混沌理论解析温州炒房现象

最近一段时间，关于“温州炒房团”的报道和讨论时常见诸各大媒体，一种观点把“温州炒房团”归咎为导致房价上涨的第一罪魁祸首，另一种观点认为，炒房牟利是善于创造和发现市场机会的表现，是市场经济下正常的投资行为，是企业家精神的真正体现。各地政府也针对炒房采取了各种应急措施，如南京市政府了“禁炒令”，究竟效果如何，有待市场的检验。我们应该以怎样的态度对待温州炒房现象？是禁是疏？借助美国学者的“混沌理论”，我们来找出问题的症结，并提出对策。

混沌理论的提出

美国气象学家洛伦芝（Lorenz）1960年的一篇论文，名叫《一只蝴蝶拍一下翅膀会不会在德克萨斯州引起龙卷风？》，他说，亚马逊流域的一只蝴蝶扇动翅膀，会掀起密西西比河流域的一场风暴。洛伦芝把这种现象戏称为“蝴蝶效应”，也叫做混沌理论，意思即一件表面上看来毫无关系、非常微小的事情，可能带来巨大的改变。混沌是一种“表观上”混乱无序，而实际上具有深层次规律性的特殊运动形态，它的特点是对初始条件十分敏感，但内在必须具备“风暴动因”。混沌理论是设法了解许多自然系统特有的随机性和不可预测性所采用的一条原理。现在许多人也拿混沌理论来解释变幻万千的社会生活现象，金融大鳄索罗斯扇动一下翅膀，就掀起了一场涉及整个东南亚的金融风暴。也许有人怀疑索罗斯的破坏力，的确一个人的力量毕竟有限，索罗斯也只是点燃了金融风暴的导火索而已。究其根本原因，早在1997年7月以前，东南亚国家的泡沫经济就已在日积月累中形成，国际投机资本的投机活动只是刺穿了这一泡沫而已。

温州炒房现象解析

联系起最近房价上涨的原因，把房价上涨的责任全部推给温州炒房团是不公平的。我们要正确认识温州炒房团对房价影响的程度。找到问题的本质，再对症下药。笔者以为我国的房地产业早已存在“扇动条件”。

1、银行对房地产业的贷款规模居高不下。据媒体报道，温州人炒房中很大一部分资金来源于银行贷款。2003年度，我国房地产到位资金累计为1.31万亿元，其中国内贷款为3125亿元，这还是保守的数字。也就是说这里面造房用的是贷款，买房用的也是贷款，炒房用的还是贷款。这里面有多少泡沫大家都心知肚明。仅就这次温州人炒房造成的二级市场的虚假繁荣而言，有多少是因为真正的普通消费需求带动的呢？这种投机带来的价格暴涨只能说是向这个泡泡里面吹了一大口气，让它变得更大了而已。这个泡泡还能撑多久，谁都不知道。而泡沫总有破裂的一天。那时候受损失的只能是我国的房地产业。

2、地方政府推波助澜。温州炒房团之所以能够投机成功与政府的“托市”也是分不开的。他们能够投机成功，政府帮了他们很大的忙。1994年实行分税制后，地方政府税源日渐减少，近年来的金融改革又使银行不再受地方政府控制，同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资。在这个背景下，土地成了地方政府收入的主要来源。只要房地产业发展了，通过出让土地等方式政府可以获取巨额财政收入。在几乎所有竞争性行业中，房地产行业与政府的关系可能是最为密切的。几乎所有的政府官员都乐意推动房地产业业绩的增长，以带动地方经济的增长，这是最简单也是最实用的方法。而GDP的增长也直接关乎着政府官员的政绩和前途。更有甚者，在土地征用、地皮出让、工程项目过程中，更是某些官员捞钱的好机会。近年来几乎所有腐败官员，都与土地和工程有关。所以，在温州炒房团抵达后，各地房价无不骤升，而各地政府却都乐观其成，有的甚至顺水推舟。

政府收取的土地出让金的急速增长对房价的影响是不言而喻的。浙江大学一位研究房地产的教授甚至认为“这些年房价飙升的主因是地价飙升，而地价飙升又是地方政府‘调控’的结果”。以杭州为例，一般的市区土地的拍卖价格在每平方米4000元至6000元左右，如此高的出让金水平再加上房屋造价，即使不算房地产商的利润，房地产商就要把房价卖到8000元/平方米。房价影响地价，地价推动着房价。如此高的土地成本刺激了房价的上涨。

抑弊扬善合理引导

要防止我国的房地产市场泡沫的膨胀，我们应该从以下几个方面着手。

（一）政府应合理制定城市发展战略

1、制定合理的土地供应政策。房地产市场是一个特殊的市场，比如说房地产市场的土地资源就掌握在政府手中，所以它也并不是一个完全自由的市场，很容易产生市场失灵。所以需要政府的监管，但政府首先必须弄清楚它监管的对象是什么。有时候它应该监管的恰恰是自己本身。最近，南方周末就刊登了“杭州房价高企之谜”的文章，文章指出政府的有限供应土地的制度才是杭州房价持续上涨的根本原因。所以希望政府在限制温州炒房团的时候能先检讨一下自己的土地供应政策和以房地产业为中心的城市政策。在合理规划的情况下，根据市场需求采取相应的土地供应政策。

2、检讨经济适用房政策，合理设计廉租房政策。一方面是房价的居高不下，一方面是有需求的老百姓买不起住房。前段时间政府出台了经济适用房政策，但有些学者甚至形容现在的经济适用房政策是“劫贫济富”。因为这些修建经济适用房的土地都是政府以违背市场经济的低价格转让给开发商的，损失的这部分出让金政府的本意是要补贴给中、低收入者的，但这些经济适用房有很大一部分是被有钱人购买走了，并且被用来炒作和投资。解决住房福利问题是政府的职责，不是把它交给开发商就完事了的。

（二）合理使用宏观调控杠杆，防止过分投机

政府当然也应当抑制过分的投机行为。但是必须采取恰当的手段。索罗斯在接受某报采访时曾经说过，金融市场没有什么道德不道德的问题，它有自己的游戏规则，他只是按照规则来玩。事实也的确如此。无论是索罗斯还是温州炒房团，他们的投机行为在市场经济条件下是完全合法的，而要防止投机资本造成的负面影响，只能运用经济手段。国家宏观调控的手段包括：

1、税收手段。杭州市政府为抑制炒房，采取了“对二手房交易征收20%的个人所得税，对购买高档住宅的实行3%的从高税率”等税收政策。对房地产二手交易成本的增加的确对炒房有部分遏止作用，但这对真正的住房消费和转让行为也造成了打击。所以这招有头发胡子一把抓的味道，就如给庄稼洒上剧毒农药，把害虫杀死的同时也把益虫给消灭了。在政策的实施过程中是否对这二者区别对待以及在如何区别这二者上杭州市政府恐怕还得再想点办法。

2、对房地产贷款采取政策引导。今年以来银监会多次发出指导意见指出，对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况、居民收入水平、按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。

同时银行可以对按揭买房以及住房抵押贷款业务进行干预，限制炒房者可利用的资金。但在实施过程中也应当注意对中、低收入者和正常的消费者的保护。

3、为民间资本找出路。近期南京市政府采取了限制炒卖期房的手段，而温州市政府秘书长李金寿却表示，投资者买卖房产是市场行为，进行集体投资也是市场经济的产物，政府一是无权进行干预；二是即使干预也很难有什么实际效果，况且，这不符合法律程序。政府所能做的，一是尊重市场；二是进行理性的引导。在市场经济条件下，应该让“无形之手”充分发挥作用。政府如果乱伸“有形之手”，就会破坏市场秩序。

的确只要市场经济存在，就会有投机资本的存在，为弥补所承担风险而获得投机利润也是无可厚非的，它们在破坏原有的正常经济、金融秩序的同时，也有助于新的经济、金融秩序的建立。对资本的策略应该是：宜疏不宜堵。“抽刀断水水更流”，愈堵危害愈大。

温州现在私人资产比较丰富，而没有别的更好的资金投向，那么现在通过房地产的炒作能够赚到钱，资金当然会涌向这一块。从经济规律来说，你不能硬性地去制止。关键问题是这种资金我们国家怎么把民间资本的融资活动给开个口，让私有资金能够在资本市场上运动，把这种资金给它疏导一个出路，不能让他们被迫炒房地产，因为这样的炒作为社会本身带不来价值，而且是损害了大多数人的利益而富了少数人。那么政府应该允许民间资本合理的流动，像民间银行啊这些应该发展，但现在金融政策还不允许。这就逼得这些民间资本走向了投机的路子。还有就是要引导这些资金走向正确的投资方向，现在我国的失业率很高，但没有就业岗位，没有就业岗位关键的问题是缺乏工业企业，因为就业岗位真正多的还是工业企业，把民间资本引向工业系统，这样这些资金的流向也会由弊变成利。

平和对待冷静思考

一个城市的房价是由市场供需来决定的，房价突变意味着市场发生了某种变化，或者出现了潜在的改变供需的趋势，游资的进入不是决定因素，它只能带来短期的供求关系的变化。温州炒房团的神话被媒体夸大化和片面化了。最近有责任心的媒体开始反思并提出了很多有见解的观点，说明现在对温州炒房现象的认识趋向于理性化了。作为一个负责任的政府，一方面要避免过分投机，为流动资金找出路。另一方面，或者说更重要的或许是应该静下心来先检讨一下自己的“非饱和土地供应”政策。作为媒体，不能只着眼于炒作，而应该客观公正地报道事情真相。

（作者单位：武汉市经济管理干部学院）