我国“夹心层”住房保障体系研究

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）04-116-01

摘 要 住房问题是一个关乎民生的热点问题。近年来，我国城镇住房制度改革颇具成效，政府大力解决城镇中低收入家庭的住房保障问题，积极实现党的十七大报告中“住有所居”的目标。但是，在我国中低收入人群中还有一个“夹心层”正处于尴尬的境地，解决这一庞大人群的住房问题是完善我国住房保障体系的重要内容。本文着重介绍了“夹心层”的含义、形成原因，以及解决“夹心层”住房问题的途径。

关键词 夹心层 公共租赁房 住房保障体系

一、“夹心层”的含义

所谓“夹心层”是无力购买商品房，又没有资格申请经济适用房和廉租房的人群。目前我国的住房供给体系和保障体系中，高收入者购买商品房，由市场供给。中低收入群体通过廉租房和经济适用房等保障性住房解决，由政府直接或间接供给。介于商品房市场和政策保障房之间“高不成，低不就”的群体，即为“夹心层”，包括初级公务员、城市中等偏下收入家庭、新职工家庭、外来务工人员、大学毕业生以及引进人才等。

二、“夹心层”形成的原因

近年来，我国随着经济的不断发展，人口流动性呈明显上涨趋势，房价也在与日激增，“夹心层”的住房问题不断凸显。分析其原因主要有以下几个方面：

（一）房价与收入的差距过大

房价与收入的差距过大是形成“夹心层”的最直接原因。以北京市为例，2009年年底，北京住房均价已经达到14100元/平方米，相比2009年1月份全年价格上涨幅度达58.4%。而相对于高涨的房价，居民收入的涨幅却十分有限。根据北京市统计局公布的数据，2009年北京市城镇居民收入26738元，同比增长8.1%。收入和房价之间的差距过大使得夹心层群体的数量迅速扩大。

（二）我国收入差距的问题

“夹心层”住房问题其实折射出的是收入差距的问题。当前的房价水平从某种程度上说，是反映了人们对未来收入的预期。对于大城市的房价，不同收入阶层的感受是不一样的。一些垄断性行业的企业，不仅收入要高出社会平均收入数倍，而且他们的未来收入预期也相当不错。对于这部分人来说，眼下的房价水平是可以承受的。但对于更广大的民众而言，商品房的价格则显得遥不可及。

（三）我国住房保障体系不健全

我国目前针对高收入家庭主要采取市场途径解决住房问题，可以购买市场上流通的商品住房。针对低收入家庭采取申请经济适用住房，对最低收入家庭则通过廉租房解决住房问题。当高收入家庭和中低收入家庭的住房问题有所保障后，中等及中等偏下收入群体这个“夹心层”的住房问题便凸显出来。

（四）土地资源配置政策有所倾斜

在土地资源的配置上，由于政府政策有所倾斜，因而人均住房面积的增加以及住房自有率的提高掩盖了部分中低收入人群的居住状况的恶化。另外隐利分房的现象依然存在，虽然大规模的福利分房在上个世纪末，以“新老划断”的方式而告终结，但事实上，在此后的数年中以经济适用住房（或合作建房）的形式，对特定人群定向销售的状况依然存在。

三、“夹心层”住房问题的解决途径

（一）加快建设公共租赁房

公共租赁住房（简称公租房）是以解决城市夹心层阶段性的基本居住困难为制度目标，其远期目标是涵盖城市夹心层中各类暂时无法自主解决住房困难的城市常住人口，目前则优先满足符合保障房标准的城市中低收入住房困难群体。目前，在北京、上海、重庆等城市已开始公租房的建设及筹备工作。公租房将解决“夹心层”无力购买商品房，却又无缘廉租房的尴尬境地，但是公租房只是暂时缓解“夹心层”的住房困难问题。租赁期限一般为3―5年，且户型较小，但公共设施齐全，满足“夹心层”对居住的阶段性要求。

（二）完善我国房屋租赁市场

“夹心层”主要是包括新职工家庭、外来务工人员、大学毕业生以及引进人才等，他们对住房的需求量较大，住房质量要求相对较低。一般选择在距工作地点相对较近，公共设施齐全，交通便利的地区，对住房面积要求较小，户型简单。另外，这类人群为中低收入，处于工作的初级阶段，购买商品住房需要一定的资金积累时期，因此对现有住房具有临时性和阶段性。基于“夹心层”对住房的这些特殊性需求，租房成为这类人群的首选。公租房的发展可以解决一部分人的住房需求，但还有很大部分的“夹心层”人群住房不能得到及时有效的保障，此时租赁市场显得尤为重要。完善我国各地区的租赁市场，规范市场价格，是解决“夹心层”住房需求的有效途径。

（三）政府适度放宽保障房的适用范围

目前保障房对申请者的覆盖面较窄，“夹心层”的实际状况并不满足目前保障房的要求，因此被保障房拒之门外。政府应根据房价和收入水平适时调整保障房，特别是限价房的适用范围，解决夹心层群体的住房问题。目前限价房和公共租赁房的供应远远不够，意味着广大中低收入家庭的购房需求难以得到满足。因此要使得夹心层群体享受到政策房，就必须通过立法的形式解决土地资源和开发资金的问题，加大房源以拓宽保障房覆盖面。

（四）成立特殊的房地产信托基金

通过政府行为将市场上有意加入特殊房地产信托基金的房源收入基金内，并成立专门的监督管理部门对基金负责。按照统一制定的租金、面积、地段、合同期限、房屋配套标准等，将房源形成资产池，确定相应的回报率，并制定配套的制度和政策：一是制定申请者审核制度，确保进入该信托基金的住户是符合“夹心层”条件的；二是政府对申请者与承租者给予相应财政补贴；三是退出制度，包括自动退出和强行退出。申请者可以自动退出，但必须符合信托和“夹心层”的要求；如果房产拥有者和承租者条件不再符合信托基金的要求，可以要求其强行退出；四是公平、公正和公开的体系运转机制。

参考文献：

[1]梅德平.“夹心层”住房保障运作模式新探.住宅产业.2009(2-3).

[2]郑世刚.解决“夹心层”住房问题的政策建议.上海房地.2010.10.

[3]张艳.公共租赁住房――夹心层的保障性住房.河南司法警官职业学院学报.2010.4.