美国住房金融制度对中国的启示

内容摘要:本文考查了美国的住房金融制度,阐述了美国住房金融制度在市场化与证券化方面的特点,指出了我国住房金融制度发展中的不足。

关键词:住房金融制度;市场化;证券化

中图分类号:F038.1

文献标识码:A

一、美国住房金融制度的发展历史

美国的住房金融制度的发展历史可以分为四个阶段:

(一)20世纪30年代之前的“探索阶段”

从1775年到19世纪50年代,美国的住房金融服务主要由建房互助协会提供。建房互助协会为协会会员建房、购房提供贷款,本质上是富人的金融俱乐部。19世纪70年代出现了抵押贷款公司,20世纪初期又出现了人寿保险公司等新金融机构,相应地出现了抵押支持债券、存款/投资证书等新型金融产品,标志着美国住房金融市场开始向机构多元化、市场多层次化的方向发展。

(二)20世纪30年代至60年代的“制度化阶段”

1929年经济“大萧条”对美国住房金融市场带来了极大冲击,美国政府认识到必须对其实施全面干预和调控:1933年设立复兴银行公司,保障城市居民得到合理的住房贷款;1934年成立联邦住房管理局、联邦储蓄保险公司、联邦储贷公司,鼓励成立私人抵押贷款保险公司,以提供担保和保险,增强信用;1938年建立联邦全国抵押协会,以加强对抵押贷款发放机构的整合和监管、增加流动性、分散市场风险;1968年将联邦全国抵押协会私有化并设立政府全国抵押协会。该阶段联邦政府通过干预住房金融市场、调整金融机构格局、推动抵押贷款产品标准化、发展住房贷款保险和担保服务等“制度化”建设,初步形成了美国住房金融体系的基本格局。

(三)20世纪70年代至80年代的“证券化阶段”

20世纪70年代的两次石油危机及20世纪80年代的储贷协会危机,是本阶段住房金融体系发展的客观动力,美国政府从中得到的教训是:单独加强对一级市场的保险、担保和监管还远远不够,必须丰富二级市场上的金融产品。因此,该阶段形成了以联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司为主导,联邦政府住房与城市发展部所属的政府全国抵押协会作担保,众多抵押银行、金融公司、广大投资者共同参与的抵押贷款证券化市场,抵押支持证券的品种也日趋丰富。

(四)20世纪90年代后的“深化完善阶段”

20世纪90年代房地产市场起伏和信贷衍生品市场迅速扩张,给美国住房金融体系提出了新的挑战。在住房金融一级市场和二级市场上,政府为加强风险防范,利用信息技术建立了自动化的保险系统和风险评估模型,能够迅速、批量的处理金融市场数据,为政府和金融机构分析判断市场风险提供了重要工具。

纵观美国住房金融体系的发展历史,可以看到每一次经济冲击或市场震动都会引发新一轮的体系变革,每一次变革都伴随着金融机构改革、金融产品创新、保险和监管机制的深化,美国的住房金融制度走过了“探索”-“制度化”-“证券化”-“完善”的完整的发展过程。

二、美国住房金融制度对中国的启示

(一)资本市场型

在国际上点主导地位的住房金融制度有三种:强制储蓄型、合同契约型和资本市场型。其中资本市场型是通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融制度。美国就是这种住房金融制度――利用住房抵押贷款二级市场,解决一级市场“存短贷长”的矛盾,控制住房金融机构的利率风险、流动性风险,稳定经营收益,促进一级市场的发展,形成一级市场和二级市场之间的良性互动。

中国现行的住房金融制度,即有强制储蓄型,也有合同契约型,还有资本市场型。但我们应看到,实行强制储蓄型与合同契约型的国家都是些小国。小国寡民,政府有能力解决人民的住房。但中国却不同,中国人口众多,而国家还不发达,只靠政府的力量解决住房问题在中国行不通。中国只有实行美国似的资本市场型住房金融制度,通过完善市场来调动整个社会的力量,用社会的力量来解决社会的问题。

相比美国完善的市场化环境,中国一级市场与二级市场的发展都是不成熟的;但相比于一级市场,二级市场的发展更是不足。中国应积极发展二级市场,推动市场化整体的完善。

(二)证券化

“存短贷长”的矛盾是银行业面临的一个主要矛盾,它会影响商业银行的资本结构、流动性及风险性,而证券化可以解决这个问题。

住房抵押贷款证券化存在资产负债表表内证券化和表外证券化两种模式。两种证券化都能改善银行的流动性,但表内证券化不能改变银行的资本结构与风险性,却能保留高收益;而表外证券化能改变银行的资本结构,降低风险性,但收益也相应变低。考虑到中国现在银行业高的不良资产率,表外证券化应是首选。

相比于美国,中国在住房抵押贷款证券化方面的不足主要是表现在二级市场的制度上。中国没有专业的证券化机构,没有相关的担保机构,没有资深的信用评级机构,这些应是中国未来的发展重点。

(三)监管方面

中国现在的银行与证券是分业经营与分业监管,但住房贷款的证券化会涉及银行与证券两方面,这给监管带来了挑战。中国应当像美国一样设立一个综合的住房贷款监督机关,统筹住房贷款及证券化方面的监管。

(四)中国的国情

美国是发达国家,城市化程度非常高,而中国却有着明显的二元化结构,中国的农村,特别是大城市周边的小城镇,有大量的闲置住房,而且物价水平相对于大城市而言非常的低,如果能改善城市的交通,把这些地区的资源利用起来,将会给城市的住房问题带来一个新的出路,同时也可以促进这些城市周边地区的发展。

在美国住房金融制度建立的过程中,政府发挥了很大的作用。所以中国政府不应当盲目追求市场化,任由房地产市场的垄断,政府应当发挥对企业特别是银行的影响力,积极推动中国住房金融市场的发展与成熟。

参考文献:

1　董德刚,住房金融模式的国际经验与中国的选择,中央财经大学学报,2007,(1)

2　毕坚,各国住房金融之比较,云南民族大学学报,2003,(5)

3　何迎新,发达国家住房金融体系的国际经验及启示,广西金融研究,2006,(9)