浅谈二手房市场的健康发展

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同

国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]

一、相关概念

与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]

国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。

“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]

二、二手房市场的问题

2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。

2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.

2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。

2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。

2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。

三、规范二手房市场的建议

通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。

3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。

3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。

3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。

四、总结

我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。

【参考文献】

[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）

[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）

[3] 曹刚，杨巧芳. 对二手房市场价格影响因素及其健康发展的思考——以武汉二手房地产市场为例[J]. 中国集体经济. 2008（24）

[4] 徽湖. 中介“”，二手房市场如何走健康之路？[J]. 中国房地信息. 2008（03）