浅谈实施二手房交易资金监管遇到的问题及应对措施

中图分类号：F273 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-01

摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。

关键词 二手房 交易资金监管 解决策略

1、引言

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2、实施二手房交易资金监管遇到的问题

2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。

2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

2.3、二手房交易大部分涉及转按揭业务，让资金监管复杂化。二手房转按揭指的是仍在按揭的房屋再次进行交易，这个房屋的买方仍然需要通过贷款的方式来偿还房屋之前的按揭贷款。之前的模式，是由买房人的购房款（包括自有资金和贷款），去提前帮助卖房人还贷款，而这个模式是在过户以前挪用买房人的一些资金去帮卖房人还贷款。而在实施交易资金监管以后，卖房人要想提前还贷款，倘若资金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋买卖夭折。即使当前交易资金监管允许担保机构来做相关的业务，然而当前担保机构通常只是担保的作用，根本无法借款给卖房人。目前二手房转按揭的情况越来越普遍，比如沈阳市转按揭的二手房交易量已经达到了交易总量的46%左右，倘若严格按照资金监管的方式去实施，会严重影响转按揭业务的发展，并且许多转按揭都涉及到跨行，操作非常复杂。

3、解决措施

3.1、全面实行二手房交易资金监管制度。简化资金监管办理流程，全面实行二手房交易资金监管制度。①建立专门的管理机构；②与监管涉及的交易、银行联网运行，交换数据，保证交易和资金安全；③交易部门受理交易申请同时，办理资金监管手续，买房人可以领取产权证，卖方人即可收到房款，不需要办理任何领款手续；④各合作单位开通绿色通道，在原有基础上缩短工作时限；⑤采取交易与抵押合并受理的办法，贷款银行在交易前进行贷款审批，按系统抵押指令发放贷款，解决买房人取得产权后不去贷款的问题，规避卖房人收不到贷款的风险。

3.2、加大二手房资金监管宣传力度。提升二手房交易资金监管的影响力，普及广大人民群众对于二手房交易资金的正确认知与安全意识。对于二手房资金监管的宣传，必须主动发散思维，采取形式多样的方法进行宣传。比如采用开展办证绿色通道，让房屋买卖者自愿接受资金的托管；采取一些优惠的营销手段来开展二手房交易资金监管；又比如，沈阳市则采用商场、广场等载体来开展晚会，组织宣传二手房资金监管的形式；资金监管采用报纸、电视以及广播等媒体的广泛报道，采取利用出租车LED屏幕滚动播放的方式；采取各合作银行宣传的方式等。

3.3、借鉴转按揭资金监管的新模式。关于这点，可以借鉴上海市推出的模式，卖方是否将贷款还清已经不是房产过户的必备条件，可以采取直接将正在按揭的房屋进行交易。在监管系统之内，二手房买方银行可以对当前仍然处在抵押状态中的二手房实施二次抵押同时放出贷款进入监管的账户，等到资金监管账户中的资金额度超过卖方剩余的贷款额度与利息之后，就可以直接进行过户，之后再由资金将官账户房款到卖方银行来偿还贷款[2]。

4、小结

当前二手房交易资金监管制度仍不够完善，但随着相关制度不断的进行实践，二手房交易资金监管制度会逐渐开始规范，从而有效的推动国内二手房市场的持续发展。

参考文献

[1]曾新骏.建立存量房市场交易信息管理系统势在必行――从加强二手房交易资金监管想到的.中国房地产. 2007（01）.

[2]刘玉录.二手房交易资金监管：“天津模式”的特点.中国房地产金融.2007（11）.