“A级”物流地产之路

靠近交通枢纽是房地产开发公司――中点公司（CenterPoint）对于新设施选址的黄金标准，该公司的首席执行官保罗・费舍尔会把一座新建的10米净空、带有卡车特定行车道、由一个高品质的“诚信承租人”租用10年的建筑称为“A级”楼盘。

最近，费舍尔在其位于芝加哥郊区的奥克布鲁克的中点公司总部接受媒体采访时说：“我们认为新的A级并不漂亮，但它非常接近交通枢纽，这使得该产品对我们很有吸引力。无论我们是否进行项目开发，我们都买得很到位。我们在这个位置买东西有一种能让我们重新发展并能够做得更好的‘运输同盟’的感觉。”

中点公司早已是芝加哥市场中的佼佼者，在那里它开发了全美最大的内陆港口――一个面积达2630公顷的多式联运中心，该中心位于乔利埃特阿森纳并与BNSF铁路和联合太平洋铁路的铁路终端相邻。近年来，中点公司已扩张到其他市场，但其投资的资产总是靠近港口或其他交通运输设施。

今天，其投资组合的40%左右是在芝加哥之外，而四年前却还没有一处。费舍尔说：“我们分析我们的产品组合，并决定投资在接近某家公司所希望的一些交通节点附近的资产。每家公司无论大小，他们都正关注于我们怎样减少自己供应链之外的运输费用。”

典型的公私合作投资者

中点公司由加利福尼亚州公共雇员退休系统（CalPERS）所拥有。费舍尔说：“我们是CalPERS拥有的唯一的公司。通常情况下，他们与企业的合作。他们拥有我们的平台。”

中点公司由一家信托、私募股权投资公司GI Partners公司管理，该公司拥有少量股权。

作为一个具有资本和区域属性公共有限公司的投资载体，总部设在英国的中点公司于1984年开始运营。1986年，它的股票在伦敦交易所公开交易。它在兼并了总部位于芝加哥、拥有30年本地经验的工业发展公司FCLS投资集团以后，成为美国第一大房地产投资信托基金（REIT），专注于工业部门，并在1993年公开上市。

费舍尔说：“我们是世界上第一家房地产投资信托基金，我们信奉‘增值循环’――从本质上讲，我们买旧楼，修缮后把它卖了。我们得到利润并把资金重新投入业务。”该公司特别专注于距离其总部两个小时车程内的房产。

CalPERS在2006年为收购该公司支付了36亿美元。费舍尔说，把CalPERS吸引到中点公司的是多式联运和商业园区一体化的业务，特别是中点公司在乔利埃特阿森纳开发的地产。

费舍尔说：“公司被成功合并后，成为一家我们所追求的私人公司，我们已经华丽转身而成为一家物流服务公司。我们为企业的供应链提供资产。我们正在寻找有明显的节省运输费用特色的资产。因此，我们真的如激光设施一样关注于在运输成本方面带给该设施用户最大的价值。这是我们的商业模式。”

他认为CalPERS的投资在中点公司的优势上发挥了作用。他说：“养老基金拥有长期资本。我们不是季度公布业绩的奴隶。CalPERS和董事会，他们是严苛的督工，但我们公司的战略却是需要长时间才能成功实现。因此变成私有化对我们来说是有利的，可以将公司重新定位，并把注意力集中在这个新的战略。”

在公司待了的22年的费舍尔，已于2013年4月宣布退休，但他仍将在继任者上任之前继续担任首席执行官，之后便成为中点公司董事会的副董事长。

该公司拥有约2025公顷可供开发和一个目标为46.5万平方米的空间组合。虽然该公司并没有透露每年花费多少钱，但是费舍尔指出，作为一家上市公司，在由CalPERS收购前，它每年配置的资金在5亿到10亿美元之间。

协同效应

由于中点公司追求其新战略，它已将在芝加哥和其他中西部城市一些不属于运输相关属性的资产撤资。例如，在密歇根州大急流城进行物业组合清算，出售在密尔沃基的一些空运资产的物业和在芝加哥的那些没有多式联运优势的建筑物。

费舍尔解释说：“这些都是伟大的工业和分运设施，但我们的策略是，如果资产节省了运输费用，那么从长期来看，它们的业绩将更优秀。公司内部正在开发信息工具，以弄清楚如何优化它们的供应链并节省资金，这里有工作量大到令人难以置信的事情需要去做。”

公司还将购买和建造设施。例如，公司在休斯顿购买了一个设施，在该设施中，塑料树脂颗粒将由铁路漏斗车抽成真空，然后包装成袋装载到集装箱或卡车上。它拥有建筑以及连接到相邻的货单厂房的铁路支线。

公司对集装箱堆场和靠近港口和内陆设施的转运中心进行投资，这样便可以方便货主迅速地从终端卸下集装箱而避免支付滞期费，并把腾空的集装箱尽快地返回给航运公司。

费舍尔指出，中点公司对所有的运输方式都感兴趣。它在乔利埃特增建了一个停靠驳船的码头设施；它又将其目光投向了电子商务市场，并在靠近联邦快递（FedEx）和联合包裹（UPS）设施的地方开发了资产。

费舍尔说：“我们正在寻找的设施有以下几个方面：在水面上将已经准备上船的散装货物改换包装的分运设施。单元列车的建筑设施，在这里货物从一个单元列车上分散进入，接着被分运到火车车厢或集装箱。而我们实际上会建造铁路设施并租赁给某人，即租赁给觉得其有用的铁路设施的运营商。以同样的方式我们在乔利埃特建立了一个的多式联运设施，然后租赁给BNSF铁路公司。自从他们买下之后，我们在它周围建立了仓库。”

费舍尔说：“这是交通运输基础设施和工业产权的协同效应――这就是我们正在试图得到的。如果我们能够建立巨大的基础设施，我们则希望拥有与其靠近的设施。我们正在追寻的是比我们同行的平均租金更具竞争力的这种价值。”

流动中的库存

费舍尔说，仓库业务一个有趣的进展是国内生产总值（GDP）增长率和仓库库存之间的脱节。信息让更多的库存进入流通。把东西安放在一个仓库里会花费很多资金。各个企业正在试图做的是组织他们的供应链，以便最大限度地减少对设施的需求。例如，在南卡罗来纳州斯帕坦堡的宝马汽车装配大楼，其中几乎每一堵墙外都有一辆货车停泊。他们基本上是竭尽所能使尽可能多的零部件库存保存在集装箱里。这意味着他们不必非要租用仓库不可。

在零售世界中有很多关于全方位渠道配送和预测的讨论，有人提出把产品直接从生产厂交付给最终客户。一些零售商甚至谈论使用商店作为成品堆放中心。“这也就意味着，如果你在我们的业务中，你想要拥有自己的资产，那么这些资产就是必不可少的。因为这些资产的地理位置非常优越，并且是允许实现运输节约最大化这种类型的设施。”

例如，托运人需要设施，在这些设施中他们有很多卡车出行的路线选择，有竞争优势的铁路通过，还有能满足他们需要的设施并能给他们省钱。

中点公司在洛杉矶、新泽西、西雅图、温哥华、多伦多、达拉斯这些市场都有设施，在那些地方的铁路公司和卡车运输公司很有竞争力，并且人口的增长可能会吸引更多的货物运输需求。

费舍尔说：“我们在确定市场时是非常有选择性的。以洛杉矶为例，‘内陆帝国’是高度不稳定的；在崩溃的时候，仓库的空置率会上升到20%。而如果你在港口，仓库的空置率永远不会超过4%。这是为什么？那里的建筑物被必须毗邻港口的企业所占用。所以我们不是在‘内陆帝国’。我们在那里拥有一对靠近国内多式联运的设施，因为国内多式联运正如野草般疯长。但只是在洛杉矶的空间里分类分布，我们对此不感兴趣。”