我国房地产预告登记制度探究

摘 要：现如今，我国社会经济发展迅速，百姓买卖房屋已是司空见惯。假若没有法律的保障，当事人则有可能出于利益驱使而实施违约行为，这样我国公民的合法权益将不能受到保护。预告登记制度则为公民的财产安全筑起一道防火墙，旨在保护买卖房屋当事人的合法权益。本文通过分析预告登记制度的主旨，其设立过程及其效力，以及其不足之处，来提出完善其缺陷的建议。

关键词：预告登记制度 法律效力 立法完善

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2013）10-0023-01

在我国，房地产产权的变动一直以来都备受关注，这正是因为其价值重大，足以引起百姓的关注。正因为如此，我国近年来针对不动产物权，出台了新的法律政策，即预告登记制度，以保护我国公民的合法权利不受侵害。对于我国，预告登记制度是一项出台不久的制度，其法律的相关规定并不成熟，不像其他国家法律规定已经比较完备。所以在这种新的条例实行过程中，出现许多问题是不可避免的，况且其本身也存在着些许问题还未解决，比如预告登记制度的约束范围仅为房屋买卖、预告登记制度的有效范围不够明确、预告登记转让问题尚未规定等。这些问题都非常重要，关系着买卖房屋双方的利益，都需要一一解决。本文通过对房地产预告登记制度的内容进行研究，分析其效力，并提出完善建议，希望能够为预告登记制度的完善和稳定发展有所裨益。

一、房地产预告登记制度的起源及其概述

1.预告登记制度的起源

预告登记制度最早出现于普鲁士法中。早期的普鲁士法也并非预告登记制度，而是异议登记，目的在于保全物的请求权。后期的普鲁士法才是预告登记的真正起源处。它对早期的异议登记进行了拓展，并变更了其分类的标准。多年后德国对普鲁士法中的规定又进行了新的拓展，使得预告登记制度独立存在，此为德国法律中预告登记制度的进步之处，同时普鲁士法后期及《德国民典法》中的规定也为其他国家这一项的规定提供了借鉴的范本。

2.预告登记制度的概述

对于预告登记制度的概念，许多学者有着自己的见解。综合学者们的概述，我认为，预告登记制度，即在不动产物权未能达到变动标准时，为了达到其变更、转让、顺位等目的而提出的请求，而进行的预登记，也称“假登记”。

3.预告登记的特征

3.1对象特殊性

预告登记所针对的对象并不是已经完成的不动产权，而是为了将来变更、转让、顺位而进行的登记。

3.2从属性

预告登记的从属性主要表现为三个方面。第一，预告登记不可独立完成，要求必须存在有效的不动产权变动请求权。第二，预告登记的前提条件是必须可以进行本登记。第三，预告登记实现与否由日后本登记的完成与否决定。

3.3担保性

此为预告登记的基本特征。预告登记是一种担保的方式，通过担保债权请求权来保证不动产物权变更、转让得以进行。

3.4临时性

预告登记又名假登记，是没有达到本登记条件时的临时登记行为，所以预告登记也不具备永久固守所有权。其并非正式的登记，只是作为一种保全请求权的一种手段。当然，在预告登记人由于请求权未积极行使而使得第三人的利益受到侵害，预告登记将可以涂销。故而预告登记的临时性也是其重要性质之一。

二、房地产预告登记制度的成立要件及其效力

1.预告登记的成立要件

预告登记作为一种法律规定的重要制度，关乎百姓关注的不动产市场，其成立条件也将更加严谨。其成立要件可分为两种，即实质要件和形式要件。

1.1实质要件

预告登记的实质要件可总结为三项。其一，具有合法的债权。预告登记的重要前提之一就是具有合法债权，法律只保护合法的行为。其二，只有不动产才能预告登记。不动产主要包括房屋等存在于地面的物体。针对房屋这类不动产，其价值较高，且在其交易过程中存在的时间间隔容易造成当事人的合法权益受到侵害。其三，预告登记须交易双方合意约定。这一点也是着重保护当事人的意愿，维护其权益。

1.2形式要件

形式要件是指程序对预告登记的规定。那么形式要件主要有两点。（1）合法债权人才有权提出申请；（2）申请材料需要经过审查才能施行。

2.预告登记制度的法律效力

2.1预告登记对物权人的法律效力

预告登记的约束效力是其对物权人的主要效力之一。当预告登记所要保全的物权收到物权人的侵害时，此物权有优先效力。但与此同时，虽然物权人处于被限制的一方，但是作为物权人依旧拥有处分不动产的权力。因此我们认为物权人并未脱离其主导地位。但是物权人的处分行为也只在不损害未来物权人利益的情况下方能有效。这种做法可以促进交易进行的过程更加顺利，使交易人更加容易接受。

上文提到物权人的二次处分是违反规定，使得物权有优先效力的行为。这一规定必将使房屋买卖中损害他人利益的行为逐渐减少。预告登记制度的确立就是为了有效组织债权人的利益受到侵害，故而物权人再次处分房地产等不动产的行为是应该受到打击的。

2.2预告登记制度对第三人的法律效力

《物权法》旨在保护物权交易过程中的市场安全。为此确认的原则是公示和公信。在房地产买卖过程中，登记簿的记载内容成为第三人获取信息的途径，而登记簿上面的内容将被认定为正确的，故第三人被认定为善意第三人。因此在不动产交易的过程中的缺陷就显现出来。由于《物权法》确定的原则为公示、公信，则会因为债权人未经过预告登记而造成债权人权益受损。第一受让人所受到的保护力度是十分有限的。那么预告登记制度的确立将有效限制第三人的行为而更有效地保护第一受让人的利益。

2.3预告登记制度对国家公权力的效力

预告登记的确立过程中，需要考虑的重要问题之一就是预先登记制度是否对国家征收、法院判决、制执行等的排他效力是否明显。国内学者分析认为不动产的预告登记对国家公权力并没有排他效力。但笔者认为预告登记制度若想真正保护债权人的权利就应该做到能够与国家公权力相抗衡。这样两者相互制约，反而更有利于社会的稳定。

三、房地产预告登记制度的不足之处及完善建议

1.房地产预告登记制度的不足之处

1.1预告登记适用范围狭窄

我国法律明文规定，预告登记仅适用于买卖房屋或其他不动产的协议。这一规定直接划定了不动产这一领域，不能做到使其功能充分发挥。

1.2预告登记启动条件过于苛刻

预告登记需要做到三点。第一，具有合法的债权。第二，只有不动产才能预告登记。第三，预告登记须交易双方合意约定。条件一旦苛刻，其效果也必将大打折扣。

1.3审查形式缺失

由于房地产商可以掌握大量的买卖房屋当事人的个人资料，若有藐视法律的不法商人出售资料，将严重损害当事人的合法权益。但针对此问题并没有明确法律规定，使得审查缺失。

2.房地产预告登记制度的完善建议

针对上文列出的房地产预告登记制度的不足之处，相应地，我们提出完善建议，主要有如下三点。

2.1预告登记适用范围的完善

预告登记的适用范围是可以扩大的。通过分析国外相关法律的规定，不仅仅只有不动产可以列入此范围。比如瑞士的租赁权也被列入适用范围内。笔者认为，汽车、船舶等具有较大价值的动产同样可以列入适用范围内。

2.2预告登记申请条件的完善

各种条文约定应该更加具有弹性。正确的做法更应该是预告登记只要存在合法有效的债权请求权即可申请。同时，对于登记交易需双方合意的规定，笔者建议可以加以改进，规定当事人可以单方面申请预告登记，但是要经过法院的裁决。

2.3审查形式的完善

针对审查形式，对于买卖房屋当事人的个人资料的管理应该更加严格，相应出台一些规定来规范房产商的行为，来达到保护当事人的利益。

四、结束语

随着社会的进步，不动产的增加，我国的相应法律就更加会受到百姓的关注。与此同时，立法机关应该及时分析，发现不足，及时完善，使得相关法律更加完备，从而有效地保护债权人的合法权益，避免其受到侵害，在面对不动产的问题时可以做到“有法可依”。

参考文献

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