怎样进行房地产开发与土地增值税筹划

摘要：近年来，我国经济取得了举世瞩目的成绩，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要组成部分。虽然，目前我国房地产的价格出现了暂时的回落，但是它在我国整个国民经济中的所占的地位仍旧不可低估。房地产价格的回落是开发商投资的良好机会，如何再发地产开发中对土地增值税进行筹划，对房地产开发企业的纳税工作有着十分重要的意义。

关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划

一、引言

自改革开放以来，我国的国民经济得到了迅猛的发展，人收入水平不断提高的同时也带动了我国房地产业的发展。房地产这一特殊行业，不仅是我国国民经济的主要内容，更是拉动我国经济全面增长的主要动力。房地产业发展经历了起步阶段、调整阶段、国家宏观调控阶段三个主要的发展阶段。2007年，我国房地产市场达到了前所未有的繁荣，随着我国2008年国家宏观调控政策的出台，和实施，我国房地产热终于开始缓慢降温，房地产开发投资项目也开始下降。但是，这种表面的降温对于广大百姓而言无异于杯水车薪，仍旧不能够满足广大人民群众购买住房的愿望。

导致我国房价偏高的因素有很多，但是，过高的税负是其中的饿一个重要原因。例如：国外的土地价格及税费仅占房价的20%左右，而我国却高达50%-60%。房地产开发所涉及的税种多大十几种，例如：营业税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税是各种税种中的重点税种，对房地产企业土地增值税的纳税进行筹划是降低房地产企业开发中税负的主要内容。

二、房地产开发企业纳税筹划的基本概念

1、什么是纳税筹划

纳税筹划可以从广义和狭义两方面来对其定义进行分析。本文提到的房地产开发的纳税筹划主要是从狭义的概念来理解：主要是指房地产开发企业为了更好地规避或降低自身税负而利用税法存在的漏洞或缺陷进行的一种非违法的避税筹划，也可以理解为利用税法特例进行的节税筹划。

2、进行纳税筹划的基本原则

房地产开发企业在进行纳税筹划使必须遵循以下原则：即事先筹划的原则、守法性原则、经济原则。事先筹划原则主要是指房地产的纳税筹划必须是在企业的纳税义务发生之前，通过对企业的生产经营活动过程的认真规划与控制来进行的。而守法性原则规定的主要是纳税人向国家那谁的义务和立法的精神宗旨，要求企业必须是以合法节税的方式来对企业的生产经营活动进行安排。经济原则主要是站在“成本效益分析”的基础上的，要求房地产开发企业必须综合考虑采取的税务筹划方案是否能给企业带来的绝对收益。

3、纳税筹划的重要意义

纳税筹划使一项以法治税的重要内容，在很大程度上对税法的完善、减少和避免税收违法行、提高纳税人的法律意识、加强对税收征纳双方的管理、优化产业结构、合理利用资源、促进国民经济的快速发展有着重要的意义。就房地产开发企业来说，纳税筹划的进行将有助于房地产开发企业税负的减轻，在一定程度上降低房地产企业的开发成本、降低房地产价格、满足人民群众的住房需求、促进我国社会主义社会的和谐发展起着重要的作用。

三、土地增值税概述

土地增值税主要是指：对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。其中的增值额主要是指：在转让房地产时所取得的收入与税法所规定的的扣除项目之间的差额。我国颁布的《土地增值税暂行条例》中对我国房地产开发中涉及的土地增值税的内容作了详细规定：我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率。对于未超过扣除项金额50%的增值额税率为30%，超过50%的税率为40%，超过100%但未超过200%的税率为60%。那么，房地产开发企业如何才能通过有效地途径对土地增值税进行筹划呢？

四、房地产开发企业土地增值税的筹划技巧

为了促进我国房地产业的健康发展，提高国民经济，增加国家财政收的，自2007年以来，我国多次对土地增值税的征收管理进行了加强。面对不断飙升的房价，合理的降低土地增值税的税收风险，房地产开发企业如何才能做好土地增值税的筹划？

1、从土地增值税的征税范围的角度来考虑

首先，进行房地产投资联营。我国《土地增值税暂行条例》中明确规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地或房地产作价入股进行投资的免征土地增值税。房地产企业可以通过这一优惠证擦来济宁税收筹划。例如：某房地产企业以房地产作价投入到另一房地产企业，并做了股权转让。在这个交易过程中，第一家房地产企业只需要依照相关税法缴纳股权转让收益产生的企业所得税就可以，从而为企业避免了营业税、城市建设维护税、土地增值税、鉴于费附加等，节约了企业的税款支出。

其次，合作建房。《条例》中对于由一方出资，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并属于自用的免征土地增值税。如果建成后进行转让则必须缴纳土地增值税。

最后，代建房行为。主要是指房地产开发企业代替客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。这种情况下，房地产企业虽然取得了收入，但是并没有发生房地产权属的转移问题，并不属于土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这一特点，与客户签订代建合同，并为其进行定向房产的开发。

2、从房地产销售收入的角度来考虑

首先，成立专门的房地产销售子公司来进行税务筹划。这种方式主要是指房地产开发企业将房地产先转入到自己下属的销售子公司，再由子公司将房地产对外进行销售。此时，房地产企业的增值额就被分解为两部分，从而达到使用较低土地增值税率的目的。例如：房地产开发企业甲将自己的一栋写字楼以1000万元的价格转让给销售子公司乙，扣除项目合计为700万元，销售公司乙将该写字楼以1300万元的价格对外进行销售。整个交易过程中，企业甲应缴纳的土地增值税计算为：土地增值额=1000-700=300（万元），增值率=300÷700×100%=42.86%，适用税率为30%，应缴纳的土地增值税=300×30%=90（万元）。如果该房地产企业不设立销售的子公司而是自己直接销售，所缴纳的土地增值税为205万元。

其次，成立专门的装修子公司。房地产开发企业在进行房产销售时，可以同客户签订一份销售合同，一份装修合同。这样做得结果是企业免去了装修费那部分土地增值税。装修费的营业税税率也从5%降低到了3%。为企业达到少缴税的目的。例如：房地产开发公司甲将一栋别墅以500万元的价格销售给购房者，其中包含60万元的装修费。该别墅的扣除法费用的合计为120万元。该房地产企业在销售别墅时，跟购房者签订了一份销售合同，一份装修合同。那么企业的土地增值税需缴纳：土地增值额=（200-60）-120=20（万元），增值率=20÷120×100%=16.67%，应缴纳的土地增值税=20×30%=6（万元）。如果该房地产企业知识与客户签订了一份房地产的销售合同，那么企业应缴纳的土地增值税为26万元。

最后，通过对销售价格的调整来实现纳税筹划。房地产开发企业可以利用普通标准的住宅出售来免征土地增值税。

3、利用扣除项目来进行纳税筹划

在房地产企业的开发过程中、销售过程中不可避免的会出现很多扣除项目，如果能充分利用这些扣除项目来进行纳税筹划，将是房地产企业达到较好的节税效果。如：可以对利息费用进行纳税筹划，可以通过对扣除项目的金额增加来进行纳税筹划、还可以通过对扣除项目金额的转移来进行纳税筹划。

总之，在实际操作中降低房地产开发企业的土地增值税的税负的方式有很多，这些方式都是建立在合法的基础上才能完成的。因此，房地产开发企业必须站在企业整体利益的角度，对各种因素进行综合的考虑，并结合企业的自身特点，在合理合法的前提下，尽可能的降低、控制土地增值税，促进房地产企业的进一步繁荣与发展。

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