韩国房地产税制对我国开征物业税的经验借鉴

摘要：韩国从2005年开始对房地产税制进行了全面的改革，对多保有的房地产征收重税，完善了房地产税制格局；政府对地价实行公示制度和一元化管理，加上先进的土地综合电算系统，统一了税基的确定，在房地产税制领域取得了显著的成效。我国应借鉴其先进经验，降低房地产交易税负，增加保有环节税负，完善税基评估制度等，适时开征物业税。

关键词：房产税；税制格局；税基评估

中图分类号：F810．424 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2007）12－0038－02

韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为和安抚无房民众的怨声载道，从2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得了显著的成效。其中合理的房地产税制格局和完善的税基评估制度为我国物业税的开征提供了良好的经验借鉴。

一、韩国房地产税制的主要内容

（一）韩国财产税基本情况

目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。

这三类财产税中，与我们研究的房地产税密切相关的是与不动产保有相关的财产税和综合不动产税。财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，承担重税。

（二）韩国财产税的特点

1．税收体系的复杂性。韩国与财产有关的税种共有三类、十种。在这十种财产税中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他的为地税。我国与房地产有关的税种包括：营业税、城建税、房产税、契税、印花税、土地使用税，耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，也比较复杂。

2．税制格局的合理性。在韩国，对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重，税制格局具有合理性。而我国与房地产有关的十个税种都是在交易时对营业额或所得额征税，对以后的保有就不再征税了。据测算，房地产商缴纳的税金占房价10％～15％左右，这部分税金转嫁给购房者承担，是房地产价格居高不下的因素之一。

3．政府对地价的控制性。韩国财产税征收和税基评估是分两个系统进行的。一个系统是按照不同的税种、税目、税率等计算和缴纳税金；另一个系统是调查、评估、公示财产税税基，即确定标准地公示地价、个别地公示地价和标准住宅价格、个别住宅价格、共同住宅价格等。实行征评分离，税基由国会立法，建设交通部进行行政管理，进行地价变动调查，不动产评估委员会进行技术支持，很好地控制了税基，稳定了房价。

二、韩国财产税基评估

（一）内容：韩国财产税征收和税基评估分两个系统进行

韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格以及共同住宅价格经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成了财产税税基，征税部门按此税基的50％比例征收财产税。

公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅公示价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。

（二）税基评估的特点

1．实行公示地价制度。韩国1989年实行的公示地价的目的是用税收手段来抑制当时地价的急剧上升和不动产投机现象。住宅价格公示制度也是抑制住宅投机的强力政策意志的产物。它与不动产保有税制密切相关。要有效地防止投机现象，提高保有阶段的税金，达到让不动产过多持有者忍受不了的程度。制定住宅价格公示制度是韩国不动产保有税制中一个阶段的一件大事。公务员离开自己的办公桌，实际调查住宅特性，每个住宅一个一个地算出价格，对税制先进国家也是一件不容易的事情，实行同一制度的国家间也是因为评估的频率、公示价格水平、评估方法的不同，全世界尚未有统一标准。实行公示住宅价格让韩国不动产保有税制度更加完善。

2．一元化管理。韩国政府于1989年正式引进了公示地价制度，将课税市价标准额、鉴定市价、基准地价、基准市价四种地价标准统一为“公示地价”，建立了公示地价制度。土地评价士、公认鉴定士和韩国鉴定院的从业人员三种资格统一为“鉴定评价士”，实现了一元化管理。地价调查、评估体系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有机结合起来，公示地价成为课税、补偿以及其他各种行政目的评估基准，也成为一般土地交易时的价格基准。通过土地价格的合理化，使税收的功能正常化，不仅抑制了不动产的投机，而且促进了国民经济的发展。

3．统一培训，防治恶意竞争。根据建设交通部的委托，将标准地公示地价和标准住宅价格评估业务依据鉴定评价机构的鉴定评价士人数平均分配，评估业务按属地化和业务熟悉程度来分配，一个鉴定评价士在某地从事协会分配的标准地公示地价和标准住宅价格的评估业务，至少要干5年。50万块标准地由协会分给各机构，这才是真正的法定评估。

4．先进的土地综合电算系统。韩国于1994年完成了地籍（土地登记）、公示地价、居民身份相联系的土地综合电算系统。土地综合电算系统是将行政电算网中的地籍电算网和居民身份登记电算网相连接，并与建设交通部、行政自治部、国土情报中心、全国各市、道的地籍电算主机相连接，将土地变动事项每天通过在线方式自动更新，每周更新居民身份登记资料的高速信息网。完善的土地综合电算系统，既可以详细地掌握全体国民按人、按世代土地所有及交易情况，也可以掌握以投机为目的的土地交易情况杜绝逃税或钻法律空子的现象，避免用他人身份购买土地的现象发生，起到了土地实名制的效果。

5．组织机构的合理性。国会拥有对财产税和税基评估统一立法的权力，地方政府无权制定，高度中央集权；建设交通部是韩国政府评估行政主管部门，负责组织、指导、监督全国财产税税基评估工作；不动产评估委员会负责具体事务，进行税基评估；中央统制部、统制班、调查班、合同调查班负责个别地价的评估。中央不动产评估委员会委员长由建设交通部长官担任，委员由四部分人士组成：一是财政经济部、行政自治部、农林部和建设交通部的公务员；二是高等院校讲授土地、住宅等理论的具有副教授以上职务或曾经有副教授以上经历的人士；三是具有法官、检察官或律师资格的人士；四是鉴定评价业内资深人士。相互牵制，以保持公平。

6．收费的低廉性。韩国标准地每宗地评估成本平均为310元。标准住宅的每户评估成本平均为73元左右。共同住宅的每户评估成本为7．6元，总额约为6 700万元。以上成本费用全部由中央财政负担；市、郡、区估算和公示个别地公示地价和个别住宅价格所需费用的50％由中央财政补助。

三、借鉴韩国先进经验在我国开征物业税

（一）物业税的含义

所谓物业税就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

（二）物业税税制设想

物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家可以只规定物业税的税率幅度，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，或者由地方确定市场价格或评估价格的百分比作为物业税的税基。

物业税可实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25―35平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（三）开征物业税对我国经济的良好推动作用

1．完善了财产税制。将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，取消房地产使用环节的各种收费，可以简化税制，改变目前对房地产的多税种、多环节、重复课税的税制现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，完善我国现行税制。

2．增加了财政收入。开征物业税，能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，地批得越快，取得的收入就越多，地方经济就发展得越快。但这种做法具有短期性，造成土地失控、房地产市场失控。而对保有房地产征税，政府每年取得财政收入，税金还能随着城市的发展、地价的提升而稳步增长，有利于国家经济的长期发展。

3．调节房地产经济。目前房价过高，除房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。开征物业税，降低房地产交易的税赋，可以降低房价，有效地抑制房地产投机，规范房地产市场。

4．促进评估事业的发展。我国的建设局、土地局、税务局、产权交易中心有各自的房地产价格，分别确定税基，既浪费了人力物力，又达不到宏观调控的目的和效果。应改变这种资源不共享的情况，统一税基，促进评估事业的发展。