我国土地市场化程度考察

提要随着经济体制改革的深化，我国市场化程度不断加深。但在经济体内部存在不平衡，比较突出的是地区间的不平衡及产品市场与要素市场间的不平衡。本文关注土地要素市场化程度，并结合上海进行分析，认定上海城市土地市场已发展到准市场经济阶段。

一、我国市场化进程现状

改革开放以来，国内经济发生了翻天覆地的变化，人均GDP从1978年的379元增加到2006年的2，042美元，随着改革的深入，我国的市场化程度日益加深。

（一）我国市场化程度不断深化。国内许多学者都曾对我国的市场化程度进行了测度，其中比较著名的有卢中原、胡鞍钢、顾海兵、陈宗胜、樊纲、王小鲁。他们采取不同的划分方法对我国整体经济进行测度。其中，1980年为5%、1995年为38%、2001年和2003年分别为69%和73.8%。可以看出，我国的市场化程度自改革开放初的5%上升到2003年的73.8%，市场化发展迅速。其中，2001年我国市场化指数为69%，超过了市场经济临界水平（60%）的国际标准。

（二）我国市场化进程中结构性不平衡

1、地区结构不平衡。在我国市场经济迅速发展的同时，也出现了一系列的不平衡，比较突出的是地区市场化程度不平衡。据1997年陈宗胜对市场化的测度：东部地区70.3%；中部地区64.4%；西部地区64.9%；北部地区66.4%；南部地区67.9%。由此看出，东部和南部市场化程度较高，而中西部市场化低一些。

2、不同领域内的结构不平衡。在过去近30年的改革开放时间里，我国市场化进展的重点是商品市场化，而要素市场化却发展缓慢。

根据国家发展与改革委价格司公布的资料显示，2006年在社会消费品零售总额中，市场调节价比重为95.6%。在生产资料销售总额中，市场调节价比重为91.9%。可见，到目前为止商品市场化程度已经相当充分了，至少90%以上的商品种类的价格决定已是市场定价。但是，要素市场化进展缓慢。其中，劳动市场化速度相对较快，绝大部分的工资报酬由市场决定。资本市场化程度较低，其中直接融资市场规模小、秩序乱。如，企业直接融资占企业资金来源的比重不足5%，同时中国股市投机性过强造成融资市场秩序差；间接融资市场的发展在一定程度上受到政府管制。土地要素市场化发展缓慢，在产权制度、交易制度、价格决定、法律制度等方面，土地要素市场化配置的条件还不具备。

二、我国土地要素市场现状

（一）我国土地的市场效率。影响市场效率的因素主要包括要素流动性、交易成本和市场信息。

1、土地的流动性方面。我国表现为典型的二元结构特征，城乡分割与城市分割。农村土地不能直接进入一级市场，制约集体土地的自由转移，降低了市场效率。而城市内土地出让中非市场化做法明显。按规定，土地的无偿划拨让位于土地的出让转让，出让转让有协议、招标、拍卖三种，要求出让方式由协议方式改为招标、拍卖、挂牌方式，但招标、拍卖、挂牌方式所占比例很低，2002年仅为20%左右。

2、土地交易成本方面。在我国主要表现为：土地买卖市场不透明，导致“寻租成本”高；土地审批程序复杂，导致交易成本过高，平均历时半年到两年。

3、土地市场信息方面。对土地而言，其特征是位置固定，由此导致土地市场是以区域来划分的。一般认为，在区域市场上，商品信息近似完全公开。

（二）土地市场配置效率。土地市场配置时考虑利用强度、利用结构（包括数量结构、空间结构）等。我国城市布局不合理，土地利用集约程度低，表现在：一是城市不断地外延扩张。整体土地利用处于粗放利用状态，我国人均城市用地高于国家标准，存在大量的空闲用地，空闲率约为10%～15%。二是城市土地利用结构不合理。其中，居住用地的32.6%显著低于国际同类标准的45%；但工业用地偏高。

三、土地市场化程度现状考察――以上海为例

自1987年深圳首次有偿出让土地使用权开始，我国的土地市场已经发展了近20年，土地市场取得了飞快发展，但目前土地市场仍不够成熟。本文尝试测度我国土地市场化程度。

（一）模型的构建与测度结果。要判断土地市场发展程度，不仅需要定量测度，也要考虑产权制度、法制制度等方面的影响因素。为此，本模型构建了5个指标，用来反映市场化程度。

1、土地投资资金来源多样化指标。我国土地的投资主体主要有国有经济、集团经济、外商投资经济等。在此以房地产开放投资中的国有资本比例来度量这一指标。

计算公式：M1=A/B

其中，M1：土地投资多样化指标；A：当年房地产总投资中的国有资本；B：当年房地产总投资。

以国有投资所占比例的15%及其以下作为市场化程度100%，以国有投资100%作为市场化程度0，利用内插法求得。经计算1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M1（%），分别为39.94、67.27、98.59、88.33、74.45、74.45、100。

2、土地投资主体多样化指标。市场经济要引进竞争机制，必须培育多样化的主体。与上述指标类似，在此以国有房地产开放企业所占比例的12%及其以下作为市场化程度100%，以国有房地产开发企业所占比例的100%作为市场化程度0，利用内插法求得。

计算公式：M2=C/D

其中，M2：土地投资多样化指标；C：当年房地产开发企业中国有房地产开发企业数量；D：当年房地产开发企业总数。）经计算，1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M2（%），分别为8.81、74.04、85.11、100、100、100。

3、政府出让行为规范程度。中央政府为规范土地市场，提出：对于经营性用地必须采取招标拍卖的形式。但是地方政府为了地方利益，采取非招标拍卖挂牌形式出让土地的，属于政府行为不规范，是市场化程度低的表现。

计算公式：M3=E/F

其中，M3：政府出让行为规范；E：实际以招标、拍卖、挂牌形式出让的经营性土地面积；F：应该以招标、拍卖、挂牌形式出让的经营性土地面积。

按规定，对经营性土地一律采取招标、拍卖、挂牌形式出让。但在我国有划拨经济适用房的规定，因此可以确定住宅用地的2/3，工业用地及其他用地的全部可以采取协议方式外，其余都应采取招标、拍卖、挂牌形式出让方式。以2000年为例，E=225.85，F=983.7，所以M3=22.96%。其他年份依此计算。经计算1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M3（%），分别为8.62、5.53、22.96、39.47、46.85、55.9、65.22。

4、土地金融化程度。土地金融化程度可用土地贷款总额占银行等金融机构贷款总额比例来表示。我国房地产企业自有资金较少，对金融机构资金的依赖度较高，这就增加了风险，这一指标的计算公式是借鉴美国在这方面的测度方法。我们以25%作为房地产金融深化度的参照指标，当G/H=25%时，认为房地产金融深化度为100%，此时土地金融深化度为70%，以G/H=0或50%以上作为这一指标的零值，其利用内插法得到。

计算公式：M4=G/H

其中，M4：土地金融化程度；G：房地产年贷款总额；H：金融机构年贷款总额。经计算1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M4（%），分别为68.74、98.86、62.94、36.96、45.72、42.59、37.38。

5、土地二级市场发展程度指标。土地二级市场发展程度指标通过存量土地转让交易来显示，在此我们用存量房屋交易表示此指标。

计算公式：M5=I/J

其中，M5：土地二级市场发展程度指标；I：存量房交易量；J：当年房屋总建筑面积。经计算1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M5（%），分别为1.22、4.27、34.8、95.11、100、64.89、50.53。

最后，为求取最终的市场化指数需要对上述指标进行加权处理。由于个人对指标的看法不一致，故没有统一模式。在此采取最简单的算术平均法。经计算1991年、1995年、2000年、2003年～2006年的M0（%），分别为25.47、49.9、60.88、71.9、73.4、67.57、70.63。

（二）对上海土地市场化配置程度进行研判。从计算结果看，随着时间的推移，市场化指数呈上升趋势。2006年达到70.63%。一般认为市场化程度在60%～70%可称为准市场经济，市场化程度在80%以上可称为成熟市场经济。按此标准判断，上海土地市场已发展到准市场经济阶段了。

1、尝试建立市场化指数与年份之间的简单回归方程，将1994年赋值为1，其余类推，得出：Y=51.720+1.908t

调整后的R2=0.9106F=36.471

（7.413）（5.106）

（括号内的数值为系数的t检验值）

由此可见，回归系数都通过了检验，方程也通过了F检验，表明方程的拟合效果好。所以，可利用上述方程对未来年份土地市场化指数进行初步预测。

当t=15时，Y=80.34，即到2010年上海土地市场能建成成熟的土地市场。

2、由M0可看出，在1991年上海土地市场化刚刚起步时的市场化程度为25.47%，对它的贡献主要来自土地金融化和投资资金多元化指标。随后土地市场化指标呈上升趋势。

3、2003年、2004年土地市场化达到近年来最高，其主要原因是宏观经济持续走好，固定投资比重加大，房地产开发量上升。当然，也可能是统计数据欠准确。

4、2005年、2006年指数有所下降。但市场化指数基本上在70%的水平上，说明上海土地市场进入准市场经济稳步发展阶段。