房产投资,长线短线贷款有门道

房产投资，依然是不少人的投资首选。特别是住房贷款业务的普及，降低了房产投资的门槛。让更多的人享受到房产的投资价值。有的投资客，希望获取房价的利差，做的是短线投资。有的投资客，希望成为“食租族”，既能获得房产，又能用租金收入偿还贷款。

那么，投资房产，你怎么贷款？你会根据自己的特点和需要，选择合适的贷款品种和还贷方式，实现最大地降低投资成本，获取最高的房产收益吗？做房产短线投资，讲究的是充分利用银行贷款的“资金杠杆”作用，尽量减少自己的资金占有；进行房产长线投资，在贷款的时候要考虑到租金因素，在偿还贷款外还能获得一笔额外收益。

短线型投资充分利用资金杠杆

对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。

“资金杠杆”不容小觑

银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。

举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。

思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。

“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！

贷款方式有讲究

当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。

首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。

其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。

针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。

减少“期转现”内的资金投入

在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。

减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。

商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。

不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。

我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。

不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。

长线投资：银行还款额＜租金

长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。

“食租族”边投资边消费

也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。

对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。

像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？

底线是“以租养贷”

对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。

马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。

这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。

“等额本息”还是“等额本金”

那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？

经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？

其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。

马女士首付35万元后，只需从银行贷款25万元。如果她选用30年的住房商业贷款，用等额本息还贷法的话，每个月需要还贷1388.61元。不仅能够实现“以租养贷”，还能获取六百多元的租金收益。

如果马女士选择等额本金还贷法，同样是30年的还款期限，马女士需在第一个月偿还银行贷款1800元(恰好等于每月的月租收益)。等额本金还贷法下，每个月的还贷额逐渐减少还款期的最后一个月，也就是30年后，她需要支付的还款额是696元。

其实，马女士有租金收益做保障，不妨按照每个月1600元的等额本息法，进行还贷。这样她22年就可以还清贷款。不仅大大减少了利息的费用，每个月还能保持200元的租金与还贷差额，可以把更多的资金投入到养老保障中去。