城市更新中的建筑改造

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

前言

城市是一个动态系统，城市的经济、社会、环境、空间形态处于不断的发展之中。城市的动态既受制于城市外部经济、社会环境的变化，也受制于城市内部增长衰退的影响。城市自我改造是上述经济、社会、环境和空间动态发展的直观表现，也是城市政府对这些动态发展在不同时间、地点形成的发展机遇和挑战所采取的政策行动。这种策略我们称之为——城市更新及旧城改造。

旧城改造就是将老化了的都市区域和建筑景观作有计划、有效性改善，使其成为现代化都市实体。旧城改造的实质表现既有a. 以重建为主的城市更新；b . 即对旧城结构（经济、社会等）进行调整，达到改善城市功能目的的城市更新。

中国选择了以土地出让为主的城市建设发展模式，带来的弊端越来越凸显。以拆除重建为基本手段的更新模式即背负着“毁灭城市多样性”的恶名也要支付越来越高昂的拆迁赔偿费用越来越不会被使用。所以基于现有建筑景观改造为主旨的城市改造逐渐，也必将成为以后发展的主导模式。

城市的兴起可以说也就是建筑的兴起历史，建筑改造在整个旧城更新中占据了很大的一个部分。所以说城市改造离不开建筑改造，但它却是一个系统而联系在一起的问题。建筑改造不完全只是建筑，需要牵涉到与周边景观的配合协调甚至于与权属规划也得发生关系。它属于一个边缘学科，交叉各个学科，远远区别于传统认为的单纯的建筑改造。在这个课题上景观设计师与规划师应作为项目牵头人发挥更大的作用。

目的

生活于都市的人，对于自己所住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望与不满；对于自己所住的房屋的修理改造，对于街路、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善。这都是建筑更新的目的，这一点在世界各地都是共通的。

中国城市更新中的建筑改造还具有一些规划上的意义，也就是我们常提到的腾笼换鸟。这也是城市及经济发展带来的产物，厂房改造为商业区或者修理厂改造为办公楼。798、红坊、LOFT就是这种改造的产物。

简单归纳城市更新中的建筑改造可以分类为：

1、以使用功能改造为主的建筑改造。（这一类的改造需要有上层的城市设计，明确片区改造的权属地块性质。更为改造后的片区形象提供城市指引。例如水贝珠宝产业聚集地市政综合改造。达到某种目的改善城市片区功能）

2、以外观形象为主的建筑改造。（这一类的改造主要是对建筑由于时间带来的一系列问题进行修补或者对建筑体上附着的物体进行清理或遮蔽。例如深南大道沿路的建筑立面整治。改善城市天际线形象）

3、以修缮、加固或保护为目的的建筑改造。（这一类的改造主要是对遗址或旧城区生活模式的保护。）

4、以商业升级为目的的建筑改造。（这一类的建筑改造主要是针对小目标团体的，例如店铺改旗舰店或者牵涉到门面装修的一部分。）

当然通过一系列的改造工程建筑改造，应该到得最终目的是“安全、美观、耐用、满足功能”。建筑改造在一个项目里应该如何进行，我们以2011年设计竣工的福保香港国际风情街为例进行介绍。

项目背景

福保风情街位于深圳福田保税区三号门边。保税区的成立是深港之间的一个特殊时期产物，在这里工作生活的大多是与内地沟通密切的香港人。这个几十万人聚集的区域主要以物流口岸以及电子产业为主，规划了大片的居住区及工业用地。工业区的城市发展模式并没有考虑到10年以后深圳的城市中心逐渐由罗湖往福田南山移动。保税区周边成为一个再城市中心却缺乏配套的区域。居住在这里的香港内地市民没有一个能够购物、宴请的区域。

借由大运会的契机，这条300米场的区域决心改造成为中高端商业配套的区域并拥有良好的形象。因为这个街区主要由建筑组成并有不宽敞的街道，所以建筑改造成为改造的重要核心。

改造初期需要注意的问题

项目的主旨是形成一个新的商业街。在这个街区内主要的物业由三个物业组成，分别是长宝大厦、宝瑞轩居住区及格兰海湾住宅裙楼。长宝大厦属于单一物业长宝集团所有300米长五层楼，目前主要是工厂职工宿舍及底层的杂货铺和快餐盒饭。宝瑞轩是居住区，沿街是一层的停车库及3-4家理发店及百货商业。格兰海湾业态比较复杂虽然由一个物业管理公司管理，但是裙楼商铺已经卖给多个私人所有。现状的业态主要为中餐馆，由于没有排烟隔油设施现场情况极为恶劣。项目开始我们就在寻找大区域、单一所有业主的支持和协作，长宝集团作为横贯街区的大物业只有通过他们支持并自身的商业置换业态调整才能保证项目功能上的成功。最终长宝集团理解并支持了我们的整体设计及规划，并邀请商业策划公司对内部的业态进行了逐步的规划及调整。

单一且大面积的所有者支持，能够使得在现有旧城物业经营的状况下项目得到有效的进行。如果全部业主都一一照顾，项目的工期将无限延长。虽然这样的做法有失民主，但是在国内素质不一进度要求紧的情况下不失为一种选择。

物业调整草稿 门洞橱窗位置

明确未来的业态和要求是非常重要的前期工作。在概念方案通过以后，我们花了大量的时间和物业所有者讨论未来店铺的分割以及门头的位置。我们希望是以大店铺为主形成主力大型高档的商业形象组合小商业。但是作为物业所有者的私人，则要求以小的灵活的店铺模式方便未来的出租。最后商议的情况只能是每隔2个柱位就得有个店门。其外招商的商业会对基础 配套设施有苛刻的要求，比如某类餐饮引进必须要求有10个立方的隔油池。因此确定好商业品牌及类型，才有效的指导了我们建筑附属工程的改造。

另格兰海外及长宝大厦的竣工图是与实际不符合的，所以在方案开始前我们就要求业主对楼梯进行了专门的测绘。

在最终的方案中长宝大厦作为主要的商业用途建筑进行较复杂的综合改造并替换其内部业态，宝瑞轩则主要是针对外观的低改造及商业升级改造，格兰海湾则是商业升级改造并完善建筑排烟设施。

建筑改造实施工程

“美观、品质”是功能确定后的重要要求。要求建筑能够反应欧洲古典的“殖民地”风格与现有建筑现代风格不能得兼，因此选择外皮包裹的方式显然更适合于这里混乱不堪的建筑立面。

首先对建筑外墙的附着物进行梳理，对建筑的结构梁柱进行梳理。确认消防器材、燃气管道、下水管道、电缆及排烟位置，再设计中都需要把这些线条规整包裹进去，并且考虑检修口的位置。

建筑原始管线 管线改造

在勘察清结构梁柱位置后，我们选择北侧以50X50的方通骨架附着在原有建筑结构柱上（建筑为钢混框架结构，如果是砖结构则不能这样实施）做GRE装饰件包裹更换店招及增加规范的照明店招。南侧由于有2米的挑檐，无法落地基础因此我们独立的做了柱头基础。

空调外机，统一巧妙的移动到二层女儿墙内侧或设计装饰女儿墙包裹。消防管的遮蔽处理虽然没有改变位置，但是也必须在通知消防部门现场协调后才确定了实施方案。

餐饮为主的建筑改造必须对排烟、化粪池及隔油池有所改造。目前建筑的地下工程主要是满足居住工程的设备要求。引进商家后必定会有更大的需求，经过分析与计算增加了2组4号隔油池及9号化粪池。

工期与品质控制

在立面设计中，常用的GRC构件是最适合表达这种风格复杂建筑立面的。但是实际施工中这种理想模式却变得不现实，由于几百根柱体GRC成品开模制作的周期长达2个月。现实中工程周期却要求在大运会前及3个月的时间完成。地面的施工还得等待建筑脚手架拆除才能大面积进场。为了解决这个问题，我们做了一下方案

1、以木丝水泥板作为表面材料现场加工制作。木丝水泥板作为常用的建筑外墙材料已经大量得到使用。而且本身的耐候性可以得到保障，其次水泥板能与真石漆良好结合。这种方案是我们初期建议的首选方案。

2、以埃特板作为表面材料现场加工制作。埃特板作为传统内装衬板材料，价格低廉易于大量采购。但是耐候性有待检测。

3、以金属板作为表面材料方案。金属板无论是从安装、耐候及加工上来说都是最优选择。但是在海边的抗台风性和真石漆的附着性不甚理想。

经过三种材料的实验加工，及咨询厂家特性。保证一旦实施后进度、安全性以及效果都能得到保证，最后分析如下：

1、木丝水泥板耐候性佳，但是在板材折边的问题上无法满足。在拼接的时候采用胶带封口刮腻子的方式虽然可以解决缝隙问题，但是遇到长期下雨膨胀系数变化时会产生裂缝影响美观。同时大量快速加工无法保证胶带密封质量。

2、埃特板方案喷漆以后在泡水试验中落败，膨胀过大容易粉化。直接否定该方案。

3、金属板方式在安装中出现了快速安装容易表面轻微凹凸不平现象，同时真石漆表面附着出现了问题。泡水48小时后人手可以直接抠掉。

于是分析上面三种材料情况，我们选择了铝塑板。为了解决铝塑板表面附着问题。施工工序另辟蹊径，采用素面铝塑板粗砂拉毛表面并掺着建筑胶与真石漆基底漆分层喷涂的工艺。经过泡水，刀刮等试验完全解决了施工工期和效果要求粗糙仿石表面的矛盾。

建筑改造总结

一个建筑物或者一个区域建筑的改造放在我们面前的时候。我们关心的不仅仅是工程的问题，应该在上层本身就把握好功能的定位，这就如同新建建筑一般。在工程实施上，应该在初期就把握好主要业主的支持，完善好遮蔽工程的交付。好的作品的诞生，不仅要求城市更新的目标达到、区域生活模式的改善还依赖于项目经理在把握工期上如何保证施工与方案的契合度。

简单把握以上原则，城市更新中的建筑改造将绝对不是简单的“穿衣戴帽”。改造将改变市民的生活模式，改变区域的经济文化发展。这才能做到真正意义上的“旧城复兴”。

长宝大厦完工立面

长宝大厦完工立面

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