从“小产权房”看我国《物权法》

摘要：“小产权房”不仅满足了城市购房者的住房需求，也给农民带来了经济上的富裕。然而，由于我国二元制的土地制度，法律并未对“小产权房”的性质加以确认。导致了“小产权房”权属不清，“小产权房”买卖合同效力无法确认，买卖行为无法得到保障。

关键词：“小产权房”物权法　所有权制度

[中图分类号]D92　[文献识别码]A　[文章编号]1004―7069(2011)-02-0013-01

一、“小产权房”的概念、产生原因及存在意义

(一)“小产权房”的概念

所谓“小产权房”即“乡产权房”其实并非一个严格意义上的法律概念，我国现行法律并未对“小产权房”加以规定，它只是人们在现实生活交易中约定俗称的说法。

从法律角度看，“小产权房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可对该农村集体以外成员流转，所以无法得到完全意义上的“大产权”：或是在集体企业用地或占用耕地的违法建筑。

(二)“小产权房”的产生原因

1、法律上的原因

首先，我国现行法律中并未对“小产权房”的性质加以规定。这使得“小产权房”得以在法律的灰色地带中孕育而生。

其次，我国现行的二元制土地制度是“小产权房”产生的根本原因。

2、社会原因

就全国范围内看，城市房地产价格一直处于攀升状态，而城市居民的人均收入和房价却不成正比，大多数城市居民处于无力购房或者是首付之后供房吃力的状态。因此，价格低廉的“小产权房”则吸引了大量城市购房者的目光，这是催生“小产权房”产生的重要原因之一。

二、“小产权房”的法律性质

(一)就现状看，“小产权房”的合法性在法律上是没有依据的，法律对其性质并未进行明确规定。

(二)“小产权房”在实践过程中认定其是否为违法建筑，要区分其所附着的土地性质即区分宅基地和集体企业用地或耕地。如果实在集体企业用地或耕地上兴建的小产权房其违法性无可厚非。但若是附着在农村宅基地之上，其是否违法就不能武断地加以评价。

三、“小产权房”的物权法意义――物权法将如何做到定纷止争

从“小产权房”的纠纷现状可以看出，我国的《物权法》给予了城市人口以完全的财产权保护，然而农村人口的财产所有权却没有得到平等的保护。城市房屋可在房地产市场自由流转，而农村宅基地房屋却被冠以“小产权房”之名不得自由处分。由此可见，《物权法》对我国公民财产权的平等保护是欠缺的。如果说“小产权房”是因为不符合《土地管理法》规定的管理、登记制度而使其流转受到限制，但是基于我国二元制土地所有制制度，也只有属国家所有的城市土地上附着的房屋才受房屋管理、登记制度的约束。

(一)“小产权房”的所有权人――谁应当实至名归

首先，宅基地使用权人在《物权法》及《土地管理法》中规定得相当明确。宅基地使用权是农村居民在集体所有的土地上建筑房屋，以供居住的权利。

其次，宅基地使用权来源于农村集体土地所有权，因此“小产权房”的开发权人和所有权人都属于农村村民集体。

(二)“小产权房”所有权的非完整性――被遗忘的物权平等性

按照《罗马法教科书》中提到的关于罗马法“所有权完整性”的观念，所有权可以定义为对物的最一般的主宰。这意味着这种主宰的内容是不能简单地通过列举占有、收益、使用、处分的方式来限定的，它有时可以演变出对他人权利的限制，甚至是对人的主宰。我国民法理论普遍采用“四项权能”来具体描述所有权的完整性，包含占有权能、使用权能、收益权能、处分权能。

四、“小产权房”应当得到《物权法》的承认

随着我国城乡一体化的发展，农村房地产市场和城市房地产市场在事实上和法律上的相互连接和影响，是不可回避的。应当在保护耕地及集体经济建设用地的大前提之下，发展农村宅基地房屋的买卖交易，保障农民完整的物权所有权，给他们带来真正意义上的致富和创收。因此，物权法在这方面应当肯定农民对其宅基地房屋的所有权，使其可以自由处分。

(一)《物权放》应当肯定村农民集体成员为农村宅基地房屋的所有权主体。

(二)明确“小产权房”的流转方式。基于我国二元制土地所有权制度的大背景下，城市房地产市场用地属国家所有，“小产权房”用地属农村集体所有，因此“小产权房”的流转是有可行之处的，它无需经过国家对土地的征收程序，农民转让其所有的宅基地房屋是完整行使其所有权权能的重要体现。

五、结论

如今，小产权房的问题并非单纯法律上的问题，从更深层意义上看还关系到我国国家政策和社会各利益阶层的平衡。一方面，小产权房有一定的市场需求，分担了政府解决住房困难的问题，同时也在相当程度上提高了农村人口的收入；但另一方面，如果处理不当会导致其对正常商品房交易市场的扰乱。从长远的发展上看，在不改变我国二元制土地所有权制度的情况下，“小产权房”的交易是有很大市场空间的，也是顺应社会发展的。所以，从《物权法》的层面对“小产权房”的权属作出确切的规定，肯定农村人口完整的财产权利，明确“公共利益”的界限，建立一个合理小产权房交易机制，才可以真正使《物权法》所保护的物能够物尽其用，使《物权法》所保护的物权所有权制度更加完善。

参考文献：

[1]李佳穗，试论小产权房的法律症结与改革路径[J]，河北法学，2009,8：130-133

[2]杨海静，小产权房拷问《物权法》[J]，河北法学，2009,7：194-197