政策夹击“经转商”

对于经济适用房业主来说,“经转商”政策出台后,到底应不应该办理经济适用房转商品房的手续呢?

导语:“经转商”在后,“京十一条”在前,夹在两个政策之间的经济适用房房主似乎陷入了政府预先设计好的陷阱里……

“经转商”可算是一个新的经济名词,在今年的4月份之前还是没有的,但是自从4月26日,住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(以下简称“通知”)后,这个词汇在新闻报道中的上镜率是逐渐的升高。

《通知》规定,经济适用住房购房人在取得完全产权以前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。除非将经适房转变为商品房,条件是先住满5年,再进行更名交易,补交契税和土地出让款。

“经转商”让人左右为难

对于购买经适房自住的房主来说,暂时没有转商的需求。但是,根据《通知》规定,“已经享受经济适用住房保障的家庭,再购买其他住房的,必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。”这意味着,如果房子不转商,以后或许有更多麻烦。

比如,子女还未结婚时,为孝敬父母,出钱买了一套经济适用房。一旦结婚组建自己的小家庭,尤其是有了小孩后,子女一般人会选择买新房,一家三口单独居住。那么此时,父母居住的经济适用房会不会被回购?

事实上,为了回避这种局面,大部分人选择了“转商”。由于转让对象没有相关规定,一般中介也会推荐房主把房子转给亲属。于是在5月前后,众多经济适用房房主毅然拼上十几个小时排长队,只为尽早办好“经转商”。

盲目“经转商”没必要

种种迹象表明,无论经济适用房房主是想继续居住还是想出售,出路似乎只有一条,那就是将现在手里的经济适用房转为商品房。但是转商之后,仍然有烦恼。

按照“京十一条”规定,北京采取临时性措施限定新购房套数,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

“经转商”后,经适房就变成了商品房,就相当于新购买了一套商品住房,因此购买第二套房时将同样受限。

每家只能限购一套商品房的限购令,终于让人们“经转商”的盲目热情渐渐退去。最近,原本爆棚的房屋交易大厅里,排长队“抢椅子”的拥堵早已不再,摩肩接踵的大厅再度恢复平静。

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按规定,若直接将满五年的经适房出售,产权人应按原购房价和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。如果买卖差价是50万元,就要交35万元。现在“经转商”,房主只需缴纳原购房价10%的综合地价款和1%或1.5%的契税即可。一处90平方米的经适房一般只要交五六万元左右。

Tips:什么是“经转商”?

所谓“经转商”,即经济适用房转为商品房,这个词汇的出现主要是围绕着“经济适用房上市交易”的问题出现的。国家严格限制经济适用房上市交易,因其属于政策性住房,购房人拥有“有限产权”。

国家规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。

经济适用房和商品房最大的区别在于购房者是否对房屋拥有完全产权。拥有了完全产权也就意味着你的经济适用房成为了商品房,就可以像商品房一样上市交易。自从4月26号住建部的《通知》公布后,经适房已经住满五年的购房者纷纷办理相关手续,向国家交纳一定价款,以获得经适房的完全产权,完全产权的获得也就意味着经适房转为了商品房。这就是“经转商”的来历。

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种种迹象表明,无论经济适用房房主是想继续居住还是想出售,出路似乎只有一条,那就是将现在手里的经济适用房转为商品房。