现行英国住宅合作社法律制度对我国的启示

【摘 要】英国住宅合作社法通过1986年颁布后，在解决英国国内中低收入阶层住房紧张的问题上起到了积极的作用。本文致力于研究我国发展住宅合作社的必要性，通过借鉴英国法律制度提出相关建议，希望能解决我国目前国内的住房问题。

【关键词】住宅合作社；法律；制度

一、我国发展住宅合作社的必要性

1、“夹心层”和“四大堡垒”住户需要合作住房。研究我国发展住宅合作的必要性的关键在于研究中国居民对住宅合作社有多大的需求，以及实现发展住宅合作社所具备的条件。根据调查显示，“夹心层”也就二十中低收入家庭占全国家庭总数的20%以上，其中还包括一种“双困户”―由于其不仅收入低，而且人均住房面积仅有6平方米以下或者无房户，所以叫“双困户”i加上近年来随着进城务工人员的增加，城市贫民和农村贫困户这四大困难群体的民生难题，是为建设“后小康社会”必须攻克的四大“堡垒”，而且截止2003年前三项人群已达到1.6亿ii。推行廉租房政策以来，廉租房市场出现了供不应求的局面，却仍有相当数量的困难家庭无法购置房屋，其中最大的问题在于政府财政紧缺，国家实行一系列保障制度需要巨额的财政资金来支撑，而分配到住房领域的保障资金显然不足以满足国内居民的需求。因此无论是政府还是居民对合作建房都有极大地需求。合作建房最大的优点在于它摆脱了开发商等中间环节的层层盘剥，合作社社员亲自进行室内外的规划，亲自参与并监督建房的整个过程，既降低的建造成本，又保证了房屋的质量，社员花了最少的钱却建造了最经济最结实的房屋，减轻了广大中低收入家庭的经济负担。我国前几年出现的合作建房在建房完成后合作社便宣告解散，这实质上表明我国合作建房体制不规范。因此，要解决中低收入阶层的住房问题，首先应当规范住宅合作社的法律制度，为住宅合作社提供一个良好的运行环境。

2、城市化推进住宅合作社的发展。改革开放以来，我国致力于发展市场经济，经过三十年的努力取得了巨大的成效。随着经济的发展，城市化进程的步伐也不在断的加快，同时城市人口迅猛增长加上大量外来人员不断涌入城市，意味着城市内部要建造大量的住宅来满足城市居民的住房需求。经材料分析，20世纪90年代末期，我国的城市已达到六百多个，城镇人口达3.89亿，城市化的比例为30.4%。进入新世纪的前两年，城镇人口达4.6亿，到2010年为止城市化比例约为46%，人口达到6亿多。如此迅速的城市化进程需要配套的设施建设来满足居民的日常生活与生产，而住房问题则置于首要位置。而在近年来出台的经济适用房政策，虽然短期内对解决住房紧张问题起到了显著地作用，然而这一类房屋在不久的将来会因为内外部质量老化而面临被大面积拆迁的困境，而这些当初被安置的居民将有一次面临购房资金紧缺的问题。这种情况下，中低收入者更适合走合作建房的道路以获得永久性的属于自己的住宅。合作建房不仅减轻了政府的财政负担，同时也为居民实现自己亲自动手监督建造信得过的住宅提供了机会。如今上海等发达的城市已经进入了老龄化社会，许多地方开始模仿欧洲国家建造适合老年人居住的宅院，相信未来不久我国政府一定会支持合作建房来解决国内各种住房问题。

二、英国住宅合作社法律制度对中国的启示

1、建立健全住宅合作法律制度。我国住宅合作社未取得良好的发展最根本的原因在于住宅合作社内部缺乏十足的动力，这样的动力源于合作社缺乏一套科学合理的运行规范。住宅合作社在我国房地产领域兴起过一股潮流，1986年，中国第一家住宅合作社在上海成立，起名为“新欣住宅合作社”。经过十多年的发展，全国各种类型的住宅合作社有五千多家，遍布全国二十多个省市，其中发展较好的有北京，上海，南京等大城市。这些住宅合作社通过将一群人的资金集合起来，用竞价的方式从政府手中获得土地，然后聘请专业的设计专家建造自己的房屋。也就是说，这群人既是买房人又是开发商。1996年9月，中国合作社住宅促进会在建设部和中华全国总工会的支持下正式成立，并在2004年在南京召开了“合作住宅发展理论政策研讨会”。住宅合作社在全国掀起来轩然大波，但是由于缺乏统一的法律和行政法规，其遭受了不同的境遇。因此，要想增强住宅合作社的内在动力使其更长远的为人民服务，国家必须出台住宅合作社法律制度规范住宅合作社的运行。没有一套系统的法律规范给予其指导和监督，住宅合作社便会成为一种散漫的组织，虽然成立的初衷是良好的，却会在发展的过程中失去方向，反而不利于资源的优化配置。通过分析，英国的住宅合作社法律制度设计严谨科学，在规范住宅合作社设立，运行，监督，纠纷解决机制以及合并解散等各个环节都给予了详细而具体的规定，正是这样一部科学规范的法律制度才保证了英国住宅合作社这样的民间组织能够运行百年而不倒。因此，在制定住宅合作社法律制度的环节上，我们应当借鉴英国的成功经验，为我国立法提供充足的借鉴资料，在根源上帮助我国住宅合作社取得长期稳定的发展，为我国中低收入者带来真正的福音。

2、加大国家对住宅合作社的支持力度。我国住宅合作社发展步伐缓慢的另一个重要的原因在于缺乏外在的推动力。而外在的推动力主要指国家政策的大力支持。《城镇住宅合作社管理暂行办法》18条规定：“住宅合作社筹集资金的主要渠道是：“社员缴纳的资金，银行贷款，政府和社员所在单位资助的资金、其他合法收入的资金。”而实际上我国住宅合作社的资金主要来源于社员，融资方式非常单一，因此政府可以利用自身的公信力为住宅合作社提供担保，也可以考虑建立住房储蓄合作银行等为合作社的发展提供融资支持。同时，在税收方面可以适当减免印花税，营业税，契税等，减轻住宅合作社的税费负担。政府除了给予资金上的职称外也应大力宣传住宅合作社，让大家知道住宅合租社的宗旨，目的作用以及运行的方式，使人们认识到发展住宅合作社的好处，这样才会有更好地解决住房紧缺的问题。

3、建立相关配套制度。住宅合作社是解决住房紧张的新型组织，为了使其作用得到最大的发挥，不仅需要对其进行立法指导与监督，其相关配套制度的建设也是必不可少的一项工程。首先，住宅合作社的发展壮大必然会对传统的开发商垄断地产市场造成巨大的威胁，开发商凭借其丰富的经验的雄厚的势力，住宅合作社的发展也会遭受极大的阻碍。因此，建立配套的金融体系支持其发展是解决住宅合作社融资困难的最重要的途径。在银行方面，应当打破原来对开发商的贷款制度，让出一定的空间给住宅合作社，使其能够平稳起步，逐步发展壮大。同时可以向住宅合作社提供长期的低息贷款，政府可以利用自身的公信力做担保向银行进行借款担保为合作社争取足够的资金。其次，在监管方面，英国住宅合作社接受金融服务总署的监督，也受当地政府的监管的指导，因此我国有关金融机构也可以制定相关制度对住宅合作社的运行进行监督。加强建设部门，税务部门以及物价部门等各部门之间对住宅合作社的指导和帮助。总之，住宅合作社的长期发展需要一套完整，高效的组织管理机构配合其达到高速高效运行的目标。

注释：

i 资料来源：《中外房地产导报》，2001年第4期。

ii 参见《中国剪报》2003年3月12日第二版

【参考文献】

[1]《中外房地产导报》，2001年第4期.

[2]彭华强.国内外住宅金融研究[M].广西师范大学出版社，1990.