现行住宅消费信贷论文

一、我国现行住宅消费信贷制度综述

多省市以住房公积金管理中心的名义下发文件来调整公积金用于个人消费贷款方面的规定，这占各省市调整住房公积金个人消费信贷体系中的多数。如上海市《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》（沪公积金管委会[2011]1号）、《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》（沪公积金（2010）57号）；如乌鲁木齐市住房公积金管理中心2013年11月14日下发的《关于对住房公积金个人贷款政策进行调整的通知》。

二、我国现行住宅消费贷款制度评价

（一）立法层级较低且法律约束力小、监管力度不够

我国现行的公积金管理消费信贷的主要依据为国务院颁布的《住房公积金管理条例》，其性质是一部由国务院通过行政立法程序制定的行政法规。此外，除香港和澳门两个特别行政区以及台湾地区之外，全国32个省、市、自治区中，只有16个省通过省级政府以行政立法，或者省级人大常委会以地方性法规立法的形式，对本行政区划内的住房公积金用于个人消费信贷作出法律规定；其余省份均主要通过当地住房公积金管理中心以发文形式，对当地的住房公积金个人消费信贷政策进行规制。实际上，不仅是涉及到住房公积金个人消费信贷方面的立法，就连住房公积金的其他方面的内容都是依据层级较低的，甚至连规范性法律文件都不算的文件来进行调整与规范。而《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位（《住房公积金管理条例》第十条）。住房公积金管理中心的有关公积金个人消费贷款的文件不属于法的范畴，不具备法的性质与特征。但与之相反，实践操作中，在进行公积金个人消费贷款时主要依据的是各地住房公积金管理中心的有关文件，公积金的安危基本上系于公积金管理中心一身，而公积金管理中心往往又是主任说了算，这也导致在实践中监管力度不够，公积金安全事故频发。

（二）住房公积金个人消费贷款对象覆盖面小

《住房公积金条例》规定：住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金；缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（《住房公积金管理条例》第二条、第十六条）。各地住房公积金管理中心官网上提供的信息显示，各地的住房公积金用于住房消费贷款时，最低贷款资格为具有城镇常住户口；申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金；借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务（上海住房公积金网）；其余代表性城市都需贷款人原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上。很多刚开始缴纳住房公积金，进城务工人员等非城镇常住户口的居民无法获得住房公积金贷款。

（三）申请住房公积金贷款额度与程序使其在个人消费贷款上使用率低

《住房公积金管理条例》中规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。房屋为我国居民的刚性需求，对于广大的住房公积金的缴纳者来说，在购买、建造、翻修、大修自住住房时使用住房公积金进行消费贷款应当作为公积金的主要用途。事实却是：没钱的人想用住房公积金贷款进行个人住房消费，但因为平常缴纳的少，所以首付款高、可贷最高额低；而相反的是首付款缴纳比例低、可贷最高额度高的为平常缴纳住房公积金多的那一部分人，或者是不急着用钱的那一部分人；并且虽然《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人，但实践中住房公积金贷款在审批时一般都是两周左右，时间比较长。以上原因致使大量的住房公积金资金被闲置或者用在个人消费贷款以外的方面，实际用于个人消费方面的使用率低。以2012年数据为例：深圳市2012年累计归集资金465.35亿元，贷款资金发放7.95亿元（深圳市住房公积金管理中心网：深圳市住房公积金管理中心2012年主要工作及2013年工作安排）；西安市2012年住房公积金累计归集额为1245952.08万元，累计发放贷款529470.20万元（西安市住房公积金管理中心网：2012年12月数据统计）；成都市2012年全年住房公积金累计归集585亿元，累计发放贷款278亿元（成都市住房公积金管理中心网：成都住房公积金管理中心2011年工作总结暨2012年工作计划）。全国各大中型城市的住房公积金用于个人消费信贷的资金一般都只占到五成左右，大量的资金被闲置，虽然我们也能通过各地先后出台的文件看到各地提高住房公积金贷款率的努力，但相较于急剧上涨的房价，公积金贷款发放率远远不够。

三、住宅消费贷款制度的法律思考

为了保证住房公积金个人消费信贷的合法性，提高住房公积金个人消费贷款率，本文提出以下完善建议：

（一）提高立法层级并保障住房公积金制度权威性

率先进行住房公积金立法的一些发达国家的成功案例，对我国的公积金立法有着借鉴意义。比如新加坡：严格的立法规定使公积金制度具有法律保证，新加坡的公积金制度一直按预定的方向和规定正常运转，不受人事变动其他因素的影响，避免许多人为的障碍和偏差，这是新加坡成功推行公积金制度的基础。而我国的住房公积金制度也是在借鉴新加坡相关经验的基础上建立起来的，因此，建议我国借鉴新加坡在公积金方面的立法成功经验，尽快由全国人大制定我国住房公积金方面的法律，理顺住房公积金管理过程的各个环节，明确规定住房公积金管理中心的职责、权限，赋予住房公积金缴存人实际的监督权，形成住房公积金的归集主体、缴纳对象、缴纳方式、缴纳程序、贷款条件、贷款程序以及法律责任等内容全国统一体系。

（二）扩大住房公积金个人消费贷款对象覆盖范围

由于住房公积金主要的缴存对象为国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工，缴存范围未能覆盖全面，同时在使用住房公积金进行贷款时又有缴存最低年限限制，导致从源头上申请住房公积金贷款的人数大大降低。因此，建议从立法上扩大个人消费用住房公积金贷款的覆盖面，放宽对住房公积金贷款的用途。具体可做如下操作：首先，从最高立法上扩大住房公积金缴纳的主体范围，使其不仅限于国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工，对大量城镇个体工商户、出租车司机、商品营销员、开业医生及其他各种自由职业者逐步建立住房公积金制度；其次，放宽住房公积金用于个人消费贷款的缴存时间限制，比如将最低需连续缴存六个月以上或一年以上时间条件缩短，使更多的缴存者可以有申请贷款的资格。

（三）调整住房公积金购房贷款首付款、最高贷款额以及审批期限

住房公积金制度最核心的目的是保障我国居民的住房，具有社会保障性质；但同时，住房公积金也是所有缴纳住房公积金的主体所拥有的共同的资产，具有有限的个人所有权性质。我国在进行住房公积金的个人消费贷款时，应当结合住房公积金的以上两种性质，在不影响其他住房公积金缴存者合法权益的前提下，尽可能充分满足贷款者的需求。在我国，高收入群体不一定指望住房公积金购房，而低收入困难职工有了公积金资助也买不起房。因此，立法的思路应当是：一是住房公积金制度应按照家庭类型实行有差别的政策，对那些社会地位较低的家庭，如普通职工家庭、就职于低收入行业的家庭通常是住房问题较为突出的群体，评估住房公积金缴纳者的缴纳能力，然后尽量放宽公积金用于个人消费贷款的条件，比如和可贷款额挂钩的贷款者的工作年限、月缴纳额等条件尽量向穷困者倾斜；缩短贷款审批时间，比如严格规定在3日或者5日之内，及时让需要帮助的人得到应有的帮助。二是针对不同需求的城镇居民，设计不同的利率水平，比如对亟待拥有住房和改善住房的住房公积金储户，采用“低存低贷”的保护性政策，对不需要购房的住房公积金储户，采用优于一般商业银行的利率水平或者是减免利息税等优惠措施吸纳更多住房储蓄，对投资性购房者采用市场化的贷款政策，以抑制利用保障性资金炒房的现象，以此避免不公平现象的产生。

四、结语

历经二十年，住房公积金制度无论是现在还是未来，都将兼有住房保障和促进房地产市场健康发展的双重功能。住房公积金在保障居民住宅方面存在的缺陷客观存在，而作为政府责无旁贷，要不断对现有的公积金制度进行改革，要通过立法提高住房公积金充分发挥住房公积金的社会保障。

作者：郭磊单位：陕西广播电视大学公共管理系