土地年租制将大大降低房价

4月23日,沪港经济高级顾问委员会年会在常州举行,沪港两地120多位知名企业家济济一堂。年会期间,国家发改委宏观经济研究院副院长、中国人力资源协会会长刘福垣就2010年中国经济大趋势发表演讲。其观点鲜明、辞风犀利的精彩演讲,令与会嘉宾频频喝彩,大呼过瘾。

我认为,2010年中国经济发展的趋势是要转变发展方式。如何转变发展方式呢?重点在于理顺分配关系。我们前30年的发展方式是靠投资、出口来拉动GDP增长,通过增长来推动发展。2003年后,我们转变了发展观,经过7、8年的学习,特别是经过全球经济危机的教训,人们终于意识到靠投资和出口来发展经济是行不通的,要改变发展方式。那么,靠什么来拉动经济?于是人们想到了消费。可是试了一两年,还是行不通啊,为什么?因为老百姓没钱消费,靠消费拉动GDP增长就成了空话。问题出在哪里?问题在于我们必须进行分配体制的改革,惟有如此才能拉动消费。分配体制改革是一个理顺市场机制的问题,是一个改变生产关系的问题,只有解决这个问题,才能理顺各种经济关系,才能拉动起消费,才能靠消费来拉动经济增长。所以理顺分配关系是我们强国的必经之路。

必须从内部理顺分配关系

近30年来,我们最大的成就是什么?我们最大的成就是改变了农民阶级,改变了小农经济,改变了70%人口的社会分工构成,这就是现代化的任务。我们最大的失误就是没有转变农民工的社会身份,他们在城市没有居住权,因而在城市也没有消费权。因此,现在的首要任务是改变农民工的社会身份。

我在《中国经济时报》上发表了一篇文章,叫《试论中国经济发展方式转变的科学内涵》,里面提到,现在我们要从以经济建设为中心转变为以社会发展为中心。社会结构调整、分工调整等,其实就是经济调整。就像以前我们是研究如何做大蛋糕,现在要学会如何分配好蛋糕――蛋糕要是分配不好,那么蛋糕就做不下去了。要真正实施以人为本的经济观,就要改变农民工身份,消灭小农经济,只有这样,我们的经济才能越来越好。

汇率属于国际分配关系

在现在的国际经贸关系中,中国和美国打交道实际上是吃亏的。人民币稳定地升值只会对中国有利!现在美国人这么积极,中国人这么被动,完全是因为目前外贸依存度占了GDP的60%-70%。如果人民币突然升值,大量出口企业倒闭,大量工人失业,社会就会出现大问题。美国看准了我们的心态,逼人民币升值,从而使自己达到进退都有利的地步。

其实,美国提出中国的汇率导致他国工人失业只是借口,就算人民币不升值,不从中国进口制造业产品,美国也会从别的国家进口,因为这些东西他们根本没打算生产。美国这样做的真正原因是怕人民币升值,怕不能再占到便宜。所以,我们要根据具体的需要来控制汇率,应该稳定地让人民币升值。

这次金融危机对中国是好事。如果还是继续两位数的出口增长,我们就不可能谈到调整分配关系,我们的竞争力也不会提高。现在危机来了。调控方向就是扭转生产和消费的时空错位,将其转变为以国内消费为主的发展体制。美国和日本的进出口一直控制在GDP的20%左右,中国应该向这个方向发展。

理顺国内分配关系的着眼点

要理顺国内的分配关系,先要清楚国有资产的数量。我国国有资产的数量已达到了相当大的规模,应该不少于300万亿,每年利息不少于6万亿。如果将其用于住房、医疗、教育、社会保障,民生问题的“四座大山”可以一举解决。搬开了这“四座大山”,中国就是世界强国。这是最大的分配问题。

都说消费上不去的原因是中国的工资水平太低,那么,工资水平应该怎么确定呢?我看要在社会保障到位的前提下谈工资尺度。所以,我们第一要把国有资产明确,第二要想办法将社会保障纳入财政预算。社会保障到位了,确定当前的工资尺度就没有问题了。工资是工价,得由市场来定价,人为的不算数。这才是公平的工资水平。

房地产必须改革

那么,住房该怎么改革?房子的改革跟工资的改革,其实质是一样的。我认为,房子改革应该是宜租则租,宜售则售。就是你们买得起的房子就买,我们买不起的就租,但是国家得保证我每个月的工资里面,包含租房子的那部分费用。

但是,现在住宅都以售为主了,工资跟住宅根本挂不上钩,你说能不出问题么?所以要从根本上理顺关系,否则根本解决不了房价问题。我们现在最大的问题是,孙悟空借错了芭蕉扇――越扇越火,踩着油门想刹车。

这两大油门是:第一,给炒房团贷款,扩大了不该扩大的需求。房价高不是房地产商卖高了,而是大家买高了。成本是2000每平米的房子,要卖到2万每平米,是房地产商心黑吗?不是。这是正常供求关系;第二,如果这个供求中有中低收入者要买房,但是你的工资里本来就没有租房费用,更没有买房费用,可你还去贷款买房子,不是自己把房子买高了吗?所以住房问题不在于房价问题,而是房价形成的体制问题。

我给总理提过一个土地年租制。目前商品房的价格是由三块构成的:第一块是70年的地租。土地批租等于让买房子的人一下交70年的地租,因为开发商肯定要把地租转嫁到房价里来;第二块是配套费和税,也是一次收70年;第三块才是建筑安装成本加平均利润,这才是买房子主要该花的钱。

城市建设用地是国有土地,地租应该属于全民所有。现在住宅用地使用权批70年,经营性土地批50年,这种批租制实际上是以时间换空间,把土地所有权和经营权变相“私有化”,此举既侵犯了所有人的财产权,也侵犯了十几届政府的经营管理权。

所以,70年的批租应改为年租,即按年支付地租。如果房地产开发周期是12个月,那么房地产商只需交12个月的地租,之后谁买房成为业主,谁就逐年向国家交纳地租;相应的配套费和税也按年缴纳。从理论上讲,这两项调整可使房价各下降20%,总共下降40%。

但是现在年租的制度推不开,为什么推不开?因为现在各地的政府是在靠批租土地来发展经济。

我们必须实行年租,并且每年都应该盖房子,不断地增加房子的供给。因为总的来说,目前房地产市场确实是供不应求。在这种大背景下,租价、房价稳定上升是正常的。现在问题是,改变人们心态,让买不起房子的人去租房子。

我不赞同现在所说的经济适用房。房子就是商品,政府何必要干预什么人能买,什么人不能买呢?一个大老板怎么就不能坐经济舱了,一个普通工人怎么就不能坐头等舱呢?一个道理。政府不要干预,政府的任务只要认准一个――给买不起房子的人造房子,给他们提供可以租的房子。