我国物业税开征:利大于弊

摘 要:“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。在国外,特别是在东南亚地区,“物业”是作为房地产的别称或同义词使用。物业税作为财产税,是国外普遍征收的一种古老税种,中国房地产的快速发展使得物业税的开征被提上议程。可以说,改革现有房地产税费制度,化费为税,简并税种,构建统一规范的物业税制,已经成为我国今后地方税工作的重点,成为当前我国房地产税制改革的目标。

关键词:不动产;房屋;物业;税收;物业税;立法

中图分类号:F812.42文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)01-0098-01

任何事物都具有两面性,物业税也不例外。就其对我国房地产市场发展的影响来看,开征物业税有利还是有弊,受观察问题的角度限制,实践中产生了两种截然不同的观点。有的学者认为,开征物业税可以有效遏制土地囤积和商品房投机炒作,从而抑制房价的快速上涨。而有的学者持反对意见,他们认为开征物业税可能导致房地产的过度开发,诱使和刺激开发商囤积土地,且房价下调空间可能被过分夸大,开征物业税房价也未必将,中国社科院专家提醒说,人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现,其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。

那么我国目前开征物业税的条件是否成熟呢?我认为物业税的开征条件分为主观条件和客观条件两个方面。就目前而言,我国是否具备开征物业税的条件,主要取决于是否彻底解决了相关的政策配套、征管技术处理、纳税人心理以及征管权限划分等难题,在物业税的立法调研中,只有就这些问题形成了比较成熟的统一认识,形成了一套系统完善的物业税收理论体系,才能制定出一部科学的物业税法,从而为物业税的开征提供有效地法律保障。

开征物业税是增加政府财政收入和增强地方政府调控经济能力的需要。我国地方税主体税种结构失衡辅助税种设置不合理,使得税收的功能弱化,直接导致地方政府收入不足,调控能力降低。开征物业税,借以增加地方政府的财政收入,增强地方政府的调控能力,应是我国税制改革的理性选择。在市场经济国家,税制优化应在充分发挥市场对资源配置的基础性作用的同时,使税收具有恰当的激励机制和制约机制,能够矫正市场的扭曲,优化资源的配置,为经济稳定和经济增长提供推动力。开征物业税还是降低纳税成本和实现社会公平的需要。对纳税人不动产进行征税,有利于降低房地产税收的纳税成本,并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大的趋势。

我国物业税立法应重点注意的问题,首先就是立法模式的理性选择。我国现行不动产税制采用的是特别财产税模式下的房产税与土地税分别立法的模式。我认为,我国未来物业税立法模式的理性选择是,改采特别财产税立法模式下的房产税与土地税的混合分离制。其最大的特点在于,一方面可以使税名统一;另一方面房地产市场统一使用物业税,取消一些干预性较强的税种,让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用,可减少国家干预带来的资源损耗;而且由于税种的整合,可避免对纳税人进行重复征税,使得税费关系明晰。其次是与现行税制的衔接和过渡安排。从实践看,大多数购房者已在支付的房价中按照现行税法一次纳了多年的土地税费,而物业税一旦开征,如果再对搜有的房地产一律按新法征税,则对已经购房者而言不免显失公平,导致重复征税。我认为,在物业税制的法律构建上必须注意两个问题:其一,对不同的纳税人和征税课题要采取区别对待的原则;其二,在税法构成要素中要规定比较灵活的税收减免措施,如对城镇低收入者和农民按一定标准实施相应的减免优惠,从而使不同的纳税人税收负担趋向公平。再次,课税要素的科学配置税收法定原则是税法的基本原则之一,该原则要求,税法主体的权利义务必须由法律加以规定,税法的各类构成要素都必须且只能由法律予以明确规定,征纳主体的权利义务只以法律规定为依据,没有法律依据,任何主体不能征税或减免税收。这一原则是现代民主与法制原则在税收关系中的集中体现。最后,房地产评估市场的规范发展。在混合分离制的特别财产税立法模式下,物业税的计税依据通常是房地产的市场评估价值。可以通过专门条款对不动产评估机构的资格限制、评估程序、评估结果及有效期、异议程序和法律责任等做出相应规定,以促进房地产评估市场的规范发展。无论是中央政府还是地方政府,不需设立专门的物业税评估机构,整固的主要职责应放在对房地产评估师多层次多形式的专业教育和培训上,着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍,保证评估结果的公正性和透明性。

综上所述,我认为开征物业税对我国房地产市场来说应该是利大于弊。我国目前房地产市场的抢进需求中,很大一部分是投资性需求,所以要控制房地产市场过热,必须有效地降低这部分需求,这就要求我们正确区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求。物业税的开征会大幅降低房屋开发成本,平抑房价,引导住房理性消费,从而有利于房地产市场的将抗稳定发展。

参考文献:

[1]齐雁冰.物业税导致房价下降可能不会出现[N].北京青年报.2005-4-25.

[2]徐梦洲.税法学[M].北京:中国人民大学出版社.2005年版.