旧城改造规划的问题探究

摘要：当前的旧城改造过程中，交通规划、拆迁、配套设施建设以及开发模式等问题日益突出，旧城改造工作面临着严峻挑战。因此，在旧城改造过程中进行合理规划显得尤为重要。本文详细阐释了旧城改造中存在的问题，对旧城改造提出一些意见和建议。

关键词：旧城区；改造；合理规划

中图分类号：TU984 文献标识码：A

1、前言

旧城区的形成大多是自发形成的，历史悠久，文脉深厚，但其发展缺乏科学的规划与引导，必然存在很多问题，为了促使旧城持续健康发展，需要对其进行改造，旧城改造指的是局部或者整体性的更新和改造老城市的物质生活环境，从而能够更好的改善居民的生活服务、劳动等条件。旧城改造是一个连续的发展过程，它的发展速度主要取决于城市的发展速度和发展方向。

2、旧城改造规划中存在的问题

2.1交通规划问题

旧城改造中的交通规划问题，一直是改造中的难点。很多旧城区都是核心的商业、文化集中区，建筑密集，道路较窄且不成系统，每天都要承载巨大的人流量以及车流量。基于这种情况，如何在旧城改造过程中，合理的规划交通线路，令旧址在新建、修复、保护时的交通运输与道路畅通，使新区建成后能够承受比之前更加畅旺的人流量和车流量是一个重要的问题。

2.2拆迁问题

拆迁过程中，个别拆迁团体或项目组织没有对具体情况详细考虑，只顾眼前利益，盲目地采用推倒重建的单一开发模式。不仅对城市原有的空间结构造成破坏，还会对社会物力、财力与人力资源造成了浪费，破坏了具有保护意义的建筑物，不利于城市历史文化的传承，并且非常容易激发社会矛盾。这种做法只盲目地追求高回报率的，是野蛮的、荒谬的，它与城市规划对建设控制的各项要求相违背，其做法是极度不文明的。

2.3配套设施建设问题

有些旧城区改造之后，新区内几乎没有公共配套设施或者公共配套设施不完善，比如没有合适的娱乐休闲运动场所，绿地面积过小，供水、供电、供气以及通讯设备等不完善，根本无法满足区内居民就近文化、娱乐、体育活动等需求。

2.4开发模式过于单一

多数项目开发只选择于大宗项目和有利可图的黄金地段，对于有些难以产生可观的经济效益或经济效益差的地段就无人问津。可以得知，很多地区的旧城改造的运营模式都是以开发商为主的。近年来随着城市土地价格不断飙升，房价猛涨，从而旧城的改造成本也在不断增加，大部分开发公司都是采用“舍益获利”的方式，即在某一层面服从政府的安排甚至是舍弃部分利益使用高价竞标获得某地段的开发权，建成后再以高价出售，谋取暴利。

2.5原住居民税费问题

对于旧城改造后的原住居民，很多情况下仍需缴纳名目繁多的税费。虽然能够居住在改造后的社区里，但是他们却需要缴纳的譬如人防工程易地建设费、交易服务费等税费。

3、旧城改造合理规划的建议

3.1采取交通管制

对于交通管制方面的问题，政府通过采用必要的交通管制与著名景点分流交通管制的方式。这种方式应用于在旧城改造时要集中各方面的精力投入其中，同时出现车流量、人流量压力相对比较大时，可以有效控制交通堵塞情况，维护交通环境，并能做到最大程度地减少发生运输建设材料与施工人员不能及时到达施工现场如期进行施工作业的尴尬局面。

3.2文化和多元化融合

旧城改造一定要与该城市发展的内在规律相符合，政府部门在规划设计时应注重突出社会文化的融合与多元化，贯穿“以人为本”的主线，走一条新型的可持续发展道路。政府部门和相关的开发企业都应根据这一要求来开展工作，特别是开发企业更应重视。笔者认为开发企业应该遵循“五个统一”原则：统一规划、统一设计、统一安排、统一征地、统一管理，并且与政府签订保证落实执行“五个统一”的协议，只有这样才能更好地防止出现有个别的项目组织和拆迁团队为了自身的利益，而不顾一切统统采用推倒重建的开发模式所造成的各种浪费现象，对城市原有空间结构造成破坏、缺失城市文化及激化社会矛盾。这有利于政府一直提倡的旧城更新向连续渐进式的小规模发展，高度重视可持续发展、生态环境“、以人为本”的发展模式。

3.3区域改造同时更新基础设施

政府应对旧城区的基础设施加大投资力度，通过对旧区的改造完成后，使旧城区的基础设施环境也得到最大程度的改造。政府应该对旧城区的发展做出长远的规划，制定出未来的发展计划与相关步骤，将道路建设、供水、供电、供气以及通讯设备与配套健身场地作为旧城改造的重要任务来对待，只有这样才能更好地解决旧城基础设施落后而造成居民公共服务设施不完善,居民户外健身、娱乐、休闲场地严重不足等很多不方便的问题。

3.4政府指导，市场化运作

在社会主义经济条件下充分利用社会主义市场手段和发挥市场机制的作用同时，还应对政府指导工作的加强，确立基本思想路线：以“政府指导，市场化运作”为主，可以更好管理和约束旧城改造行为，并减少旧城改造中的盲目性与投机性。这种思路的基点在于：（1）当开发商不履行合同或协议，做出违规行为时，政府将有权出面控制，包括调控价格，管理现场等等。（2）应尽可能地鼓励多种所有制经济成分共同参与。（3）信息应公开透明化。（4）资金商业化的改造。要求政府不再向某一部分的业主提供改造资金，而是由业主通过从商业银行贷款获得所需要改造项目费用，待项目改造完成后，在项目运营中收回投资,

偿还贷款并赚取利润。

3.5减免原住居民的某些税费

旧区原住民见证了旧区的变化与发展，旧区是他们的家乡。政府可以针对减轻减免原住居民的一部分税费问题而制定一系列相关规定，或采用补助的方式，给原住居民补贴，这样也可以抵消居民的一部分税费。最后还要加强与所要改造片区居民的沟通工作，做好人们的心理疏导，除了有好的政策之外，还应缓出他们当中部分人特别是中老年人过分怀旧的心理负担，让他们开心搬迁,安心居住。

4、结束语

旧城改造是一个系统复杂的工程，对城市化进程发展有着重要的推动作用。在当前的旧城改造过程中，城市住房紧张、基础设施落后以及交通拥挤等问题日益突出，旧城改造的实施面临着严峻挑战。因此，在旧城改造的过程中，不断制定灵活的拆迁政策，调动各方面的积极性显得尤为重要。