宅基地抵押流转具体操作的系统设计

在宅基地流转过程中， 宅基地抵押流转比较典型。本文在研究集体经济组织、农户、金融机构、担保机构各主体关系的基础上，提出了宅基地抵押流转具体操作的系统设计。

从现有的研究可以看出，在宅基地流转过程中， 宅基地抵押流转比较典型。随着农村产业结构的调整， 越来越多的农村家庭正在从事非农产业的生产， 许多农户在扩大产业规模、调整产业结构时， 经常遇到资金短缺这一问题， 迫切需要金融机构给予信贷支持。本文就是在相关文献及流转现状的基础之上构建了集体宅基地抵押流转系统.。

宅基地抵押流转系统建立的主体

宅基地抵押流转系统的建立， 是以集体经济组织、农户、金融机构、担保机构等各主体进行， 通过描述各主体的行为及其适应性表现， 建立集体宅基地抵押流转系统。各主体的行为包括： 在经济条件发达的地区， 集体经济组织可以为农户提供抵押贷款， 设定集体经济内部的抵押；在集体经济组织实力较弱的地区， 集体经济组织为农户的抵押贷款提供一定程度的支持， 并为抵押贷款进行一定的担保； 农户以宅基地及其建筑物为抵押物， 向集体经济组织或金融机构抵押贷款来融资； 金融机构对农户的贷款条件进行审查，对其抵押物调查，确定抵押贷款方式及还贷方式等； 担保机构为农户的抵押贷款进行反担保， 审查农户的还贷能力。

宅基地抵押流转系统的主体关系

按现有法律规定， 虽然农民拥有的房屋可以抵押， 但宅基地却不能作为抵押物。由于房屋和土地的不可分隔性， 导致金融机构不单独接受农民住宅的抵押， 认为农民房屋抵押后， 如果农民到时还不了贷款， 将使得在处理抵押物时， 会出现两种矛盾：一是宅基地的使用权属于抵押农民使用， 而房屋的所有权有可能属于其他人所有， 权利人不是同一人终究会形成纠纷； 二是金融机构在处理抵押物时， 只能处理给抵押物的本集体经济组织的成员， 而本集体成员在接受抵押物时将只能得到房屋的所有权， 对于这样的结果， 将很少有人接受。所以， 地方政府和金融机构对农民的抵押贷款总是存在很多方面的顾虑， 比如， 贷款的按时偿还问题，抵押物处理后农民流离失所引起的贫困化及增大城市社会负担等问题。由于法律滞后所带来的抵押的其他金融风险问题，这些使得金融机构不愿意为农民进行贷款， 限制了金融机构在农村扩大业务， 使农村金融发展缓慢， 也使广大农民缺少了生产资金融通渠道， 影响了农村产业结构的调整， 限制了农民收入的提高。针对以上各种问题， 在宅基地流转的过程中， 本文提出了由保险公司或村集体或其他农户进行担保来消除金融机构的顾虑， 由金融机构将贷款的部分资金， 按风险度及系数划转给保险公司。

抵押流转系统设计的主要内容

内容一：金融机构主要职责。宅基地抵押的金融机构主要由农业银行、现有的农村信用社等来承担。金融机构主要的工作程序，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。在受理农户抵押贷款的申请后， 主要调查农户抵押贷款房地产的质量、条件、农户的还贷能力、信用度等方面的内容。审批通过后， 向农户投放短期、中期、长期的信贷资金， 支持农户的土地承包、开发、整治、农业基础设施建设、新技术的应用以及农产品的加工经营等。贷款发放后， 并不意味着金融机构的业务就结束了， 金融机构还要密切关注农户的资金运用情况、收益效果等， 以便按时收回贷款。

金融机构的资金来源：农业银行和现有的农村信用社通过现有的积累资金或其他客户的存款， 以及存贷款利率差额。也可以由地方财政、集体经济、企业、其他农户等共同出资， 采用股份制形式筹集资金， 但要保证地方要拥有对金融机构的主导地位， 以便于地方领导和政策的执行。

内容二：宅基地使用权价格评估。 集体宅基地一旦进入流转， 流转双方势必面临宅基地的使用年限问题， 为了与城镇国有土地使用年限相接轨， 建议农村宅基地的使用年限最高也应规定为70 年。宅基地使用权价格评估方法宜选用市场比较法和成本逼近法。

内容三：设计贷款方式， 测算贷款本息。贷款方式的确定对农户来说至关重要， 根据农户贷款的期限、项目的特点、农业生产的特点， 设计适合农户还贷的方式，不仅可以增进农户的还贷积极性，而且能有效地收回贷款。宅基地抵押贷款， 根据贷款期限， 短期为1年以内，中期为1年至5年，长期为5 年至15年贷款。利率应采用固定利率， 利率水平低于同期工业企业贷款利率。贷款额度可以参照国有用地抵押贷款标准， 以65%―70%的贷价比来确定。一般农户的贷款利率采用浮动利率，浮动区间主要是根据农户的道德品质、资产负债情况、贷款方式、平均存款情况、社员入股情况、社会信誉等情况来确定。这里的浮动利率是在开始确定利率时采用浮动制，利率确定后在还贷期内利率保持不变， 故利率采用的还是固定利率。

贷款类型和贷款偿还方式较多， 主要有：一次支付本金和利息；每期偿还利息， 到期一次性偿还本金；每期偿还等额本金和利息，到期还完； 等额增加每期偿还本息， 到期还完。

内容四：农户选择最优方案。在上述各种设计贷款方式中， 金融机构应对农户指导每种还贷款方式的优缺点， 农户根据自己的实际情况选择最有利于自己的还贷款方案，指导农民正确选择贷款方式， 以有利于农户按时还贷， 金融机构及时收取借贷资金。

内容五：抵押贷款合同。宅基地抵押贷款双方共同订立贷款合同。合同的内容包括：借贷双方的名称、地址； 贷款金额、用途、贷款期限、贷款方式、利率、支付方式；抵押物的情况；赔偿方法； 担保人担保方式；违约责任及违约处理方式； 争议解决方式；其他事项等。

内容六：按照方案还款。抵押贷款关系确定之后， 金融机构有权监督贷款人资金使用的情况， 发现贷款人不按协议内容使用贷款资金， 则金融机构有权要求贷款人改正。若贷款人期满后未能还清本息， 可以给予一定时间宽限， 宽限期内利息照常计算， 若最终还是不能完全偿还贷款， 则按照协议规定的方式处理。

内容七：担保人偿还。目前农村金融担保人主要有5种： 村经济组织担保； 企业担保； 自然人担保； 联户担保； 保险公司担保。农户抵押贷款一旦不能按时偿还，这时担保人就要替农户来清偿债务。主要涉及以下几个方面：①在村集体经济收入较好地区， 村经济组织可以为农户进行担保；在经济落后的地区， 只能是用信用或农户的承包经营权进行担保， 如果不能清偿金融机构的债务， 则集体可以把农户承包经营的部分土地收回给其他农户以获得融资。但这种做法与《土地承包法》相违悖， 法律是不允许的。②现代科技和效益挂钩的情况下，当新种子、新技术在推广阶段， 农户可以获得农业公司或其他企业的担保来使新技术得到广泛应用， 这种担保方式可以由担保企业（ 公司） 来审查农户还贷能力等情况， 再由金融机构终审农户是否符合贷款条件。③自然人担保，就是农户以自己的信用和经济状况， 由实力较强的亲朋好友进行担保。④联户担保， 即一定数量的农户联合起来为贷款提供担保， 一般为3―5 户。⑤保险公司担保。一种方法是村集体成员，凡有贷款意愿的村民每年统一向保险公司交纳一定数额的保险基金。如果该农户需要贷款时，可申请保险公司担保。另一种方法是由提供贷款的金融机构与保险公司建立风险共同承担机制， 凡申请贷款并得到许可的农户， 均应将一定比例的贷款额划转给保险公司作为担保风险金。

内容八：贷款违约的处置。如果贷款到期后农户不能清偿， 这时保险公司、集体组织、其他农户将被担保农户所欠金融机构债务清偿， 这时农户的房地产将由保险公司等来处置。在处置时要做到以下几点： ①如果农户没有其他地方居住， 则要保留农户的居住权， 但要限制农户的再次贷款以及给其他农户担保， 不能私自买卖房地产，房屋的继承权被剥夺。② 房屋的所有权和宅基地的使用权将属于保险公司等。③如果农户资金充足时，可以再向保险公司赎买房地产， 同时要支付所欠保险公司的本金和利息。④如果农户资金不足时， 保险公司可以将被担保物出租给农户， 农户按期给保险公司交纳一定的租金。等到30 年后如果农户还不能偿还所欠债务， 则农户的房地产由保险公司来处置。这时农户如果无处居住， 可以向当地政府申请救助，即租住政府的廉租房。⑤保险公司在处置房地产时， 可以参照我国古代土地交易习俗（朝廷对民间典卖的物业规定： 应典卖倚当物业， 先问房亲， 房亲不要， 次问四邻， 次邻不要， 他人并得交易）。故保险公司在处置农户房地产时， 必须限定在本集体组织内， 先问四邻， 四邻不要的再问亲戚（ 亲戚必须是农民身份），亲戚不要再处置给本集体经济组织内的其他成员（该成员必须是无宅基地的， 如果该成员已有宅基地， 则限制其参与买卖）。严禁将农村房地产处置给城市居民。 ⑥如果保险公司处置不了被担保的房地产， 这时可以由集体经济组织代管出租， 出租后的收益， 集体组织可以收取一定的管理费， 其他租金全部归保险公司所有。

内容九：建立农户信用档案。通过以上步骤， 农户抵押贷款清偿后， 金融机构就要建立用户的信用档案，即包括农户基本情况（ 借款人姓名、身份证件、详细住址、劳动力数、教育程度、婚姻状况、联系电话、人均土地面积） 、经济状况（ 拥有的资产、收入结构、支出结构）、贷款偿还情况（ 是否按期偿还、还款主动性、拖欠贷款时间） 。通过建立用户信用档案， 使金融机构能直接读取用户信息， 为下次贷款以及此农户为其他农户提供担保时有充足证据。

（作者系西北工业大学自动化学院教授，博士生导师）