国内城市新区开发建设管理模式浅析

【摘要】随着国内城市新区建设的飞速发展，如何运用多种管理手段适应项目建设特点，有针对性地进行开发建设成为摆在新区建设者面前的关键问题。本文通过对国内外先进项目管理和服务模式的介绍，将城市新区开发建设中各类型项目适用的建设管理模式进行了分析和建议。

关键词：新区建设；管理模式；浅析

随着国内城市新区建设的飞速发展，如何运用多种管理手段适应项目建设特点，有针对性地进行开发建设成为摆在新区建设者面前的关键问题。在这方面，上海浦东新区、天津滨海新区和重庆两江新区等部级新区充分利用自身优势，在市政基础设施项目、保障房项目、园区项目中大胆尝试EPC 、BOT、PM等承发包和项目服务管理模式，不仅积极探索出一条适合城市新区建设发展的新路径，提高了项目建设管理水平，更为城市新区的发展赢得了良好的社会和经济效益。

一、 建设项目承发包和服务管理模式简介

（一）EPC（设计-采购-施工/交钥匙）模式：即EPC总承包商向业主提供包括设计、施工、设备采购、安装和调试直至竣工移交的全套服务。EPC模式根据实际需求，也可演变成EP、E+PC、EP+CM等多种形式。EPC模式的优点：（1）由EPC总承包商对项目的设计、采购、施工全面负责，项目责任单一，简化了合同组织关系，有利于业主管理；（2）总价包干，因此业主投资成本在早期即可确定并得到保证；（3）由于EPC总承包商承担了项目实施阶段的管理工作，减轻了业主方在项目管理方面的负担和投入；（4）EPC总承包商介入工程前期决策工作，并且可以将采购纳入设计过程，有利于缩短工期；（5）建设期业主方承担的风险较小。缺点：（1）能够承担EPC大型项目的总承包商数量较少，不易获得有竞争力的报价；（2）由于EPC模式还没有形成固定的运作方式，在实践中有各类变型，导致业主方与EPC总承包商就某些职责划分容易出现争议；（3）承包商承担的风险较大，因此工程项目的效益、质量完全取决于EPC总承包商的经验及水平；（4）对业主、EPC总承包商以及监理单位的管理水平要求较高；（5）工程造价相对较高。

（二）BOT融资建设模式：BOT融资模式是指政府通过特许权协议，授权项目发起人联合其他公司/股东为某个项目成立专门的项目公司，负责该项目的融资、设计、建造、运营和维护，在规定的特许期内向该项目的使用者收取适当的费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报。特许期满后，项目公司将项目（一般为免费）移交给政府。BOT是一种统称，它有三种基本形式和十四种演变形式（基本形式包括BOT、BOOT、BOO，十四种演变形式包括BT、BOOST、BLT、ROMT、ROO、TOT、SOT、DBOT、DOT、OT、OMT、DBFO、DCMF、ROT）。采用BOT模式对发起人而言优点如下：（1）充分利用项目经济状况的弹性，减少资本金支出，实现“小投入做大项目”或“借鸡下蛋”；（2）拓宽项目资金来源，减轻借款方的债务负担；（3）提高了项目发起人/项目公司的谈判地位；（4）达到最有利的税收条件；（5）转移特定的风险给放贷方，极小化项目发起人的政治风险，加上其他风险管理措施合理分配风险，减少风险危害，但保留投资收益；（6）避免合资企业的风险，因为项目公司可100%独资；（7）创造发展商/承包商的商业机会。采用BOT模式对政府而言优点如下：（1）拓宽资金来源，引进外资和利用本国民间资本，减少政府的财政支出和债务负担，加快发展基础设施和其他设施；（2）降低政府风险（基础设施项目周期长、投资大、风险大），政府无需承担融资、设计、建造和经营风险，大多转移给项目公司承担；（3）发挥外资和私营机构的能动性和创造性，提高建设、经营、维护和管理效率；（4）合理利用资源，因为还贷能力在于项目本身效益，并且大多采取国际招标，可行性论证较严谨，避免了无效益项目开工或重复建设；（5）有利于发展国民经济和金融资本市场。

（三）PM项目服务模式：是指项目管理咨询公司受业主的委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。项目管理咨询公司既不参与设计、也不参与施工活动，其基本属性是向业主提供咨询。它受业主的委托，在工作中代表业主的利益，是业主忠实的顾问。采用PM项目服务模式的优点：1）能够利用专业项目管理单位的管理经验；2）能有效控制项目工期；3）总成本、进度和质量控制比传统的施工合同更有效。缺点：项目业主与各类承包人之间增加了管理层次，要求项目管理单位应具有较高的工程建设项目设计规划和施工规划及其协调管理水平。

二、城市新区建设主体的特点

作为城市新区建设主体，其职能角色主要包括：肩负新区建设相关资金的投、融资；建设和管理相关项目及资产；建设融资项目的代融资主体；项目实施的执行者；项目资金运用的管理者和项目后评价的组织者。

因此，城市新区建设主体面对开发建设中最常见的园区类项目、保障房项目和市政设施项目，如何将管理和效益的最大化挂上钩，就需要科学地研究和运用各类项目管理和运营模式。

三、建项目建设管理模式的实际运用

（一）园区类项目可采用E+PC和PM模式进行建设管理。

1.园区类项目一般占地面积大，创新理念强，涵盖业态丰富，往往是一个地区或地段的“名片”，所以对园区整体和建筑单体的规划设计要求很高。 EPC、BOT等建设模式，设计工作主要由总承包单位负责，在项目设计过程中往往达不到业主的实际要求。采用E+PC的模式进行项目建设管理，业主可以根据需求选用最适合的设计单位进行管理，最大限度地实现园区类项目的规划设计理念。

2.设计阶段是控制项目总投资最关键的阶段，采用EPC模式可能会出现总承包单位在设计阶段提高概算额度的问题，这样会出现总投资难以控制的情况，所以采用E+PC模式在一定程度上可以对项目总投资实施有效控制。

3.选用E+PC模式可以充分调动PC总包单位在设备选型、设备与材料采购以及工程施工一体化管理的积极性，而且在施工、设备和材料到货、安装调试等环节出现的问题均由PC总包单位负责，充分发挥PC总包单位的管理经验优势，在减轻业主负担，缩短建设周期、提高工程质量、降低工程造价等方面具有重要作用。

（二）保障房项目可采用EPC模式进行建设运营管理。

保障房项目建设成本相对固定，设计和管理的难度并不大，采用EPC模式进行建设运营，可以有效地发挥总承包单位从设计、采购到施工各阶段的管理经验及综合协调的优势，促使总承包单位在建设过程中主动缩短建设周期，节约建设成本，取得双赢的结果。

综上所述，由于城市新区建设项目的具体特点各不相同，在不同项目管理模式的实际引入中，应结合新区开发建设的自身需求和阶段变化科学选用，防止生搬硬套带来的管理缺陷。

参考文献，

[1]王建声等，建设工程项目管理模式探讨[J]，基建优化，2005.10

[2]周江华，采用BT模式进行项目运作相关问题的探讨[J]，铁道工程学报，2005.08

[3]杨宝民等，省级城市新区开发与综合体建设的创新思路[J]，中共杭州市委党校学报，2008.06

[4]李兴苏等，工程建设项目承发包模式的优选决策[J]，重庆交通大学学报，2008.05

[5]吴坚等，房地产开发项目管理模式的选择分析[J]，建筑管理现代化，2004.02