论不动产物权登记的效力

摘要:权利正确性推定效力,指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。登记物权推定正确的效力也有例外的情况,依法理不及于对登记物权有过错的权利人,以及恶意第三人。

关键词:不动产物权;登记;效力

中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2010)22-0177-01

不动产物权登记制度,在比较法上分为形式主义登记制和实质主义登记制。形式主义登记制,即以登记为物权变动之对抗主义实质主义登记制,即以登记为物权变动之生效主义。法国、日本民法典采形式主义登记制,德国、瑞士采实质主义登记制。既然同为不动产物权登记,那么无论是在法国民法中还是德国民法中,登记的效力必然具有相同之处,综合来看,不动产物权登记效力具体表现在以下几个方面:

一、物权公示效力

物权公示与公信原则是不动产登记制度的理论基础,动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记,这是财产法的一项基本规则。登记作为不动产物权变动的法定公示方法,其根本目的并不是为了进行行政管理,而是为了公示不动产权利状况完成物权变动。所以登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。对法国法与日本法来说,登记的公示效力能够达到一种自愿强制的后果。因为依其立法,是否登记属当事人的自愿,法律并不予以强制,非经登记之权利虽然可以有效,但是不得对抗第三人为交易安全考虑,当事人又应当登记。

二、物权变动的根据效力

登记作为物权公示手段的作用十分重要。因为登记在这里不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立、变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质之主义登记制度的最重要的作用。公示在此虽然只是一个形式要件,但它却对当事人的实体权利有决定效力。《德国民法典》第873条、第875条规定,不动产物权的设立、变更与废止均以登记为生效。故登记在这里实际上成为设立、变更与废止不动产物权的根据。

三、权利正确性推定效力

权利正确性推定效力,指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。不动产登记之物权应该与实际的不动产物权一致,这是正常的不动产秩序的基本要求。但是也不可否认,在当事人有过错或者登记机关有过错时,不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。但无论是权利人、相对人的过错,还是不动产登记机关的过错,登记对任意第三人说都应该是正确的登记,登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。这是因为,对第三人来说,登记是国家专门机关所为之行为,当然也就是最具有社会公信力的事实。

权利正确性推定效力在实行实质主义登记制的德国法典中有明确体现。《德国民法典》第891条规定,在不动产登记簿中为某人登记一项权利时,应推定,此人享有此项权利。在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时,应推定,此项权利不存在。这一规定在法律规定上称之为法律推定。在在实行形式主义登记制的法国和日本,不动产登记具有权利正确性推定效力也是毫无疑问的。因为依日本民法关于未经登记之物权不得对抗第三人的规定,从学理上自然应当得出只有登记之物权方可对抗第三人的结论。这一推断自然也包括着登记对第三人应视为正确的意思,否则它就不可能发挥对抗第三人的作用。因此,不动产物权登记的权利正确性推定效力应当说是一项不动产物权立法的基本规则。

四、善意保护效力

登记对不动产物权的善意取得人的利益十分重要。法律就是为了保护善意第三人,才将不动产登记簿记载之权利视为真实,并赋予其社会之公信力。

五、警示效力

不动产登记的主要任务之一是反映不动产物权的详细法律信息,并在法律许可的范围内将其提供给社会,为不动产市场交易服务。登记提供给社会的法律信息为全面的信息,当然可能既包括对利害关系人有利的内容,也可能包括对其不利的内容。在德国法中,登记中对权利人不利的内容,如异议抗辩登记。这样作的目的,是为社会作不动产风险的警示,让社会尤其是不动产取得人了解不动产的全面情况,然后自己决定是否进行有关的法律行为。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。因为,依据民事权利意思自治的原则,法律对抵押权人对自己是否成为抵押人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定,那么如果在抵押物之上已经存在着顺位优先的抵押权,或者顺位优先的其它物权如用益物权时,抵押权人权利的取得要么实现困难,要么很不经济。但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的警示,使其了解了设立后序顺位抵押权的风险,这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。登记的警示效力的作用就在于此。