改革土地制度为抑制房价上涨之本

对话全国政协委员蔡继明

2010年3月17日，刚刚从“两会”归来的蔡继明，在清华大学第三教学楼2101礼堂开始了他的解读“两会”第一站演讲。在长达2小时35分的时间里，蔡继明花费了至少一半时间来讲述房价和房地产问题，这也是今年“两会”最为焦点问题。

此前两天，3月15日，“两会”结束第一天，北京一连产生了3个“地王”。尽管中国国务院总理在新华网接受网友提问时已表示，在任期内将解决房价问题，“两会”代表也对当前高企的房价进行了猛烈抨击，但是，这已无法阻止中国房地产市场地价的继续飙升，及房价的继续上涨。

中国房地产市场的出路在哪里?高房价问题又应当如何解决?演讲完毕后，蔡继明接受了《环球财经》记者的专访，给出了自己的答案。判断房价是否过高应看房价收入比

演讲开始，蔡继明开宗明义，中国房地产市场泡沫问题已经相当严重，他的这一观点，与日本东京大学教授伊藤隆敏观点一致。

蔡继明首先列举了国家统计局和全国工商联房地产商会的统计数据。国家统计局“两会”前公布的统计数据表明，200g年中国70个大中城市，房屋价格平均价格上涨1.5％，全国工商联房地产商会的数据则为24％，两者相差超过10倍之多。

对此蔡继明解读，是由于国家统计局大部分数据来源于房地产商之故。

据中国人民银行2010年全国储户调查问卷，有七成受调查者认为房价过高难以接受，2009年第二季度以来，城镇居民反映房价上升过高比率逐级上升，普遍增加一成，更突出的在于，高收入人群也认为房价上升过高。

2009年全国房地产销售额创纪录这到6000亿美元，同比增加80％；在上海，自2003年以来，房价上涨了150％；在北京，2009年1月房价均价为每平米10085元，到了年底，升幅高达95％。在这种情形下，对于一些房地产商认为“房地产市场没有泡沫”的表态，蔡继明显得很愤怒。

蔡继明说，判断房价是否过高，不能绝对地看，而应当从房价收入比来看。东京和上海一套lOO平米的住房，价格可能差不多，但是东京居民和上海居民平均收入却可能相差10倍。目前中国的房价收入比超过1s倍，一线城市甚至这到了25倍，而国际公认的合理水平在3～8倍之间。2009年北京一个三口之家平均收入7.5万元，12月的房价为每平米19725元，一套90平米的房子需要117.5万元才能买到，这也意味着，这个三口之家不吃不喝，需要24年才能买到房子。

从房屋的租售比例也可以说明是否存在泡沫。蔡继明认为，当投资者买房不是为了出租获得收益，而是为了更高价格卖掉，这便成为投机往住房，根据统计，中国一线城市出租收益率不到1％，与之同时，中国一线城市投机性住房比例高达30％～40％。

蔡还计算了中国房地产的真实价格构成。2009年，全国房地产销售收入43万亿元，政府从土地出让金，以及各项税费获得的收入约2.5万亿元，房地产商获得利润和销售成本总和为1.3万亿元，这也意味着，全国房地产销售收入中有38亿元流向政府和房地产商，比例高这88％，进而，商品房的真实价格，只占销售额的12％。

“这不是泡沫又是什么?”蔡反问道。“现在资产泡沫已经非常严重，必须下调20％、30％，才能使人们的购买力适应房价。”

无独有偶，日本东京大学教授伊藤隆敏3月1919在英国《金融时报》上撰文称，根据他的计算，中国官方数据极有可能低估了住宅市场泡沫规模。伊藤隆敏结合上世纪9。年代日本房地产泡沫崩溃前的迹象说，希望中国不要重蹈日本覆辙。

房价泡沫主要源于政府对土地供给的垄断

紧接着，蔡继明谈到了推高房价泡沫的因素。蔡并不认为城市化进程加快，土地资源稀缺，应该成为房价必然上升的理由。从供求关系出发，蔡认为，投机惶住房、房地产商的捂盘和借售，都加剧了房价高企的局面，房价高企最根本的原因，则在于政府对土地供给的垄断。

蔡继明说，作为投机性住房，中国许多一线城市住宅空置率高达50％，按照国际上通行的准则，住宅空置率在5％～10％为合理水平，10％～20％就是危险区，超过20％便是严重的商品积压区。

数据显示，1998年～2008年之间经批发出的土地，至今还有40％囤积在房地产商手中，而目前，中国十大地产商土地储备超过3亿平方米，再加上2009年全国房地产销售面积9亿多平方米，加之考虑到容积率，蔡说，“(他们)10年土地都用不完。”

也因此，蔡继明表示绝不赞同“市场供小于需、土地资源稀缺，因此地价、房价必然上涨”的解释。

至于有人认为地(房)价上涨是对于城市化进程所致，蔡继明同样表示了反对，他认为，城市化虽然意味着从农村进入城市的人口需要住房，但是，农民在农村占用的宅基地面积，是城市居民2～3倍左右。“农民进城，只要有一个合理的制度，把他的宅基地让出去，或者搞一个宅基地换商品房，人均建设用地面积占用只会节约不会增加，怎么会引起房价上涨呢?”

然而，根据《土地管理法》等现行土地开发政策，政府一方面是农地征用的惟一合法主体，另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的惟一供给者。

一块农地若要转向商品房开发，首先需经过政府按照基准地价征用，转为开发用地储备，之后通过挂牌拍卖的方式，房地产商商获得土地进而建设商品房。农村集体建设用地，并不能用于商品房开发。蔡继明对此最为大惑不解。

“我们以前规定，只允许农村集体建设用地建厂房，搞乡镇企业。那话说回来，那现在企业倒闭了，生产不下去了，为什么不能搞房地产开发呢?为什么不能建商品房呢?搞乡镇企业根本目的不是让农民致富吗?农民现在已经找到了更好的出路，为什么要反对他呢?除非你不想要农民致富。”

“第二，既然你已经规定它是建设用地，那为什么这个建设用地只能建厂房，而城市的建设用地什么都能建?有人说，城市建设用地是经过规划了，那农村建设用地也可以进行规划啊!”

“此外，农村的居民可以到城市去买房，为什么城市居民不能到农村去买房?有人说，这是因为宅基地是集体的，那城市的宅基地还是国家的呢!那城市里天南海北的人都能来买房，煤老板都能来买房，为什么外地人不能到农村来买呢?他买的是使用权，不是所有权。正如国有土地使用权出让给所有人，不影响其国有土地的性质一样。”

政府对土地的垄断，进一步纵容了大型企业和地方政府的土地投机。3月15日北京产生的三个“地王”，无一例外均为央企，其中有两家为非房地产主业央企――中国兵器装备集团和中国烟

草总公司。

蔡继明说，这些超大央企由于有着资本优势，可以不计成本地制造“地王”，导致地价大幅上升，一块“地王”出来之后，周边土地房价立马上涨，导致房价居高不下。“开发商和地方政府拍地王，是拉抬价格的手段，因为在拍卖之前，他们在周围已囤积了大量土地，这叫四两拔千斤。”

蔡说，当一种商业模式，符合如下4个特点，必然会导致价格飙升：

一，只有特权经销商才能参与经营，比如房地产开发商才有资格经营，普通老百姓没有资格；二，原始资源由政府挂牌拍卖给经销商，只有大央企大厂商蔡有实力得到；三，制成品买卖不受限制，有钱就行，投资也可以；四，这种制成品在短期内供给弹性很小，老百姓是必需品。

“历史上看，只要这4种情况存在，必然造成垄断。目前房地产市场上述4个条件都存在，不涨才怪!”蔡说。“当然，从长期看，房价肯定上升，但是，人们的收入也要增加，房价上升，也不等于一年翻一倍，不等于超过收入好几倍。”

打击投机和改革土地制度

基于调查和研究，蔡继明提出了解决房价过高的一整套方案，此前“两会”，作为全国政协委员，他共向全国人大提交14份议案，与房地产有关的便占据了7份。在接受《环球财经》记者专访时，蔡继明认为，通过对购房用途的界定和对土地制度的改革，将改变目前地(房)价过高的局面。

蔡继明表示，应当对目前购房用途进行界定，将它分为4类住房。

一，廉租房，政府房地产商可以参与，不可投机；二，自主性住房，买房子为自住，10年之内不能出售；三，改善性住房，S年内不许出售；四，投机性住房。由于对购房用途的界定，前三类住房便可以将投机买房拒之门外，最后的投机性住房，控制在20％左右，“你可以一夜暴富，也可以倾家荡产，但是至少80％的住房保证了人民居住。”

蔡继明说，遏制房地产投机行为，并不会影响到GDP的增长。根据蔡的测算，每年人们对房子的刚性需求约11.25亿平方米，2009年全国商品房销售面积约9.37亿平方米，“你降低价格，老百姓呼呼地买，房地产业也会健康发展，一样带动上下游产业发展。”

结合小产权房，蔡继明将话题引入到更深的土地制度改革上。他认为。解决房价过高问题，还应当从土地制度根子上寻找原因。

自从2007年以来，蔡继明南至深'圳，北至黑龙江，在全国范围内针对小产权房做了广泛调研。蔡发现，小产权房屡禁不止，因为没有税费成本，低价小产权房吸引大量购买人群同时，农民之所以愿意冒着被拆除的风险建，则为城乡土地二元结构导致，随着城市化的推进，如果农民自己不建房，根据当前土地制度，土地一旦被征用，他并不能分享到城市化带来的好处，相反，只能得到一个最低补偿。

事实上，现存的土地城乡二元结构，一方面，使得地方政府依靠土地拍卖，进一步推高低价房价，另一方面，它也让中央政府每每调控房地产市场，却屡屡受挫。

“70％用于保障性住房，那土地供给量很少，政府依然垄断，30％的商品房仍供不应求。”蔡继明说。进而，房价反而因为政府的调控而继续升高。何况，2009年全国保障性住房资金623亿元，但是与全国土地出让金收入1.5万亿元相比，其比例只有1：25。

2007年，国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英撰文亦称，在实行严厉行政措施后，必须要有制度性改革跟进，才能求得中国土地诸多问题的根本解决。

蔡继咀表示，中央政府要求地方政府修建廉租房，但是城乡土地二元制下的征地制度，却驱动着地方政府征地，将大量农业用地用于房地产开发，以得到更高的利润，中央政府和地方政府目标并不一样。

这也牵扯到分税制改革。蔡继明认为，只有调整中央政府和地方政府的财政分成比例，建立一个兼容的激励机制，才可以做到政令统一。

在此基础上，蔡继明建议，在符合土地规划前提下，应当实行城乡土地同地、同权和同价改革。他解释说，统一城乡土地的用途，给予农村集体建设用地以转让、出租、抵押等城市用地所具备的权利，进而按照用途和位置统一城乡土地的地价。

蔡继明建议，由于农村集体建设用地相当于城市建设用地的2～3倍，一旦统一规划，农村在集体建设用地上盖房，县级以上的政府认可它，给它发产权证，这样做下来，便能平抑城市过高的房价，同时也打破了城市国有用地的一统天下。

蔡继明表示，耕地不属于建设用地，在明确土地性质和用途前提下，反而可以保护耕地，而非地方政府违规征地对优质农田的侵蚀，这也可以让农民分享到工业化和城市化所带来的土地增值好处，农民也会有积极性捍卫自己的权利。

最后，蔡继明表示，土地制度改革要找到一个很好的突破口，一旦农村集体用地进入市场，将涉及到整个土地制度的变革，它的改革将影响深远。也是因此，蔡在“两会”上提交《我国土地制度安排的八项原则》提案，只是令他不解的是，相比于其他提案，他认为这个最重要的提案，并没有引起太多关注。