加强房地产企业成本管理控制

摘要：房地产企业的成本管理是全员的、全过程的管理，它贯穿于决策等项目建设的全过程。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，通过建立有效的成本管理体系以实现企业利润的最大化。

关键词：房地产企业成本体系 成本管理成本控制

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言：房地产企业成本控制的问题，必须要用系统的思想来对待，要把成本管理看成是企业经营的整体目标管理系统中的一个综合的、全面的和复杂的子系统，它需要专人跟踪项目实施的全过程，以全局控制的思想把项目的各阶段有机联系在一起进行统一控制管理，只有这样才能实现全过程成本管理，真正降低工程成本。

一、建立目标成本体系

目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，将预算计划落实到实际执行的项目上，把目标变成可执行的行动计划，并通过执行结果与目标的对比，找出差距，分析原因，制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：

1.1制定相对准确的项目目标成本，全面客观的反映项目各项成本信息。

1.2规范成本管理流程，明确各个阶段对目标成本的细化修订办法。

1.3充分积累前期项目的有效数据，实现成本信息的参考与共享。

1.4在制订目标成本时，要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人，目标成本分解后还需要建立明确的管理标准，严加考核。

二、企业的成本控制原则

2.1成本控制要贯穿企业经营管理的全过程

成本控制建立在一套科学、完整的成本控制制度的基础之上，是一个完整的系统，贯穿于企业的整个经营管理过程，涉及到企业的人员配备、物资采购、机械设备的维护、财务资金安排、施工组织等方面。成本控制并不只是在生产阶段的管理，而是体现在项目谈判、投标、人员安排、资金准备、流程设置以及后续扫尾事项的各个阶段，每一个阶段的工作对成本控制的实现都起到重要作用。

2.2成本控制要有科学、全面的内容

从施工企业的角度看成本是一个综合概念，不只是直接的费用支出。成本控制涵盖的内容包括支出成本、质量安全成本、工期成本、企业无形资产成本（品牌形象）等。有了明确的成本控制内容，在工作中就能够站在更高的角度，从企业全局利益出发来设置成本控制的目标，安排成本控制的工作。

2.3成本控制必须全员参与

成本管理是一个系统性控制问题，全员参与是成本控制实现的关键。成本控制的计划和方案最终是需要各个职能部门的员工来完成的，需要各环节密切合作，共同合理控制。成本控制贯穿经营管理的全过程，包含了所有的职能部门的工作，全体员工在工作中要树立全局观念、成本观念、效益观念，以成本和收益作为管理的目标方向。全员参与的实现一方面需要加大宣传力度，增强全员成本意识：另一方面需要企业制定合理有效的考核和奖惩制度，提高员工的积极性，保证成本控制目标的实现。

三、财务费用的全面控制

首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

3.1安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。

3.2贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率实施控制。对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用；对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。

四、项目开发成本管理

4.1 土地成本管理土地成本，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。

4.2 前期费用管理

前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：①严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩。②在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料对工程造价的影响。 4.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。

五、加强企业项目成本控制的具体措施

5.1加强成本的前期控制

一是做好投标工作。提高中标率、节约投标费开支，不能有标就投，而是要进行认真的分析研究，有一定把握的才投。同时，对投标费用，要进行与标价相关联的总额控制，规范开支范围和数额，并落实到投标责任人进行有效管控。二是中标后的价格分解。对中标工程，首先要对中标价格进行复核分析，看哪些分项工程价格较高，有利可图或盈利，哪些分项工程价格较低，无利可图或是亏损，然后编制内部预算，把项目成本价格确定在标价的一定百分比之内。三是根据公司或项目经理部编制的施工技术组织方案和降低成本措施，对该单项工程逐一测算出实际需要各项成本费用和成本降低额。

5.2加强成本的事中控制

①工、料、机费用的控制

对人工费的控制，项目部根据工程的实际情况制订劳动定额、工时定额，认真进行定员配备和劳动力安排。同时对生产工人的工时利用也应控制，使实际消耗的工时总数不超过规定工时数。对材料费的控制，主要是加强材料的买价控制、运费控制，材料消耗量控制，同时充分考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。对机械使用费的控制，要根据项目实际配备合理、经济的施工机械，严格机械设备利用定额和油料消耗定额，加强对机械设备的日常性管理，提高设备完好率、利用率，减少维修费用的支出，加强设备及配件的采购与管理，实现企业内部设备资源共享。

②安全事故的预防及措施

牢固树立“安全第一”的思想：建立健全安全生产规章制度，建立安全生产责任制：坚持安全生产检查制度，及时发现问题，堵塞事故漏洞：要坚持安全生产教育制度：建立安全事故处理制度：制订切实可行的安全技术措施。

③加强工程质量管理，控制质量成本

质量成本包括故障成本、预防成本、鉴定成本三部分。在施工生产中要严把质量关，从施工前的测量放样、施工中材料投入以及施工后工程质量养护等，都必须严格按工程质量要求作业，避免不必要的返工损失。财务人员应进行质量成本核算，建立质量成本台帐，最大限度地降低质量成本。

5.3事后的成本控制

核实项目发生的实际成本，进一步做好成本资料的归集，搞好工程项目结算。工程竣工后，一般会有大量成本费用尚未归集到成本账中 ，这就需要进一步做好成本资料的归集，确保完整，及时确定工程的总成本，在此基础上要确定各项费用的结算目标，为与建设单位做经济结算奠定基础。

结语：

成本控制已成为房地产开发企业经营管理的关键工作， 成本管理是房地产企业管理的一个永恒的主题。因此，要不断增强成本意识，提高成本管理水平，形成科学完善的管理模式，只有这样，企业才能在竞争激烈的建筑市场立于不败之地。