“小产权房”问题浅析

摘要:房价一直是人们关注的热点,2010年的两会,房价的讨论空前热烈。随着社会经济的发展,房地产行业迅速发展,高涨的房价催生了小产权房的发展。小产权房目前几乎占据房地产市场的半壁江山,本文主要对解决小产权房问题的对策进行研究。

关键词:小产权房;集体建设用地;合法化

中图分类号:T913　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)02-0210-01

一、小产权房的概念

从狭义讲小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,由村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“小产权房”没有国家颁发的土地使用权证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。

我国现有的法律对小产权房没有明确的规定,一般说来,“小产权房”是指在农村集体所有的土地上建设的房屋,销售对象是非农业户口人员。在日前召开的国土资源部新闻会上,相关负责人对媒体表示:根据国务院安排,国土部和建设部牵头,成立了一个专门的领导小组,正在进行广泛的调查,准备就全国小产权房的情况制定方案,提出处理意见和措施。那么小产权房问题如何解决?下面作具体的研究和论述。

二、解决小产权房问题的对策

(一)现有的对小产权房问题的处理方法

为了解决小产权房问题,国家和地方出台了很多政策方案。2007年全国各地拆除了大批的小产权房,对于“小产权房”,各城市相继做出的回应是:北京“全面叫停”、西安“”、郑州“集中查处”、广州将其定位为“违章建筑”等。

小产权房的拆除之风一直没有停止过,但是小产权房依然存在。对现存小产权房我们不能一棒子打死,这样非但不能解决问题,还会引起矛盾的激化。小产权房全部被认定为非法建筑,而予以拆除,后果是十分严重的。1.如果小产权房已被销售,那么拆除非法建筑是没有补偿的,这样最终损害的是城市居民的利益,这种方法只会激化社会矛盾,而不能提高人民的福祉。2.拆除已经建设好的房屋,只会减少房屋的供给量,使得商品房的价格再次提高,更加不利于城市居民住房的需求。3.拆除房屋,又增加了商品房的购房者的数量以及城市住房保障机制提供人群的数量,不利于房价的抑制。

(二)小产权房合法化的建议

1.小产权房合法化

对于在集体建设用地上建设的小产权房,或者符合土地总体规划的小产权房,建议将其合法化,并允许其进人流转市场。合法化的前提是搭建小产权房的健康发展平台,其一,税收制度。将农村宅基地的开发建设加入到税收制度是合理的做法,要平衡好国家、集体和农民之间的利益。其二,小产权房流转合法化的前提是集体建设用地使用权的流转。国家在对农村集体建设用地使用权流转的试点地区进行总结后,选择合适的时机通过先立法再补交部分税费或土地出让金的方法来解决现有“小产权房”的产权问题。建议小产权房合法化的主要理由如下:

第一,平抑畸高的房价。从经济学的角度分析,供需平衡。供不应求时,价格上升;供大于求时,价格下降。因此,小产权房的产生增加了房屋的数量,在需求量不变的前提下,商品的数量增加,房价下降。

第二,有的学者从经济学角度分析,低廉的小产权房价格,会提升消费者的福利水平。将农民手中的土地资源商品化对于提高经济发展的效率,实现农业现代化,提高农民收入的促进作用也是显而易见的。

第三,法律依据。《物权法》第四条明确了国家集体私人等不同物权主体享有平等的权利,这就是平等保护原则。在平等原则下,作为土地所有权者的农村集体与国家一样享有土地的所有权,也就应该和国家一样享有对自己所有的土地在合法的范围内与国家对国有土地所有权完全平等的占有、使用、收益和支配的权利。

2.允许小产权房进行流转

小产权房进入流转市场具有可行性,主要理由如下:

第一,小产权房将来会存续,因为小产权房是因市场经济、城乡一体化等众多原因产生发展而来的,目前我国很多省进行的城乡一体化、农村社区化工程中,城市和农村的规划是一体的,在整体规划的前提下,有的工厂企业会迁至农村,很自然的,城市的居民会到所工作的工厂、企业附近购买或者租住房屋。

第二,小产权房处于法律的灰色地带,并没有违反宪法,而且集体建设用地使用权的流转已有试点,为小产权房流转合法化提供了可行性。如2010年,上海已经开展农村集体建设用地使用权流转试点工作。在农村集体建设用地使用权流转试点过程中,注意保护普通农民的正当权益,防止群众的利益被损害。

第三,价格优势仍然存在。从目前大城市郊区的小产权房价格来看,仅相当于周边楼盘的40-60%左右,相信即便是补缴相关的土地出让金等费用,其实际的价格亦不会大幅上升。村级单位的开发商虽然会少赚部分利润,但是相关村民的权益补偿与后续保障则转移给政府处置,实际增加成本应不会太高。

第四,政府在农村推行农村医疗改革试点、农村居民养老保险试点取得了良好的成效。现在农民种粮有补贴,医疗有保险,养老有保险,仅靠种地不能满足一个家庭的需要,再将农民与土地绑在一起是不适应社会发展的要求。

允许小产权房进入房屋交易市场,在小产权房合法化的同时,将其建设规划纳入城市整体建设范围,将其纳入房地产市场。作为有益的补充。

3.流转平台的构建

为了小产权房市场的良性发展,本文提出建立一个类似中介机构的第三方作为小产权房市场服务的平台。从经济实用的角度出发,建议由政府出面帮助集体经济组织聘请一些相关专业人员组成一个临时性的组织,遵循基层政府引导为主,群众参与意见的原则构建。该机构为服务性质的公司法人,主要业务范围包括规范小产权房的交易流程,保护交易安全,以及作为小产权房交易的平台。帮助买卖双方、乡镇政府、村集体经济组织处理相关法律、经济、税务等专业事项。该机构遵循市场经济规律,由乡镇政府、农村集体经济组织和负责监督。