房地产企业风险管理概述

摘要：房地产企业风险管理流程是由建立初始信息框架、风险评估、制定风险管理策略、制定实施解决方案和监督改进五大步骤组成，只有全面的风险管理制度，才能够真正的使中国的房地产行业走向健康可持续发展的道路

关键词：房地产企业 风险管理

房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用，与国民经济高度关联。2009年，房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一，与房地产直接相关的产业达到60个以上，房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障，有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长，有利于中国经济社会的可持续发展。

近年来，不少企业和个人受利益驱动，忽视行业风险，缺乏对自身优劣势的权衡，盲目进入房地产业，虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱，但步入正常轨道之后，这种现象加剧了房地产行业风险，也给企业自身的发展造成了困惑。目前，房地产已成为中国风险最高的行业之一。

一、房地产企业风险管理的定义和特点

全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。

二、房地产企业面对的主要风险分析

房地产业所面临的风险是复杂多样的，其中一些风险与其他行业存在普遍共性，如债务风险、经济合同风险、信用风险等；有的风险则具有较为显著的行业特征。

（一）项目风险

项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：

1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险

政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。

2、项目决策风险

房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。

（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。

（2）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。

3、项目资金风险

这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。

4、项目管理风险

房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。

（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等

（二）政策风险

每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。

（三）市场风险

对于一般行业而言，市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外，房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。

（四）经营风险

房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是，有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划，导致项目严重偏离市场需求；有的企业在土地获取过程中盲目跟风，抬高地价，致使产品成本过高，远远超出市场承受能力；有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足，加上工程发包大部分受总承包方层层分包，造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现，不仅给企业造成巨大损失，也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。

（四）是资金链风险

房地产是资金密集型行业，资金流动量大，运作周期长，对企业的投融资和资金管理能力

三、总结

总之，中国房地产业，已成为国民经济的重要支柱产业。当前，房地产业的发展面临许多挑战，各类风险层出不穷，加强房地产业风险管理、建立和完善科学的风险管理体系迫在眉睫。房地产企业要建立健全完善的房地产风险管理体系，首先需要营造良好的政策和法律环境。其次，房地产企业应加强风险意识，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。另外，企业的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，并将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。