住宅价格波动影响因素及对策分析

［摘 要］本文从资产价值的自然增长,供需平衡及心理预期三方面入手,探讨了我国住宅价格波动的形成机制及相关影响因素,并在此基础上提出了相应的房价调控对策。

［关键词］房价波动;供需关系;心理预期;对策

［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0012-02

1 住宅价格波动的影响因素分析

1.1 资产价格的自然增长与住宅价格波动

房地产价值包括自身价值和衍生价值(周边区域环境以及配套设施),房地产自身的价值按其成本构成主要分为土地价值和房屋建筑价值,其价值的波动与宏观经济波动高度正相关。随着经济的快速增长,收入及居民生活水平的提高,房地产价格的适度增长是必然现象。归纳起来,影响房价自然波动的因素主要有经济水平的提高及城市化进程的加快；居民收入水平及通胀率；房屋品质的提高；相关政策措施的实施。

1.2 供需的社会关系和住宅价格波动

(1)土地供给对住宅价格的影响。土地资源天然的稀缺性和用途转换的困难性,使其供给在城市化水平不断提高的今天更加缺乏弹性,同时,地方政府对“土地财政”的过度依赖促使其以紧缩土地供给提高地价来增加土地财政收入,这也就直接导致了居住用地价格的不断走高和一个又一个地王的出现。

(2)房地产开发具有较强的垄断特性。我国2007年出台了不允许单位集资建房政策,为发展房地产商品化和市场化开辟了通途。由于房地产开发需要大量资金,需要足够的融资及运筹能力,因此房地产开发不可能像其他产业那样形成完全自由竞争的市场,天然带有寡头垄断的特征。

(3)收入对住宅价格的影响。经济的持续增长直接带动百姓收入水平的大幅提高。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出。居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去不断提高自己的住房条件,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高；收入的投资支出的影响使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化相对于其他投资形式已呈现出明显的全球化趋势,而且,在我国这种投资形式尤其受到百姓的青睐,已成为加剧住宅价格攀升的“导火索”。

(4)金融对房价的影响。我国宽松的金融环境是助长房价攀升的动力之一,它通过作用于供给需求间接影响住宅价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分,是造成近年来房价上涨过猛的原因之一。要有效地调控住房价格,就必须谨慎运用好住房建设项目贷款政策,用差别化的信贷政策引导住房需求,严格控制信贷投量,并强化信贷审查力度。否则,一旦出现房地产泡沫破灭,金融机构就将成为一切后果的承担者。

(5)城市化进程与人口状况对住宅价格的影响。现阶段,我国的城市化进程已经到了如火如荼的阶段,与之相伴的是住房需求的大幅扩张,从而刺激房价上涨。

1.3 心理预期与住宅价格波动

住宅价格的形成过程有别于一般商品,它绝不仅仅只由价值和供需关系决定。2004年,国家为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热,采取了必要的宏观调控政策,收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应。从资金和土地两个源头控制了房地产供应,规模降下来了,但造成了“开发商地少了,钱少了,以后房子供应更少,房价更高”的心理预期,导致房价再一次的攀升,这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用。对住宅价格波动影响因素的分析,我们应综合诸多方面进行考虑。任何一个经济现象的产生都不是单因子或者多因子的简单迭加,我们应以以上三大主要因素为核心,全面深刻地探讨这个复杂的作用过程。

2 调控房价的对策分析

2010年对房地产市场而言,是不同寻常的一年。“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”的相继推出表明了政府对高房价的担忧和控房价的信心。但调控的现状是房价没有明显的降低,而市场交易被消灭了,同时又导致了租房市场价格的升高,为抑制房价增加了新的困难。抑制房价已成为当前最迫切而又最棘手的经济社会问题。对此,我们各方面应齐心协力,从财政、货币、税收等方面共同作用。具体的对策如下：

(1)加大保障性住房的投放量。目前,商品房不断攀升的价格与中低收入家庭的支付能力不足是一个亟待解决的矛盾,如果不能妥善处理将会上升到社会问题的层面。因此要扩大保障性住房建设规模,增加廉租房、经济适用住房和两限房等保障性住房的供应。通过完善经济适用房制度、廉租房制度,加强土地供应管理、资金筹措管理、存量周转管理等措施,确保保障性住房建设落到实处,投放找准对象。严防保障房“样子工程”的出现,或者不符合条件的业主巧取豪夺。

(2)调整土地供给制度。政府作为土地的支配者,不应以利益最大化为土地分配宗旨；完善土地出让管理制度,根据地价涨幅调控供给量,科学制订土地供应计划,在地价涨幅过快时,增加土地供应量,以免高地价推动房价的进一步上涨。

(3)通过机制设计,缩短房地产供应商开发时间,加速住宅供应。这一想法的实施可以通过以下几种方法的尝试：第一,我们可以把大地块拆成多个小地块进行拍卖,这样可以加快房地产的开发速度。第二,加大开发商的开发成本,例如对于那些满一年不满两年的闲置土地,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费等。第三,鼓励供应商加快土地开发和住宅供应。调控部门可设定获得土地使用权后的一个开发时限,在该开发时限内实现的项目销售收入予以适度的税收优惠。当然,这只是一种思路,因为具体操作起来,还是有相当大的难度。除经济手段外,还可以考虑通过行政手段,大力打击房地产供应商囤地、囤房行为。

(4)正确引导公众心理预期。相当一部分投机者的盲目买进行为是受房地产商的错误引导而造成的。为此,我们很有必要建立相应的信息监测体系,提高信息透明度,减少供需间的信息不对称。的信息应当包括本地当期已拍卖土地面积、已开发土地面积,在建楼盘项目、已售楼盘住宅套数、可售楼盘住宅套数等。并可以通过以下两种措施正确进行控制或引导：一方面可以运用金融手段和政策控制住房借贷资金的利率和数额,提高首付金额,增加投机性购房的成本,降低投机性购房的需求；另一方面可以适当调整各种住房政策,增加土地供给量,减少被动性住房需求,使市场需求释放的节奏放慢,从供给和需求两个方面释放住宅市场中自主需求者可获得的房屋数量。

3 结 论

房地产价格的波动有其自身内在的规律,以上列举的影响因素只是其主要部分,投资者和消费者在制定各种决策的时候应该站在客观的角度,以真实翔实的信息进行详情分析,不要盲目跟风,更不要随意制造市场混乱,同时,我们的政府部门应该做好掌舵者。当然,房地产市场的健康发展不是一朝一夕就能实现的,我们应一步一个脚印以老百姓切身利益为出发点使房地产市场稳健成长。

参考文献:

李敏捷,傅泽田. 住宅价格的影响因素综述［J］.建筑经济,2007.

［作者简介］梁婷(1987―),女,汉族,陕西汉中人,研究方向：首都圈发展。