住宅专项维修资金管理办法范文

住宅专项维修资金管理办法篇1

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第四十三条本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

住宅专项维修资金管理办法篇2

【关键词】住宅维修基金 规范使用 有效管理

住宅维修基金是指法律规定的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前来看，全国各地的维修基金的管理模式尚未统一，有的地方由住房售房单位代管，有的由开发企业或者物业管理企业代管，有的由住房公积金管理中心代管，虽然各地的管理模式不一，但是在其运行的过程中却存在着一些共性的问题和不足，亟待加强住宅维修基金的规范使用和有效管理。

一、住房维修基金的概述

住宅维修基金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满之后的维修、更新或改造的资金，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、楼梯间等，共用设施设备一般包括电梯、照明、绿地、路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，是为了保障物业范围内房屋的安全使用、维持其性能并提高使用效能而设立的，对其管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，住宅维修基金不得挪作他用。

二、住宅维修基金管理存在的主要问题

当前，国内的住宅维修基金管理模式多元、难以统一，各种模式m各有利弊，但是其共性问题却不容忽视，主要表现在以下几个方面：

（一）交存工作缺乏法律法规强制性条款支持，拖欠现象普遍

由于目前关于住宅维修基金的法律法规较少，仅《住宅专项维修资金管理办法》对住宅维修基金的交存、使用和监督管理进行了初步的规定，但是缺乏有针对性的处罚措施和管理细则，以至于目前住宅维修基金拖欠现象普遍存在。加之个别房产部门存在给予“关系户”购房商户降低收费标准或减免的情况，不仅很大程度上损害了住宅维修基金的交存和使用，而且也伤害了其他业主的共同利益，给日后物业维修资金的分摊和使用埋下了隐患。同时，各地还在不同程度上存在着开发商侵吞维修资金的现象，开发区欠交甚至拒交维修资金的情况也时有发生，这些情况都在一定程度上影响了住宅维修基金的正常收取，进而影响到住宅维修基金基金能否顺利发挥其基本作用。

（二）管理部门未能扎口，造成管理方式不一甚至混乱

按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，在业主大会成立之前，商品住宅业务、非住宅业务交存的住宅维修基金由物业所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门应当委托所在地一家商业银行作为本行政区域内住宅维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开设住宅维修基金专户。在业主大会成立之后，由业主大会委托所在地的商业银行作为本物业管理区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并在该行开立住宅专项维修资金专户。由此规定不难看出，在住宅专项维修基金的建立、使用和管理的过程中，分别由业主大会、当期房地产行政主管部门、物业管理企业进行管理，而且在住宅维修基金的设立过程中一般是由开发商帮助业主办理住宅维修基金的相关手续的，在住宅维修基金的设立、使用和管理过程中涉及到多方主体，给住宅维修基金的管理和使用带来了许多不确定性和不安全性，加上许多物业企业自身账目混乱、少用多支行为屡禁不止，直接导致了住宅维修基金的不规范管理和低效使用。

（三）双三分之二签字难度大，造成使用困难

由于住宅专项维修资金是代业主管理的钱，所以各地审核使用住宅专项维修资金的流程都比较谨慎，程度稍显复杂。但在使用中，最大的困难还在于双三分之二签字这一环节。

（四）增值保值方式单一，增值率不高

因住宅专项维修资金的性质特殊，目前，各地建设（房地产）管理部门为规避风险，保障资金安全，同时，因国债有限额规定，各地普通采取了保守单一的增值方式：银行定期存款。有些地方办理了三到五年的定期存款，有的地方仅办理存期为一年或二年的定期存款。但还有的地方仅以活期存款方式存于银行账户里，甚至有些地方将资金交存至财政账户，连活期利息都没有。业主大会自管的这部分资金，基本闲置，难以实现保值增值。对于开发建设单位或物业管理公司代管的资金，由于管理相对混乱，保值增值难度更大。

三、对策建议

（一）修订和完善法律法规，为住宅专项维修资金的管理提供有力保障

现有的住宅维修基金的使用和管理上缺乏系统的法律法规或制度的约束，要尽快建立健全住宅专项维修基金的规范使用和管理办法细则，进一步规范住宅维修基金的管理和使用，确保其适用的规范性和合理性，探索性放开对住宅维修基金的增值渠道，设立专项管理机构，进行维修基金的使用、管理和增值。同时，面向公众进行住宅维修基金的知识普及，使其了解、知晓、重视住宅维修基金，改善住宅维修基金缴纳混乱的现状，提高住宅维修基金的保障覆盖面和保障力度。

（二）利用“互联网+”简化业主签字程序，提高使用效率

在住宅维修基金的使用过程中，可以探索性建立申报绿色通道，分情况设立简易申报程序，遵循方便快捷、公开透明的原则，对于房屋应急维修的情况，如洪水灾害等造成的房屋损坏情况等开设简易申请程序，提高维修基金的审批效率，最大程度发挥维修基金的应有效用。

（三）建设（房地产）部门统一扎口监管，实现严格规范管理

在给予住宅维修资金充分的使用权的情况下，要逐步培育业务自治管理机构的管理职能，并鼓励业主、业主委员会等个人或组织对住宅维修基金的使用和管理行使监督权和检举权，对于违规使用维修基金或不当使用维修基金的行为建立多层次的监督管理体系，明确处罚办法，切实发挥社会监督力量的积极作用。

（四）探索保值增值方法，实现业主利益最大化

维修资金作为房屋“养老金”，随着房屋维修、“养老”需求日增，对于这笔资金的规范运作需求，保值增值需求都会更高。应当结合住宅维修基金的本身特点，创新对住宅维修基金的安全管理模式，市场上除了银行存款或购买国债之外，尚有一些低风险、适合保值的投资理财选择，可以探索性将维修基金投入市场化运作，适当借鉴西方国家的公共维修资金的管理模式，由专门的管理机构对维修基金进行管理和使用，在预留一定比例的备用金之后，将维修资金投入市场化的管理和运作，预防住宅维修基金的贬值，提高其保值增值率。

参考文献

[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案.财经界.2013.

[2]王超群.住房维修基金存在问题及对策.现代商业.2013.

住宅专项维修资金管理办法篇3

关键词:住宅;专项维修资金;管理;长沙

中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-07-0059-03

2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法中》明确定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金物业共用设施设备、共用部位维修和更新改造的经济基础,它对保障住宅的安全使用,维护共用设施设备的完好性能,确保物业的保值、增值起着极其重要的作用。长沙市有关文件更是明确规定:住宅专项维修资金“由业主自己缴存,自己使用,归业主所有”,“属民间自存自用费用,不属行政、事业及服务性收费”。

截至2010年第二季度,长沙市物业维修资金管理中心目前管理的住宅维修资金已达39亿多元,并且以每年数亿元的速度增长,申请使用维修资金500多万元。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,市民买房时所要缴存的公共维修基金,将不再按照房款的比例,而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。购房人交存的首期住宅专项维修资金,将不再以以往的“购房总款的2%%”为额度,而改成每平方米建筑面积缴存数额为“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%%至8%%”。 目前长沙市高层塔楼建安造价在1600元/平方米左右。按现行的缴存额度,一套售价50万元的100平方米左右的高层塔式住宅,要缴纳公共维修金1万元;而照新办法,按建安成本的5%%缴纳维修金只要0.8万元,最多可节省开支2000元。而其它住宅的建安造价要低,这样节省下来的开支可能更多。

目前,长沙市已将缴存房屋维修金作为交房的前提条件。不仅如此,为保证维修资金不被开发商挪用,长沙市房产部门已对物业维修资金实行归集前置,要求开发商将统一归集维修资金的时限提前至预售登记备案。

从长沙住宅专项维修资金管理现状来看,仍存在以下问题:第一,法律法规还不够完善,长沙市住宅专项维修资金管理实施细则亟待出台;第二,小区住宅专项维修资金制度还不够规范或还没有建立;第三,业主委员会对专项维修资金的划转隐患多;第四,缺乏必要的约束和监督机制;第五,拆迁安置住宅专项维修资金归集困难;第六,物业服务企业与业主委员会对专项维修资金的协调管理还存在诸多问题。

根据以上情况,结合长沙住宅专项维修资金管理现状,我们对长沙住宅专项维修资金管理模式进行探讨。

一、“业主主导型” 住宅专项维修资金管理模式

《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。”《物业管理条例》第6条明确规定:“业主在物业管理活动中,享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用的权利。”因此,住宅专项维修资金属于全体业主所有,其管理和使用由业主共同决定。可以说,“业主主导型” 住宅专项维修资金管理和服务模式应该是最理想化的管理模式,也是未来住宅专项维修资金管理和使用模式的发展方向。但在我国当前发展情况来看,该模式的施行仍存在很大难度,最大瓶颈在于如何实现真正意义上的业主自治。在实践中,业主对于住宅专项维修资金却存在诸多问题,如:对专项维修资金认识欠缺、维权意识低、业主大会及业主委员会未能充分发挥作用等。对此,我们对几个关键性问题简要进行分析:

1.业主大会召开及业主委员会成立难

《住宅专项维修资金管理办法》第15条第3款规定“建设(房地产)主管部门应在收到业主委员会(首次业主大会召集后产生的)”的通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等资料移交给业主委员会。因此,业主大会及业主委员会的成立是住宅专项维修资金划转使用的大前提。该前提的实现是住宅专项维修资金管理和使用的核心条件。但在现实中,却存在诸多困难。

一般情况下,物业管理区域内的物业是逐步出售的,业主也是分别入住的。《物业管理条例》第12条第1款规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”因此,当已经入住的业主所拥有的专有部分面积未达到占建筑物总面积过半数,或者业主人数未达到总人数过半数时,就不符合召开业主大会的条件。即使入住率已达到上述标准,但由于部分业主,对公共事务不关心,对召开业主大会不热心,也常导致参加投票的人数不够而使业主大会的召开搁浅,因此业主委员会的成立更是一波三折。一方面业主委员会基本上是兼职的,没有任何报酬,且需要热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力,因此,选任有一定的难度。另一方面业主委员会的成立常会遭到各方阻挠,如前期物业服务企业往往是开发建设单位选聘的,担心业主委员会成立后,另行聘用物业服务企业,因此,常与开发建设单位一起阻挠业主委员会的成立。实践中,为了实现解聘物业服务企业的目的,才不得不成立业主委员会的小区也不在少数。就长沙市而言,实施物业管理的小区,业主委员会成立的比例仅占30%左右,大部分小区,业主委员会无法成立,发挥业主委员会的作用谈何容易。

2.业主大会及业主委员会难以发挥作用

业主大会是业主行使权利的机构,而业主委员会是业主大会的执行机构,应该说这两机构的成立对业主的维权起到至关重要的作用。但经过千辛万苦成立的业主委员会并非都能充分发挥其应有的作用,尤其在专项维修资金管理方面,因专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等多方面知识,物业的维修是否由专项维修资金开支,到底应该“小修”还是“中修”,由哪些业主分摊,如何支取,绝大多数业委会成员由于是业余的,没有专业知识,凭的全是想当然。另外业委会成员大多是兼职,难以保证有足够时间和精力处理业委会日常事务,如何保证工作效能也备受关注。这些现象的存在,使得业主大会和业主委员未能发挥预期的积极作用,甚至起到消极的作用。

业主大会设立后,专项维修资金一旦离开原代管商业银行,即已脱离监管。业主大会是物业管理区域业主民主管理物业的一种组织形式,是业主的集合体,具体通过业主大会会议和业主委员会行使权力。业主委员会可凭现金支票支配资金的话,更大的隐患就埋下了。

综上所述,“业主主导型”模式的实践仍是漫长而道远,需要法制、社会、经济、文化等多方面的提升才能为其创造良好的实践环境。

二、“政府主导型” 住宅专项维修资金管理模式

在住宅专项维修资金管理体制中,政府扮演着重要的角色,其作用是显而易见的,如:掌握专项维修资金相关政策,熟悉相关业务流程和程序;能保障资金安全稳定,避免代收单位占用和侵占维修资金现象的发生;能对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等开展有效地审核;能在一定程度实现资金的保值增值。

但是,房地产行政主管部门并不是维修资金真正的产权人,却要代管一笔庞大的资金。为了行使自己的行政职权,房地产行政管理部门往往设置繁琐的资金支取和使用程序,以保证资金的安全。且随着商品住宅不断开发,商品住宅项目不断增加,而房地产行政主管部门的人员有限,因此,当业主要使用属于自己的专项维修资金,由于申请程序复杂,往往得不到房地产行政主管部门的及时核准。久而久之,有的业主认为房地产行政主管部门侵犯了业主对专项维修资金的所有权,房地产主管部门代管的合法性受到质疑。如:我省很多地、市,两个人在兼管专项维修资金事宜,没有专门的人员管理,且监管人员来自不同的部门,知识、技能和经验的参差不齐,对专项维修资金监管所需要的物业管理、资金管理、工程技术管理、法律法规等专业知识缺乏,在理解和实施法规制度方面还存在差异,出现了针对同一问题采用不同处理方式的现象,房地产主管部门的管理能力越来越无法令人信服。

三、“多因子整合型” 住宅专项维修资金管理模式

多年的住宅专项维修资金的管理和使用经验证明,完全以业主主导或完全以政府主导不能有效地进行资金的管理和使用,因此,我们试图探讨“多因子整合型”模式,这种模式中,涵盖了业主、政府、银行、物业、开发商等诸多因子,确定各因子的作用和影响,从而协调各因子达到有效促进的目的。

1.充分发挥政府的职能作用,转变政府管理思路

《住宅专项维修资金管理办法》办法第十六条规定“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”也就是说业主大会可以委托政府代管,也可以自己管理。作为资金的所有人,业主有权决定由谁管理这笔钱,这在法理上是完全正确的,体现了资金所有人的意愿,较之过去强制由政府代管的方式有较大的变化。但笔者认为这样的规定并不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化,从理论上讲,住宅专项维修资金管理模式可以具备多样性;但从目前我国住宅小区业主的自治能力和物业服务企业规范化运营情况来看,大多数尚达不到对专项维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业服务企业进行管理,一旦管理不善出现问题,业主们更切合实际、更有利于化解矛盾和纠纷。

笔者认为实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理形式较为切合实际,易于化解专项维修资金使用过程中的各种纠纷和矛盾。小区业主大会应对如何使用的范围、方法、程序等建章立制,政府主管部门应当负责专项维修资金的统一收缴、统一管理、统一存储、统一核算,并对使用过程中的纠纷进行协调处理。

2.积极促进业主大会及业主委员会的成立,实现业主自治化

尽快成立业主大会及其业委会,这是唯一前提,否则一切都是空谈。住宅专项维修资金是业主的共同财产,其管理和使用由业主决定。《物权法》第76条规定,“业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,并且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。《住宅专项维修资金管理办法》则赋予了业主大会及其执行机构业委会更具体、更全面的职责,住宅专项维修资金的划转、管理和使用均由业主大会决定并具体由业委会负责实施。划转、管理和使用住宅专项维修资金,需要做大量的工作,花费大量的时间和精力,而且还要懂得相关的政策、具有一定的财务和会计能力,这对业委会提出了更高的要求。因此,必须成立业主大会,且选出一个忠实于小区公共事业、有能力办实事的业主委员会,这是一切工作的前提和基础。政府部门应积极支持和帮助各个物业小区成立业主大会选举业委会,加强对业主大会及其业委会的工作指导。针对目前召开业主大会难、选举业委会难、业委会换届难、业委会工作难等问题,召集有关专家进行专项研究,提出有效的解决办法。

3.依托银行有效协助住宅专项维修资金的监督管理和使用

银行需开发整合物业维修资金网络征收、核算、查询系统,及时掌握维修资金建立及使用变化情况。努力实现与银行前台操作系统、产权信息系统之间的数据对接,实时掌握物业维修资金交存、使用等有关信息,切实推进物业维修资金管理信息化、科学化进程。

4.房地产开发企业与物业服务企业的共同协调和合作

(1)鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务使用住宅专项维修资金的工程,资金是否全额用于该项工程,工程造价是否合理,是否达到国家规定的施工工艺和标准,以上事项均缺乏监管。为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用,《住宅专项维修资金管理办法》鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

(2)物业服务企业应加强房屋验收管理及业主房屋装修管理,避免业主盲目依赖专项维修资金。

物业服务企业在办理业主入住装修时,由于业主及装修队伍对房屋建筑结构认识水平及态度的程度不同,将会引起部分业主装修一段时间后,屋面、卫生间防水及电气管线、给排水管线出现问题,此时,业主、装修队伍及建设单位各执一词,造成纠纷,陷入相互推脱的维修困境。因此,作为担当日常物业管理重要角色的物业服务企业应特别加强房屋验收管理及业主房屋装修管理,严格进行有入住装修审批管理、现场管理和施工等的管理,对有效防止事后的相互推诿起着重要的作用。

5.建立住宅专项维修资金监控平台

为了增加维修资金监管领域的透明度,保障资金安全运作,由政府建立的信息公开与透明机制为维修资金的监管提供了有效的制度供给与治理服务,因而可以有效地克服私人自治上的监督困境。业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进行监督管理,政府也可以据此向业主提供进一步的支持、帮助、指导,以及必要的监管上的强制干预,以弥补私人自治监督在能力以及意愿上的不足。长沙市物业维修资金管理中心目前管理的住宅维修资金已达39亿多元,并且以每年数亿元的速度增长。2008年下半年开始,长沙市物业维修资金管理中心充分利用网络等现代信息技术,通过建立住宅专项维修资金网上实时监控平台,接受长沙市纪委对中心的实时监督;通过建立网上实时对账系统,实现中心对银行的实时监控;通过开通网上查询系统接受业主监督。

参考文献:

[1]王子成.关于住宅专项维修资金的思考[J].中国物业管理,2006.10

[2]王建安.关于房屋专项维修资金管理的分析与思考[J].西部大开发,2009.11

[3]陈娅虹. 住宅专项维修资金的安全管理探讨[J].金融经济,2009.7

[4]蔡任重.成都:“养护”物业专项维修资金[J].中国物业管理,2009.8

住宅专项维修资金管理办法篇4

武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。

2001―2010年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。

从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。

但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。

二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题

从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。

(一)住宅专项维修资金归集难

维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。武汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。

(二)住宅专项维修资金使用难

维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。

(三)住宅专项维修资金续筹难

虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。

(四)维修资金保值增值渠道单一

确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。

三、维修资金划转业主委员会的四点思考

(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会

笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有业主均属缴交义务人，由于住宅共用部位、共用设施设备依照受益人的范围不同而可分为不同的层次和类型，因此不同层次和类型的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造所需资金的缴交义务人是不同的，或者同一业主可能需要缴交不同类型的住宅专项维修资金；从住宅专项维修资金的受益人来看，则是从住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造能够受益的所有住户。概括起来看，住宅专项维修资金是一种由缴交义务人所缴交的归属于缴交义务人的用于提供住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的公共资金，维修资金从法理层面上来看，具备了业主自治的法律基础。其二，日常管理层面。目前，诸多媒体纷纷报道维修资金“使用难”、维修资金“睡大觉”的问题。因为维修资金申请程序复杂，特别是“双三分之二”的规定，在很大程度上制约了维修资金的使用。以武汉市为例，按照2010年12月31日数据来看，武汉市累计归集的维修资金是47.3亿元，业主申请使用的资金3572万元，仅占归集额的0.75％。政府代管的模式保证了维修资金的安全，却不能够实现维修资金的快捷化使用。基于这两方面的考虑，165号令规定了维修资金可以划转业主委员会。

(二)业主委员会自治能否解决现存的弊端

实际上，业主委员会自治不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化。从法律层面来看，维修资金的所有权并不是完全的所有权，而是具有行政法律关系、民事契约、相邻关系的特征。维修资金存储在专户银行，也是属于契约关系。维修资金的交存、使用、续筹等都受到国家行政主管部门的监督管理，所以说维修资金具有行政法律关系和民事契约的性质，还具有相邻关系的特征。由于上述原因，维修资金管理的责任和后果也具有特殊性，为他人承担责任，他人也为自己承担责任。这就决定了政府在维修资金的管理中必然会扮演着重要的角色。政府代管的模式也不是毫无根据的。

那么，业主委员会自治的模式能够解决维修

资金“使用难”、“睡大觉”的问题吗?从四个方面来看待这个问题。

1　维修资金划转业主委员会能否解决资金归集难的问题

维修资金划转至业主委员会，维修资金的归集工作就移交到业主委员会。政府代管的模式实际上具备了一定的行政强制的性质。如果业主不缴交维修资金，可以通过不予办理产权证、不予登记等手段强制要求交存。划转后，业主委员会缺乏必要的行政手段来强制业主交存，维修资金的归集情况堪忧。

2　维修资金划转业主委员会能否解决资金使用难的问题

为保障维修资金的安全，国家对维修资金的使用条件和审批程序有严格规定。即使维修资金划转至业主委员会，维修资金的使用条件和审批程序也并没有简化，维修资金划转至业主委员会以后，要使用维修资金也必须由列支范围内“双三分之二”的业主签字。虽然客观上简化了向住房行政部门申请的程序，但是造成维修资金“使用难”的症结并没有解决。由于现在小区内房屋空置、业主出租房屋等原因，加之目前业主对维修资金的公共意识尚不完善，即使维修资金划转至业主委员会也很难解决这一问题。

3　维修资金划转业主委员会能否解决资金续筹难的问题

前文提到。维修资金续筹难的原因一是续筹尚无法可依；二是续筹按什么标准；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。业主自治的模式实际上并没有解决这几个问题，甚至在一定程度上为维修资金的续筹带来了难度。

4　维修资金划转业主委员会能否解决资金增值单一的问题

业主自治的模式可以缓解维修资金增值单一的问题。从武汉市的情况来看，维修资金主要是以活期存款为主，业主自治以后，可以拿出一部分维修资金存活期，用于紧急情况或日常的维修资金，另外一部分以定期存款的形式存储在专户银行。由于维修资金存储量大，定期比活期存款利率带来的增值收益大，业主自治模式无疑会增加维修资金的利息收入。

(三)两种模式的选择

在目前情况下，究竟是采用政府代管的模式还是业委会自治的模式?我们必须从本质来看，政府代管和业委会自治的模式都有其局限性和优势。维修资金划转业主委员会缓解了维修资金增值渠道单一的压力，但也带来一系列的新问题。首先是资金管理成本的提高。维修资金由政府统一管理，由于数额大，容易形成规模效应。维修资金中心工作人员具备的专业知识丰富，可以提高维修资金管理的效率；其次，制约了维修资金的信息化管理。如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件并不成熟；最后，维修资金划转至业主委员会以后，给政府的监管带来难度，维修资金使用的安全性堪忧。政府代管可以极大地保障资金的安全。加之，政府可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。但政府代管的模式也存在申请程序复杂等问题，在一定程度上不利于维修资金的便捷化使用。究竟应该选择哪种管理模式才能在维修资金的快捷使用和安全使用找到一个平衡点，进而实现维修资金管理的帕累托最优?结合目前的实际情况来看，笔者认为可以允许两种模式并存，条件成熟的地区可以实现业主委员会自治，条件不成熟的地区政府代管，逐步实现维修资金由政府代管向业主委员会自治的过渡。

当然，从政府代管到业主委员会自治不是一蹴而就的。政府和业主委员会必须强化各自的职能才能够实现维修资金既安全又快捷的使用。政府应该和业主委员会配合，提高居民的公共意识和维修资金的风险意识。只有切实提高了广大业主的公共意识，才能够解决“双三分之二”的问题，简化维修资金使用审批手续，缩短维修资金审批时间，提高维修资金使用效率。政府也应该从实际出发，全面做好维修资金划转的准备，要建立规范化的业主自治管理制度，充分考虑业主委员会在自治过程中存在的问题，逐步实现维修资金自治的规范化、制度化。业主委员会应该配合政府的工作，建立健全业主委员会管理制度，为维修资金的划转做好准备。

参考文献：

1　郑华，国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示，物业管理，2005.11

2　李建勋，80亿闲置住房维修基金如何使用成问题，中国商报，2005.6.14

3　陈建国张利鹏，维修资金的现实与未来，现代物业，2004.11

住宅专项维修资金管理办法篇5

【关键词】住房专项维修资金 现状分析 保值增值 多元化增值模式

一、引言

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“看病钱”、“养老钱”。我国房地产业经过近二十年的快速发展，房屋维修资金以其惊人的规模不断引起人们的关注。有统计数据显示，全国各地交存的房屋公共维修资金总额已超过万亿元。由于受到资金托管形式与资金投资政策的限制，巨额的维修资金不是被开发商挪用就是沉睡在银行。从业主交存的那天起，维修资金就面临缩水、贬值。目前我国的房屋还大多处于青少年期，维修资金使用率低，资金沉淀高。然而维修资金保值增值情况却不容乐观，亟待盘活，使之既能保证资金的安全性，又能提高其流动性，达到有效的保值增值目的，让房屋真正能“病有所医”、“老有所养”。

二、住宅专项维修资金管理现状分析

（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水

《住宅专项维修资金管理办法》中第十二条规定：已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。房地产开发销售商利用买受人怕麻烦、不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖合同时，以帮助业主办理房屋产权证书“一条龙”服务为由，代收买受人的住宅维修资金，以此方式开发商即成为合法的代收主体。目前我国房屋大都是期房销售，从房屋销售到房屋竣工验收到办理产权证书，一般需要得等待2到3年的时间。在这段时间里，住宅维修资金存于开发商之手，对于资金本来就不充裕的开发商来说，无疑极富诱惑，无形中给开发商挪用、侵吞维修资金提供了便利，引发了许多触目惊心的维修资金被挪用、侵吞的案例。

在现实的操作中，由房地产开发企业代收代交已售房屋的维修资金已是行业普遍现象。一个楼盘从开盘预售到办理房屋产权证一般要经历2至3年的等待期，特别是一些分期开发的楼盘，开发商往往以统一办证为由，待楼盘开发完毕之后才办理产权，先期购房的业主等待更为持久。当法律赋予了房地产开发商有从住房买受人手中代收代交的权利时，房发开发商很自然地将已收到的大笔维修资金长期滞留、挪用，甚至到了办理产权的时候交纳不出维修资金，导致在约定时间不能按期办理产权证，业主已入住多年仍办理不了产权证的案例时有发生。由于业主在购房后相对开发商成为弱势一方，维权无力。在房屋所有人取得房屋产权证书之前，大笔维修资金被搁置于房屋开发商手中，该笔资金使用情况无人监管，业主交出的维修资金在2至3年的等待期因无息而直接缩水。例如：本市一独幢小区，取得预售许可证的时间是2012年10月，预售面积37321平方米。据了解，房屋出售率为90%，按现行交存维修资金标准，电梯高层按70元每平方米计算，开发商已收到业主交存的维修资金约235万元。到2014年11月该开发商仍然没有为业主办理产权，也就是说在长达两年的时间里，开发商一直无本无息占用业主的维修资金。假如这235万元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接贬损4%，加上通货膨胀3-4%，该笔资金直接缩水7-8%。反过来，开发商无息使用该笔资金，按目前房地产开发商贷款综合利率10%计算，两年开发商可节约20%的利息且不占用抵押资产以及支出其他融资费用。在强大的利益驱动下，开发商便想着各种办法延缓交存已代收的维修资金。

（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值

1.监管人与受益人利益不对等，缺乏运用资金保值增值的动力。《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设主管部门负责管理，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由管理机构统一代管。业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主委员会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并向所在地管理机构备案。出于保障资金安全性的目的，维修资金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性，即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实，因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其职能。而且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府的生存和利益没有直接关系。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。另外，交由业主委员会监管也存一定的弊端。首先业主身份各异，性质复杂，对小区“公共事务”关心不够。我国房地产发展较晚，许多房屋都处于青年、少年期，未大量使用维修资金，业主对自己交纳的维修资金保值增值不关注。资金的增值保值是一件专业性强、存在一定风险的投资工作。由少数业主为代表的业主委员会存在几种心态：一是通过自己辛勤的付出后获得的收益由全体业主共同受益，自己只能获得收益的极小部分，与付出劳动不对等，而大部分业主都坐享其成，这种心态往往导致业主委员会不会主动为资金的增值而付出努力。二是怕承担责任，投资总是有风险的，一旦投资出现风险谁来承担责任呢？三是钱是所有业主共有的，投资决策需经大多数业主的同意，程序上虽然公平合理，但过程繁琐，需要花费大量的时间和精力，且各个业主对投资风险的认识不同，往往是费了九牛二虎之力也得不到大同多数业主的通过，而错过投资机会。

2.政府监管下的维修资金因投资手段单一，保值增值同样缺乏活力。《住宅专项维修资金管理办法细则》规定：在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。文件中明确规定投资只有两种渠道，一是存银行，二是购卖国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但投资主体受到限制。维修资金是以管理者身份存入银行的，只能购买记账式国债，记账式国债的收入方式是持有期间国债收入与买卖的价差收入。具体由谁来操作，是管理者还业主？没有法律规定，缺乏可操作性，现实中几乎无监管部门选择这种投资方式。目前全国各地归集代管的公共维修基金少则数十亿，多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任，导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。据资料显示，西安近30亿的维修资金一直按活期存在银行。广州的81亿维修资金一部分按三个月定期存入银行，一部分按活期存入银行。本市是一个100万人口的小城市，从维修资金监管部门成立至2014年10月止，已积累维修资金3.8亿元，其中3亿元按一年定期存入银行，其余0.8亿按活期存入银行。一年期存款利率为3.3%，活期利率为0.35%，折算下来收益率低于一年期银行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。按通货膨胀3～4%计算，收益不抵通货膨胀，维修资金同样面临贬值压力。

3.加强对预售期到开发商办理产权期间对维修资金的归集，资金安全有了保障，资金的时间价值仍未得到体现。开发商代交的维修资金迟迟不上交怎么办？已经于2011年1月1日实施的《郑州市房屋专项维修资金交存管理实施细则》，政府就提倡业主自主交款。政府开发新的维修资金管理系统让业主足不出户就能办理业务，开发商在卖房的时候，要把维修资金的交存方式写在购房合同里（是业主自行交存还开发商代收代交）。开发商代收的维修资金逾期上交监管部门的，要补交双倍利息。这些便民措施让老百姓拍手称赞，然而遗憾的是该细则没有出台对监管的维修资金如何保值增值的相关规定。本市也出台了《关于加强承购人交存维修资金的通知》，以切实维护购房人的合法权益，确保业主交存的住宅专项维修资金能专款专用。《通知》规定：业主可以选择自主交存和委托开发企业代收代交两种方式。业主委托开发企业代为交存维修资金的，由开发企业收到承购人资金30日内将代收资金交存至监管部门专项账户，开发企业不按规定交存资金的，以不良记录记入开发企业信用档案。《通知》加强了对开发商代收代交维修资金的监管，保障业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有，但是《通知》也未出台对其监管的维修资金保值增值的具体办法。

二、现有政策下的保值增值的可行性措施

从房屋认购到交房办理产权证，从办理产权证到房屋保修期满，动用维修资金都有一定的时间间隔，为把维修资金分阶段组合存入银行提供了空间。

（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行

随着加强对开发商代收代交维修资金的监管，无论是业主自行交存还是开发商代收代交，维修资金最终都集中到维修资金监管部门，这一阶段监管的资金处于一个动态的不断积累的过程。现行的维修资金投资渠道只有存银行或买国债两种方式。由于受到购买主体的限制以及需征得小区三分之二以上业主同意的不可操作性，购买国债已被大多数监管部门所摒弃。如何在有限的投资渠道中挖掘潜力，提高的增值效率呢？此阶段将资金采用“协定存款”方式存入银行较为合理。“协定存款”是银行针对客户存款余额比较稳定，约定在客户账户余额中超过约定最低存款余额时按协定存款利率计算利息的一种计息方式。以本市一家商业银行推出的“协定存款”利率为例，“协定存款”约定存款余额大于10万的部分按协定存款利率1.265%计息、余额在10万元以下部分按活期利息分段计息。据此测算出“协定存款”利率相当于活期利率的3.61倍。以本市监管部门2014年第二季度活期存款利息为例，本市监管部门维修资金活期存款为2900万元，实际收到活期利息3.38万元，如果按协定存款计算，二季度利息可以达到12.20万元。如果一年以平均3000万元活期资金计算，一年活期利息约10.5万元，而“协定存款”利息可达37.91万元，比把资金按活期存入银行提高了资金的保值能力。

（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行

《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。

（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合

我国房地产起步晚，房龄大都处于青年、少年期，维修资金使用率低。据2013年9月15日新华网报道，2013年上半年北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1%。巨额的维修资金沉淀为进行时间长短不同的存款组合提供了空间，根据收益与流动性，可以有不同的组合。假如预留维修资金总额的10%存活期（利率0.35%），其余90%资金可以做1年到5年期的不同组合。以我市一家商业银行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%为例。第一种组合按20%一年期，30%三年期，40%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益415.25万元，收益率为4.15%，比活期收益高11.85倍。第二种组合按30%一年期，30%三年期，30%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益396万元，收益率为3.96%，比活期收益高11.31倍。第三种组合按20%一年期，60%三年期，10%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益431.75万元，收益率为4.32%，比活期收益高11.93倍。权衡收益与流动性建议选择第三种组合。

（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合

维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。

三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索

随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅维修资金俗称房子的“养老钱”，与养老保险金的性质相似。资金有进有出，数额大，跨度时间长、资金零散。养老基金通过发行基金股份或受益凭证，募集社会上的养老保险资金，委托专业基金管理机构用于产业投资、证券投资或其他项目的投资，以实现保值增值的目的。目前全国社保基金理事会投资运营的战略储备性的社保基金十年来的投资总体收益率达9.17%，基金的投资收益情况总体来看较为理想。维修资金可以借鉴养老保险基金模式，利用基金专家理财、市场竞争、监管分立等特点，将住房维修基金作为一种特别资产，与投资公司和资本营运等基金管理机构的资产严格区分开来，并将这种特别基金规定按50%至75%的比例投入国债、国家主导项目等风险较低的领域，而不投入股票等高风险领域，以确保投资人的利益，极大地减少风险，有效实现其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖政府建设主管部门代管。业主大会成立后，再由房地产行政主管部门转交于业主大会管理。以上两种维修资管理的模式都具备了资金信托的基本条件，无论是谁收取了住宅专项维修资金，无论是暂时转移到了谁的名下，该住宅专项维修资金都不属于其固有财产，而是属于信托财产。维修资金信托目的是通过受委托人的专业运作以达到财产安全或取得高额收益。建立住宅专项维修资金信托管理模式，明确资金的委托人和受托人及资金的管理方式。受托人通过运用合理的资金管理方式，保证资金无风险增值。比如，对大笔专项资金可分三种形式运作，其一划分一定比例的资金用于灵活投资组合以实现高回报率，其二划分一定比例的资金用于国债以实现稳定收益，其三划分一定比例资金以应对维修项目，使受托资金在安全的环境下进行专业化运作，以达到资金由专家管理、低风险、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）过桥资金模式

据调查，近两年来，为缓解中小企业融资困难，改善中小企业融资环境，国内多个省市政府均发挥引导作用，由财政先期筹集资金，设立“中小企业过桥还贷资金”，同时制定中小企业贷款过桥资金管理使用暂行办法。为资金周转暂时出现困难的中小企业按时还贷续贷提供临时性周转借款。过桥资金坚持“总额控制、专款专用、统一管理”的使用原则，由财政负责监督管理使用，由相应的投资担保公司提供担保。还贷资金只用于企业还贷续贷应急的流动资金，不能用于固定资产投资和其他用途。企业在贷款到期15日前提出申请，最多使用时间不超过30个工作日。从“办法”中可以看出过桥资金的特点是：统一管理、专款专用、周转时间短、使用人按同期同档贷款利率支付资金占用费。鉴于以上特点当地政府可设立公益性企业贷款过桥资金，维修资金监管部门代管的大量闲置的资金可以作为过桥资金来源，通过政府统筹监管，不仅为中小企业资金周转提供了财政支持，还盘活了维修资金。

四、结论

房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。

参考文献

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[8]周雅瑜.把握我国住宅专项维修资金保值增值的投资分析[J].市场经济与价格：2014（3）.

住宅专项维修资金管理办法篇6

第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。

住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。

第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。

第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：

（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；

（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；

（三）审查住宅小区物业管理企业资质；

（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；

（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；

（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；

（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；

（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；

（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；

（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

第二章  住宅小区物业管理机构

第五条  住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区业主代表大会行使下列职责：

（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；

（二）批准管委会章程；

（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；

（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；

（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。

第六条  住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20％以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。

第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60％。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。

第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：

（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；

（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；

（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；

（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；

（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；

（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。

第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。

第十条  物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。

第三章  住宅小区物业验收与接管

第十一条  住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。

第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）其他必要的资料。

第十三条  开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章  住宅小区物业维护管理

第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责：

（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。

（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。

（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。

（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。

（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。

（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。

第十六条  住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。

第十七条  住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。

第十八条  住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。

第十九条  住宅小区内禁止下列行为：

（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；

（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；

（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；

（四）将草厦用于居住；

（五）随意停放车辆；

（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；

（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；

（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；

（九）饲养禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；

（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；

（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。

第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。

第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。

第五章  住宅小区物业管理费用

第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10％，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。

第二十三条 住宅房屋维修资金来源：

（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；

（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。

前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。

住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。

第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。

第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。

第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取； 代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。

物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。

第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。

第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章  罚则

第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。

第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。

第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。

第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。

第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。

第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：

（一）物业维修养护不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自将管理费用挪作他用的；

（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；

（六）违反物业管理合同约定的其他行为。

第三十五条 违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。

第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条 物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章  附则

第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。

第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。

住宅专项维修资金管理办法篇7

法律依据：建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定表示，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金管理办法篇8

我国相关的法律规定，对于商品的住宅的业主，以及非业主按照本人所拥有的建筑面积，交存住宅专项的维修资金。每平方建筑的面积交存首期维修资金的数额，一般为住宅建筑安装工程每平方造价的百分之五到百分之八。对于出售共有住房的，每平方的建筑面积交存首期，通常为住宅专项资金数额的百分之二。

法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》的规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

（来源：文章屋网 ）