对房地产企业成本控制的一些思考

摘要：“利润=收入―成本”这一众所周知的利润计算公式，直观的揭示出成本的多寡对利润多少的重要性，在当今市场经济的洪流下，房地产的市场竞争愈演愈烈，我国房地产市场也已经由成长期逐步步入成熟期，房地产业市场竞争的规范化程度也相应的提高，为提高产品及企业的核心竞争力以及房地产商为获得最大的经营利润，房地产企业的成本控制就显得更为重要了，因此，在此文中，笔者以多年从事房地产开发工作的经历，对房地产企业成本控制做了一些思考与总结。

关键词:房地产管理体制现状成本控制方法

一、房地产成本控制的意义以及我国现阶段房地产管理体制的现状分析

在地位上而言，房地产成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标。因为房地产企业成本管理水平的好坏直接关系到企业经济效益水平的高低，再者企业的核心竞争力与财务成本管理有着直接而至关重要的关系。通过房地产企业成本管理一方面可以帮助企业节约资源和成本，另一方面，在现今房地产市场竞争激烈的现状下，房地产成本控制意味着企业的综合实力在同一标准下是高于其他企业的，这样一来就大大增加了企业的市场竞争力。如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，那样就会很难在激烈的市场环境下获取成功。因此，各个房地产企业必须把成本管理放在工作重心的位置上。然而，从我国房地产行业的发展历程看，由于在我国，房地产基本上属于一个新兴产业，行业发展的时间还不够成熟，房地产企业在项目成本管理的过程中自然存在一些这样或那样的误区，所以在项目实施过程中也会相应地出现一定的问题。但是，随着社会经济的逐步发展，我国房地产行业管理和经营的各种制度逐渐得到完善，房地产行业之间的竞争体制也在制度规范化过程中不断升级规范。随着经济社会的发展，我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产开发企业之间的竞争力逐渐增强。目前，我国房地产企业财务管理体系还存在着体制不健全、不完善的问题，这些也正是影响房地产财务成本管理的重要因素，很多房地产企业至今仍然没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，财务成本管理与控制一直处于粗放状态，从根本上无法满足现代企业发展的需要。此外，很多房地产企业当前所采取的成本管理措施和管理方法相对落后。以往所实行的房地产企业传统财务成本的管理方法，主要是通过财务管理部门进行财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算，这种成本控制方法是根据核算后的结构进行管理的，很显然是滞后的。因此，即使在财务核算过程中发现问题，但是由于项目也已经实施，根本无法进行相关的弥补工作。这种核算制的模式不能及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。尤其是当财务账面上的成本面临失控状况，则无法挽回已经产生的损失。成本控制更是痴人说梦。虽然有些企业在发展过程中建立了一套相对完整的财务成本管理体系，但是在具体执行过程中这些体制根本就是形同虚设，没有发挥丝毫实质性的作用。如果房地产企业不能从根本上改变当前的粗放式的财务成本管理方式，就会降低影响广大员工的积极性和创造性，对提高企业竞争力、实现房地产企业的全面发展是完全不可能的。因此，只有从根本上在房地产成本管理的各个环节下严格控制成本分配现状，才有可能完成房地产企业的全面转轨，从而实现房地产企业的和谐健康发展，达到房地产企业在市场竞争中屹立不倒的伟大战略目标。

房地产企业财务成本管理是一项系统的工程。在房地产开发的整个过程中，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且这种管理不仅仅是简单的关注于短期的财务成本，而且要关注房子的长期质量，工期等隐性成本,另外，还要考虑消费者的消费成本。在对房地产企业成本管理的立项、规划设计、建设、结算、销售这每一个环节进行成本管理时，都要进行严格和科学的控制和管理,尤其是在企业的立项和规划设计阶段。其中，成本控制的主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的整体。因此，在这个大链条里，任何一部分的不协调与失误都会造成整体质量的下降，所以，房地产企业财务成本管理需要事前预测、事中控制和核算、事后主要是进行考核和分析。只有从根本上对财务成本管理内容进行全面整体的分析，才能做到事前预测的合理性，为科学的计划和决策奠定重要的基础。

二、如何最大化提升房地产企业成本管理水平

如何最大化的利用现代化的信息手段、科学的管理方法来提升房地产企业成本管理的水平显然已成为房地产领域最为关注的话题了。下面，笔者将从房地产企业成本管理的各个步骤出发，逐一进行成本管理方法的总结与思考。

(一)立项环节的成本控制

在任何一个新项目立项时，首先必须提交详细的《可行性研究报告》。重点对企业投资及效益进行科学的测算，严格的进行资金计划管理。其中，有一点必须谨慎的是对投资风险进行风险评估以及对风险作相应的预防措施。最后，在项目立项中，总结出综合评价意见。

(二)规划设计环节的成本控制

首先，规划设计单位的选择应遵循以下原则：能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成，以节省不必要的开支；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取公开招标的方式，择优选取。应全面组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，从而拟订标书，开展公平、公开招标活动，最大限度的降低规划设计环节的工程成本。总体规划设计方案必须包括整个工程企业的建造成本控制的总体目标，即目标成本。施工图设计合同应注明有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款。设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本，用户消费成本)等进行预知性会审,提出明确有效的书面意见，并督促设计单位进行可行性修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的工程投资的损失与浪费。结合工程项目的实际情况，对规范图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理，在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。

(三)施工过程的成本控制

工程施工是指将设计方案由图纸变为现实的实施过程，也是达到工程成本控制、科学地确定工程目标造价的过程。施工过程的成本控制主要从两个方面入手：一是建立工程现场签证管理制度，严格控制因设计变更而产生的工程成本，要明确工程项目部、造价管理等相关部门的工作人员的分工与职责，及时办理签证，对签证的内容制定要求客观、准确，其中对于隐蔽签证要根据工程的设计图纸出发，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施，从而保证工程现场签证的质量，杜绝产生不实及虚假签证。二是严格审查承包商在合同上的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、因利益发生争吵的现象应于坚决制止。

(四)竣工结算的成本控制

竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

(1)审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，防止存在丢、拉的项目。

(2)审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否提前做好预算通过审批。若出现不属于签证范畴的内容（比如因施工单位自身失误所造成的返工项目）应不予进行竣工结算。确保工程项目的竣工质量。

(五)其他环节的成本控制

在楼盘正式发售前，应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照目标成本增加对预算进行逐项审核；销售过程中要考虑到为增加"卖点"需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本，必须事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期，减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发与销售的节奏，尽量减少现房的积压时间，减少利息费用等成本。

在愈演愈烈的房地产行业中，“省钱就是赚钱”，因此，要想在房地产竞争激烈的市场上独占鳌头，必须对房地产企业进行科学的成本控制与管理。

参考文献：

[1]魏世勇,张俊杰.房地产行业发展的几点思考.2005(04)

[2]刘冬荣,刘巧霞.浅议我国房地产行业融资策略.湖南经济管理干部学院学报 2005(03)

[3]邓聿文房地产行业高利润从何而来.中国社会导刊2005(08)