我国房地产现状及造成原因分析

摘要：本文详细介绍了空置率与房价收入比的定义及计算方式，并从这两个指标对我国房地产市场现状进行了考察，最终得出结果，我国商品房空置率远高于国际公认的合理范围，而且房价收入比也是一样，这就表明我国房地产市场很有可能存在巨大泡沫，政府必须进行宏观调控。本文还分析了商品房空置率与房价收入比两个指标的优缺点，尽可能的排除了干扰因素，较为真实的反映了中国房地产市场的现状。然后本文又从需求拉上和成本推进两个角度对目前持续高涨的房价进行了解释，并用很多数据对一些深层次的原因进行了详细分析。在这基础上，本文进一步提出了政策建议。

关键词：房地产 空置率 房价收入比 投机需求 土地成本

一、引言

在计划经济时代，中国是没有住房市场的，当时的住房都是采取分配制度，产权归国家所有。这样造成了住房供给的严重不足，人民的住房条件恶劣，1978年人均住房面积仅为6.7平方米。从改革开放开始，中国逐步进行住房制度改革，这主要分为三个阶段。

第一阶段是1978年到1998年之间，住房制度改革相当缓慢，并没有出台实质性政策明确引导住房市场的发展，到1998年中国人均住房面积也只有9.3平方米。

第二阶段是1998年7月到2003年8月。1998年7月3日国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（简称23号文件），明确取消福利分房政策，逐步实行住房市场化。有关部门出台了一系列措施刺激住房消费，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

第三阶段从2003年8月开始，建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），在18号文件中，把23号文件提出的有关“经济适用房是住房供应的主体”改为了“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。从此，中国房地产业迈进了一个新时代，房地产企业迅速发展壮大。

二、文献综述

曹振良等（2003）将房地产泡沫定义为：由于房地产市场投机所引起的房地产价格脱离市场基础即均衡价格的持续上扬。对于现在中国房地产市场是否有泡沫这一问题，国内一直有很多争论，袁志刚、樊潇彦（2003）通过建立模型对中国房地产市场进行了实证研究，结果表明中国房地产市场具有产生泡沫的条件，泡沫有可能存在，但并不严重。沈悦、刘洪玉（2004）通过对1995―2002年中国14个城市进行实证研究，提出经济面对住宅价格的解释能力存在显著的城市影响特征，在一定程度上14个城市的基本面数据能够解释住宅水平的变化。相应的吕江林（2010）通过对房价收入比的分析得出中国房地产市场存在巨大的泡沫，价格严重脱离合理水平。随着近几年房价的快速增长，房地产市场存在泡沫已经是不争的事实，而造成这样现象的原因是多种多样的。

本文首先通过分析得到现在中国房地产市场存在严重泡沫，再从需求与成本两个角度说明房价上涨的原因。

三、中国房地产市场的现状

1、空置率

空置率是学者用来衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。商品房的空置是对资源的一种浪费，一面是很高的房价，一面又是很多的商品房没有人去住，这在一定程度上说明住房市场的不合理。而过高的空置率不仅会影响房地产业的健康发展，对整个国民经济也有较大的影响。空置率是某一时点的房屋空置程度的衡量指标，它是一个存量概念。在国际上有多种定义方式。在大多发达的市场经济国家，商品房空置率一般定义为当前商品房空置量与近三年商品房可供数量之比，即：

商品房空置率=

很明显，较高的空置率会导致住房市场的价格扭曲，而造成房地产泡沫。人们通常把空置率按照不同的范围划分为空置不足区、空置合理区、空置危险区以及空置积压区。空置不足意味着购房者选择的机会很少，很难买到称心的房子，而空置危险区及空置积压区则代表资金开始积压在房地产市场，会造成房地产市场价格扭曲，严重影响国民经济的发展，此时政府就应该出台政策来调控住房市场，让空置率降到合理的水平。蔺涛、戚少成（1999）提出，空置率在5%以下为空置不足区，5%-14%为空置合理区，14%-20%为空置危险区，20%以上为空置危险区。那么可以理解为空置率在14%以上，住房市场就处于不合理的状态，也就是房地产市场可能出现了泡沫；而达到20%以上时，房地产泡沫就很严重。

2、房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，这个指标在国际上学界以及业界广泛运用来测度房地产市场的价格的合理性。国际上通用的算法是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。住宅套价的中值是指一年中住宅交易成交价格的中间值，而家庭年收入的中值是指全部家庭成员的年度税前收入的中间值，在发达国家如美国这些数据都可以清楚地得到，所以算出来的房价收入比也具有相当的真实性。而在中国这两个数据都是不公布的，国内外学者对于中国的房价收入比的计算一般都采用通过中国统计局公布的城镇人均可支配收入×平均家庭户人数得到平均家庭年收入，住宅套价则是通过计算一年内城镇住房平均每平方米价格×平均每套住宅的面积得到。虽然在一般情况下平均价格会高于中值，与国际上所定义的概念有所偏差，但是由于分子与分母之间的影响可以相互抵消，所以有此得到的房价收入比是具有充分可信性的。

在国际上，普遍认同的是房价收入比不应该超过7，也就是中等收入水平的家庭能用七年的收入去买一套房，当然这里的收入是没有减去正常开支的，所以房价收入比为7也是一个很高的数字。

四、造成原因

1、投机需求拉动房价分析

为了说明房地产市场的不稳定，本文构建了一个简单的跨期模型。

假设一个经济体中包含实体产业和房地产业，资金可在两者之间流动，但是单向流动每年有一定约束，也就是说每年从实体产业流向房地产业的资金有一个约束上限。实体产业创造财富，而房地产业不创造，实体产业利润与整个经济体资金总量相关，即，其中m为经济体资金总量，α为系数。还假定没有税收，没有新增住房，第一期实体产业利润率为10%，房地产业预期利润率比实体产业高，企业都为理性者。

第一期，假定整个经济体总共有600资金，500分布在实体产业中，100在房地产业中。

那么实体产业创造利润为，由于房地产业预期利润率比实体产业高，所以可以预期第二期资金将会从实体产业流向房地产业，上限假定为100。那么可以计算出第二期的资金分布情况。

第二期，经济体资金总量为600+50=650，其中450分布在实体产业，200分布在房地产业。为了求得第二期实体产业的利润率，得有第一期的利润率求出系数α，。那么第二期实体产业的利润，很明显，由于没有新增住房，房价会是第一期的两倍，也就是说第一期的房地产资金利润率为100%，进一步得到下一期又会有100资金从实业流向房地产业，那么可以预期到下一期房地产资金利润率为100÷200=50%。

这样下去，实体产业利润率会随着资金的减少以及利润的增加而稳步上升，房地产业利润率会逐步下降，但是需要到第六期才能使得利润率再次平衡，然后房地产价格会崩塌，泡沫破灭资金流回实体产业。

2、土地成本原因分析

地价飞涨导致房地产企业成本上升，所以必然会提高房价。这也是国内学者认为推动房价持续、快速增长的主要原因。刘民权、孙波（2009）认为，“正是我国地方财政收入在相当程度上依赖于出让土地使用权的“土地财政”制度，以及土地使用权出让过程中采用的“招、拍、挂”机制为我国房地产价格持续上涨提供了主要动力和坚实的微观基础。”

在2004年之前，房地产开发商拿地是可以私下里与政府土地管理部门协商，这种不透明的交易方式导致很多“暗箱操作”与“幕后交易”的出现，所以国家在2004年8月31日起全面改为公开拍卖的方式。这种方式显然更加的公平、公正、公开，但也在一定程度上推动了地价的快速上涨。因为房地产开发商可以通过提高房价把成本转嫁给消费者，不惧怕高地价，所以在公开拍卖过程中，土地价格飞涨，以最高价格成交，而地方政府又是乐于看到这种现象，这样就造成了各地地王涌现的现状。

数据来源：上海统计局

从上表可以看到在上海楼面价格已经占到了房价的50%以上，这说明地价的上涨在上海对于房价来带的推动作用是巨大的。高涨的土地价格不仅从成本的角度推高了住房价格，而且还造成了一个很恶劣的现象，房地产开发商开始囤地。在上海两年前买的地不用于开发，闲置到今天的话，光地价就涨了三倍左右，其中利润巨大。2010年底，国土资源局申明，截止至2010年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。而在上海，自2009年1月到2010年底所拍出的84幅楼盘中有23幅土地闲置近一年，仅12幅开工。土地闲置是一种资源浪费的行为，地产商占据了如此稀缺的资源却没有创造任何价值，而是等着土地升值后再卖出或者开发后得到超高房价的补偿，这种行为导致了在住房市场上的供给不足，这将进一步拉升房价。更加严重的就是现在很可能处于一个恶性循环中，高地价―高房价―高地价……

五、结论与建议

本文通过从商品房空置率以及房价收入比两个指标入手，对中国房地产市场现状进行了详尽的分析，最后得出结论：中国的以上两个指标都大幅超出了国际上公认的合理范围，所以房地产市场价格不合理，很有可能存在很严重的泡沫。然后本文又从需求拉升和成本推动两个角度对我国房价进行了分析。首先，住房作为一种特殊的商品，它即使生活必需品又是投资的一种好的选择，由于中国的风俗传统和不健全的资本市场，缺少良好的投资产品，所以住房的需求非常旺盛，导致了房价的上升。然后，土地作为一种不可再生的稀缺资源又是房地产开发商的重要要素之一，这造成了土地的价格直接影响了住房价格，土地的所有者――政府，却出于自身利益的考虑允许或者不阻止地价的上涨，这就导致了住房建造的成本上升，从而推动了房价的上升。

那么为了控制房价快速上涨就必须要从这两个根本原因出发。我们建议政府采取以下措施：①按住房面积收取房产税，这样可以增加空置住房的成本。②尽快的完善其他资本市场，增加投资产品，能将房市的钱吸纳过去。③进行财政制度改革，不能再让地方政府靠着卖地过日子。④严厉打击房地产商囤地行为，闲置超过两年的坚决取消其土地使用权。⑤增加土地供给，这能从根本上解决地价过分上涨问题。

参考文献：

[1]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010，第6期

[2]沈悦，刘洪玉. 住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004，第6期

[3]易宪容.中国住房市场的公共政策研究[J].管理世界，2009，第10期