房地产开发融资渠道研究

【摘要】 与其他行业相比，房地产开发资金需求量大，对外源性资金依赖性高等特点决定了房地产开发要依靠更加多元化的融资渠道来作为支撑。目前，房地产开发过程中比较常用的融资形式有房地产开发贷款、公开上市融资、发行债券融资、房地产投资信托基金等融资模式，其特点和适用范围各不相同。

【关键词】 房地产品 融资渠道

一、房地产开发融资特征

1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高

房地产项目多种多样，包括住宅、写字楼、购物中心、酒店、仓库等，其投资所需资金动辄上亿，甚至数十亿，仅仅依靠开发企业的资金是不可能完成的，因此房地产开发商必须通过各种渠道进行外源性融资，包括债务融资和股权融资两种基本形式。债务融资是通过发行债券、银行贷款等方式筹集用于土地开发和房地产项目投资所需的资金。股权融资是通过公开发行股票、房地产投资信托方式为房地产项目筹集资金。

2、对房地产和土地进行抵押是获得融资的重要条件

房地产开发建设涉及到三个阶段，包括获得土地、土地开发、项目建设。首先，开发商需要储备大量的土地来确保房地产项目的连续开发，因此获得土地资源就显得非常重要，提供土地融资的金融机构会要求将拟开发的土地设置留置权作为贷款的担保。在取得土地之后，同样需要大量资金满足项目的开发阶段和建设阶段，以及竣工阶段的要求，为了确保贷款的安全，金融机构会要求将土地和房地产设为抵押品。

二、房地产开发抵押融资的基本形式

1、普通抵押

普通抵押包括房地产抵押和在建工程抵押两种形式。房地产抵押，是指抵押人以不转移其合法的房地产，以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在建工程抵押，是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保行为。与此相对应的，贷款种类有三种。

（1）土地贷款。其是指为了购买可用于开发建设的土地而申请以土地留置权作为担保的贷款。土地贷款的主要贷款人是商业银行和储蓄机构。由于土地贷款本身具有高风险的特点，如土地通常不能带来任何经营收入，贷款的偿还只能依靠土地本身的增值或后来发放的开发、建设贷款；如果土地价值下降或没有按照计划进行开发，贷款人将会承受巨大的风险。因此，土地贷款金额最多是该片土地评估价值的50%～60%。

（2）建设贷款。其主要是为了房地产项目建设过程中的劳动力和建筑材料成本提供的融资。它的贷款期限是从房地产项目建设时开始，一直到工程完成为止，所以，通常的贷款期限为6个月到1年，属于短期贷款类型。在项目施工完成后，建设贷款会被另一种更为长期的抵押贷款所替代。由于该种贷款的抵押品是未完成或部分完成的建筑物，存在一定的风险，因此贷款人在评估项目建设风险时，要复核所有建设计划、工程师报告、政府许可证申请和规划调整申请等等，并对贷款程序进行合理的安排。因此，建设贷款资金并不是一次性给付，而是随着工程进度分批发放的，如“五阶段发放”模式，每次在建筑物完成1/5时发放贷款资金的20%等。为了确保能够获取建设贷款，借款人一般在贷款开始时还需要一次性支付贷款发放费，金额为贷款总额的1%。该种贷款的金额通常不超过房地产评估价值的70%。

（3）长期固定利率抵押贷款。其是商用房地产融资中常用的工具，通常由商业银行所提供。这类长期贷款有如下特点：首先，对开发商发放长期固定利率抵押贷款时，银行更注重抵押物的盈利能力，而不是参考可比房地产的售价，因此贷款人发放的贷款占房地产价值的比例一般较低；其次，当开发商提前偿还抵押贷款时，一般情况下，银行要向其收取其他偿付罚款，罚金受市场利率与合同利率之差所决定，即利差越大，罚金也越多。

2、增值分享抵押

增值分享抵押，是在贷款期内确定一个比市场利率低的初始利率，到一定年限时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。贷款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产的价值增值收益可以在房地产出售时期获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方式来评估房地产价值，使银行通过分享增值而不是调整利率的方式防御通货膨胀。

三、房地产开发融资的主要类型

1、房地产开发贷款

（1）住宅开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。房地产企业可采用保证、抵押、质押及其相结合的担保方式向银行取得贷款。这类贷款只能用于房地产企业正常建造商品房及其配套设施所需的资金，一般包括土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、装修费等费用的支出。

（2）商用房地产开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于写字楼、酒店、购物中心、综合商业设施及其配套设施等商用房地产项目建设的贷款。除此之外，对非住宅部分投资比例超出50%的综合型房地产开发项目，其项目贷款也属于商用房地产开发贷款。申请该类贷款的企业可以采用抵押担保的方式或质押担保的方式取得贷款，如果企业担保能力不足的话，也可以采用保证担保方式获得贷款。

（3）商用房地产抵押贷款。其是银行向房地产企业发放的，以其自有的商用房地产作为抵押物，并以该商用房地产的经营收入和该企业其他合法收入作为还本付息来源的贷款。该贷款只用于满足企业在商用房地产经营期的需求。值得注意的是，该类贷款针对的是已竣工验收并投入商业运营的商用房地产。

房地产开发贷款，是银行向房地产开发企业开发房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长、贷款占有时间长，因此这种贷款属于中长期贷款，有以下特点：一是按项目贷款。房地产开发贷款一般是企业按开发项目申请的贷款，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不得自行将特定的项目贷款转移到其他开发项目中。

二是贷款金额大。房地产属于不动产，施工建设过程复杂，加之城市土地价格昂贵，导致其开发建设成本较高，使得房地产开发企业需要投入大量资金，又由于企业和个人自有资金有限，因此银行贷款额度相对较大。

三是贷款占有时间长。房地产产品的生产要涉及土地征用、拆迁补偿、市政配套、项目建造等各个环节，因此，房地产在生产建设阶段耗时长，资金周转速度慢，这就决定了其占有资金的时间也较长，因而贷款期限长。

四是贷款风险较大。由于房地产投资、销售易受宏观经济周期、房地产政策等诸多因素的影响，而房地产开发贷款的偿还又主要来源于项目销售收入或租赁收入，当宏观经济或市场环境发生较大变动时，往往造成贷款难以收回的现象。

2、公开上市融资

公开上市募集资本金的方法，能够迅速集中大量稳定的资金。我国房地产企业可以通过以下渠道进行公开股本金的筹集：一是直接在国内A股或B股市场上市公开首发股票；二是间接通过收购一家在国内上市的公司发行新股（即买壳上市）；三是在海外股票市场直接上市和海外上市融资。企业可根据自身情况，选择合适的公开上市融资方式：一般国内A股首发上市要求较高，但融资量大；若在国内B股首发上市则需要战略合作伙伴，且融资量较小；若采用国内买壳上市，可以避免漫长的审批时间和复杂的上市程序，但需要投入大量现金；若选择海外上市，一般要求比较严格，且风险较国内融资大，但同时融资量却较大。

3、发行债券融资

债券作为债务关系证明书，代表了债券购买者和发行者直接的一种债权债务关系。债券融资，是指企业为了筹措资金，按照合法手续向社会发行债券，承诺按照约定利率和日期支付利息，并到期偿还本金的一种融资方式。这种方式能让债券发行者在短期内迅速筹集到大量资金，而且使用自由，加上债券利息是指税前支付，因此许多企业都愿意发行债券来筹资。虽然债券融资的发行成本高于银行借款成本，但是通过发行债券为房地产开发融通资金，这种方式的发行额大、利息高的特点恰好符合房地产行业高投入、高收益的特征。

4、房地产投资信托融资

房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，以不动产为投资标，对房地产信托资金进行管理、运用和处分，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，其主要运作形式是房地产投资信托基金（REITs）。

房地产投资信托基金之所以被称为“基金”，是因为它本身是一种像股票一样可以在交易所买卖的证券，是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

REITs的资金主要来源于两个方面：一是发行信托凭证或股票，由机构投资者和个人认购，REITs通常对认购会有一定要求，如上海国投发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元；二是从金融市场融资，如从银行借入、发行债券和商业票据等。

作为一种信托产品，REITs具有信托的四大特征，即所有权和收益权分离、信托财产的独立性、有限责任和信托管理连续性特征。除此以外，房地产投资信托基金与传统的房地产投资方式相比，具有以下优势：一是REITs具有更强的流动性。房地产信托基金通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。其在国外可以上市交易，投资者甚至可以在持有股份一年后要求投资信托公司回购其股份。

二是REITs相对低风险、高收益。REITs通常将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元投资组合，选择不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率。

三是REITs使房地产投资变得大众化。传统的房地产投资往往需要投资者投入巨大的资金，同时还可能担负较大的债务风险，而普通的中小投资者只能望而却步，难以介入。REITs的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。

四、结语

处于城市化进程快车道的中国，房地产市场正处于高速发展阶段，作为我国重要的支柱产业之一，房地产行业在改善居民居住条件、促进城市基础设施建设、带动城市经济增长等方面发挥着不可替代的作用。作为资金密集型行业，多元化的融资渠道已成为房地产行业持续、健康、稳定发展的必要条件，房地产企业应结合项目自身特点和当下市场、经济环境选择适合的融资渠道。

【参考文献】

[1] 谢经荣：房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

[2] 刘洪玉：房地产开发[M].北京：首都经贸大学出版社，2004.