我国金融机构开展住房反向抵押贷款的障碍及对策

摘要：住房反向抵押贷款的作为一种新型的养老金融产品，在国外已经发展成熟，并为缓解养老压力、提高老年人生活水平起到巨大作用。文章从金融机构的角度出发，对发展反向抵押贷款的现实条件了进行分析，并借鉴美国成功经验，对开展住房反向抵押贷款提出了相关建议。

关键词：反向抵押贷款；金融产品；养老

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0092-03

随着我国经济的快速发展，老龄化问题日益突出，而目前我国仍处于发展阶段，因此，我国的老龄化呈现“未富先老”的特点。我国现阶段社会养老保障体系尚不健全，养老保险基金持续缩水，基本养老金已不足以支持退休后的正常生活。养老问题成为继金融危机后的一大社会难题。借此“住房反向抵押贷款”逐渐进入中国人的视野，它是一种老年人以房屋产权向金融机构（商业银行或保险公司）换取流动养老资金的金融产品。

一、金融机构开展反向抵押贷款的必要性

随着市场环境的变化和金融业的快速发展，金融机构正面临着挑战和机遇，金融改革趋向白热化，而养老问题的提出显然给金融机构带来了契机。

（一）拓展老年市场

人口老龄化是经济发展的必然产物。据《中国老龄事业发展“十二五”规划》预测，到2015年，60岁及以上老年人将增加到2.21亿，比重将升至16%，我国正加快迈入老龄化社会，成为世界上唯一一个老年人口超过一亿的国家。据2010人口普查资料计算，我国60岁以上老年人口收入来源主要由亲属提供，占51.09%。但“四二一”的家庭模式的显现意味着每对夫妇要承担供养四个老人的巨大压力，子女养老已经力不从心。同时，社会保障体系提供的基本养老渠道也不容乐观。至2011年我国基本养老保险基金损失近6000亿，财政补贴已经超过了1万亿，基本养老基金存在巨大缺口。可见，我国养老产品供求之间呈现巨大的缺口，因此金融机构必须抓住机遇，创新养老金融工具。

（二）提高收益率

我国经济的高速发展使得商业银行存款余额、保险公司的保费收入均表现出强劲增加。根据中国人民银行公布的统计数据，截止2011年底我国银行存贷款差额突破244808亿元，保险公司的保费收支差额突破10410亿元，且存差一直呈现快速增长的态势。但从资金的利用看，资金的利用率和收益率均不理想。反向抵押贷款是专门针对老年人推出的创新型金融产品，本身需要雄厚的资金支持，这不仅为金融机构拓展了业务领域而且为闲置资金寻找了出路，提高了资金的使用效率。

（三）迎接金融市场化的挑战

金融业的全面开放加快了金融市场化的进程，利率市场化和金融脱媒对金融机构的挑战是空前的：利率市场化将对支撑金融机构盈利来源的存贷利差收入产生重大影响，迫使其改革利率管理机制；金融脱媒对其资产负债结构产生重大影响，侵蚀其主要业务——批发型业务规模，促使银行转向零售银行业务。反向抵押贷款是在传统零售贷款业务上的创新，有利于金融机构开发新的市场和盈利模式。一方面国内零售业务均面向中高端客户开展，中低端客户的零售市场尚存在广阔的空间。另一方面金融机构可以在利率定价方面掌握主动权，避免传统的存贷竞争。

二、金融机构开展反向抵押贷款的障碍

我国金融机构目前正处于非常复杂的经营环境中，一方面金融的快速发展和全面开放促使着金融机构在激烈竞争中积极创新。另一方面，国内经济正在向市场经济加速转换，各种法律环境、制度环境、市场机制发育尚不成熟，反向抵押贷款步履维艰。

（一）产品的有效需求不足

1.老年人积极性不高。首先，我国“养儿防老，遗产继承”的传统观念在这一代老年人思想中已经根深蒂固。房产这类高价值的不动产往往会作为遗产传递给下一代，若将自己居住多年的房产抵押出去，不给子女，一方面可能传达出子女不孝的信息，给子女造成负面压力，另一方面这可能会使两辈之间产生隔阂，许多老人难以接受。其次，国内老年人接触的信息少，对于新的理财观念和工具都不太了解。另外，中国人存在不愿举债的心理。尽管反向抵押贷款允许客户拥有永久居住权，但一旦借款人存在违约，就可能导致丧失居住权，这也在一定程度上降低了老年购买反向抵押贷款的愿望，造成有效需求的不足。

2.老年人不符合申请资格。反向抵押贷款主要是针对“房产富人，现金穷人”的老年人推出的。这就要求老年人必须拥有一套有自主产权的城镇住房，并且房屋价值能够可靠计量。然而我国养老需求最迫切的是那些生活贫困的老年人，他们往往没有城镇房产或者房产价值较低不符合反向抵押贷款的申请条件，是他们没有能力购买反向抵押贷款，这就大大缩小了反向抵押贷款的客户群体。

（二）人的积极性不高

开展反向抵押贷款业务不仅会加大经营难度，还会使当前期利润率减少，降低经营业绩。一方面，资产负债的持续期越长管理难度越高。国内金融机构的业务多是1年或1-3年的中短期限，5年期即为长期限。反向抵押贷款延续的期限则往往长达十数年乃至数十年，使得经理层的管理难度加大。另外，绩效考核机制一定程度上抑制了人开办反向抵押贷款。因为金融机构业绩考核以年度为标准，过于注重财务指标，激励机制与价值稳步增长和股东价值最大化的相关性较小、与长远发展战略关联度不够。反向抵押贷款的收益不可能短期内实现，而是在合约末期获得，这往往需要等待十多年甚至数十年，远远长于经营者的任期。因此，人没有积极性开办此业务。

（三）产品的风险较大

反向抵押贷款涉及的风险因素复杂多样，包括长寿风险、利率风险与房价波动风险等，风险敞口往往持续10年以上，并且风险随时间逐渐增大。目前我国金融机构风险管理尚不完善，反向抵押贷款不仅会降低贷款机构的资本充足率，增加其风险管理成本，还会使反向抵押贷款的收益面临巨大风险。

长寿风险。由于每年或每月支付的贷款额度是根据借款人的预期寿命给出的，但实际支付的时间却以借款人的故去为终点，若老年人的实际寿命超过预期寿命会使得银行支付的总价款超过计算的可贷额度，是贷款机构面临长寿风险。

房价波动风险。反向抵押贷款是以业务开办时预测的房价未来值为依据计算现时的贷款发放额度，但以最终业务终了的房价变现净值确定贷款业务的收益，使贷款机构面临未来房价波动风险。房价由未来的房地产市场供求关系和经济社会生活等外部因素决定，这加大了贷款机构收益的风险程度。

利率风险是由于银行资产负债的期限不匹配而由利率波动带来损失的风险。国内的贷款利率由央行统一制定，金融机构在制定贷款利率上并无自。在贷款期间，当市场利率由于宏观经济因素提高，并超过合同约定利率时，贷款机构可能面临利率风险损失。当利率下降时，贷款机构可能面临借款人提前偿还的违约风险和再投资风险。而且我国利率风险管理方法滞后，也没有能力通过大量的利率衍生工具来防范利率风险。

除上述风险以外，还有道德风险及逆向选择风险等等。例如，在反向抵押贷款业务中，由于贷款机构无法获得房屋在贷款期限内的所有权和处置权，将面临的不确定性是：由于借款人对住房的维护不当而导致住房的折旧加速，使抵押物价值低于贷款总额的几率增加，从而带来损失的风险。

（四）缺乏专业技术人才

反向抵押贷款不是一项简单的抵押贷款业务，而是一系列金融产品的组合，其中涉及房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，业务人员应该是掌握银行、证券、保险等相关金融知识，了解国内外金融形势，且实践经验丰富的高素质、复合型人才。但国内金融机构先进的专业技术最感缺乏，且在人才培养与储备上严重不足。由于国内保险精算水平相比于国外落后的差距较大，加之价值评估和价值预测、抵押房屋的管理与维护并非金融机构的专长，因此反向抵押贷款产品的设计存在严重的技术障碍，阻碍着这一金融创新产品的开发。

（五）运行环境不成熟

反向抵押贷款的开办涉及房地产评估、信息咨询、保险、法律等中介服务行业和机构，这些行业的发展水平与公信力直接影响着住房反向抵押业务运营的效率和成败。如金融机构在发展该项业务之处需要对方取得价值进行评估，以测算贷款额的大小，评估的准确性对开展住房反向抵押贷款业务至关重要。住房二手房交易市场发展的滞后性，也加大了房地产租售的流动性风险。我国保险市场关于住房价值的险种匮乏，只有防范抵押物灭失的财产险一种。同时，我国中介机构在规范化和专业化等方面存在着漏洞和不足，所有这些都不利于反向抵押贷款的推出和运营，阻碍着金融机构开展反向抵押贷款的积极性。

三、金融机构开展反向抵押贷款的对策

（一）政府引导与支持

1.充分发挥引导作用。

（1）加大宣传力度。以政府为主导的积极宣传、正确引导是扫清传统观念障碍，成功推行住房反向抵押贷款业务的关键。借鉴美国的做法，政府可以成立一个类似于美国住房价值转换中心的政府机构，对住房反向抵押贷款进行业务宣传，对国民观念积极引导。首先，加强对养老模式的宣传，把握正确的舆论导向，使全社会认识到推行住房反向抵押贷款业务是提高老年人生活水平，促进社会和谐的有效举措。其次，进一步加强对住房反向抵押贷款操作程序的宣传，提高透明度和社会认知度。

（2）提供兜底担保。美国联邦政府的担保为反向抵押贷款的成功提供了强有力的支持。鉴于反向抵押贷款的社会性和福利性，我国政府也应给予扶持，与金融机构和个人共同承担风险。比如反向抵押贷款的借贷双方必须向政府购买相应的保险，由政府来承担借贷双方的风险。因为政府具有极高的公信力与权威性，由政府提供担保会大大降低借款人对于反向抵押贷款产品的质疑，提高借贷双方参与的积极性，促进反向抵押贷款产品的推广与发展。

2.建立健全法制环境。反向抵押贷款的开办需要多种机构的共同参与，为保障反向抵押贷款安全有序稳妥的推进，必须建立一个明确完善的法律制度环境。在资产评估环节，研究制定房地产资产价值评估的相关法律法规。在住房保险环节，研究制定覆盖借款人人寿保险、住房资产价值保险及履约保证保险等的《住房反向抵押贷款保险法》。在贷款环节，研究制定并颁布《住房反向抵押贷款管理条例》，明确规定各关联方的责任、权利、义务以及规范化的操作流程。在监管环节，需要完善银行法，增加银行开展反向抵押贷款的规定。设立针对反向抵押贷款的监管制度，制定信息披露规则，增加反向抵押贷款的透明度。

（二）金融机构积极应对

1.产品设计多元化，扩大销路。由于借款人的需求和自身条件的差异，反向抵押贷款产品的设计将直接影响老年人的申请资格进而影响反向抵押贷款的销路。我们必须对产品进行多元化的设计，这个多元化应体现在支付方式、计息方式、合同周期、产权抵押比例与方式等条款细则的多选择性上，以满足老年人多样化的养老需求。借鉴美国反向抵押贷款产品，贷款支付方式可以选择一次领取、每月领取、年金领取，或是以上的组合等；借款余额采用浮动利率计息，利率变动不会影响借款人每月获得的贷款年金收入，但会影响贷款余额的总额与增速；贷款的偿还可选择将来某一时期偿还，或选择借款人死亡或者永久性迁出住房后偿还，也可以由子女支付贷款金额赎回房产；产权抵押比例可以在最高限额比例的基础上借贷双方自由协商等。

2.改革绩效考核机制，提高经营者积极性。金融机构考核制度制约着人开办反向抵押贷款的积极性，不利于长期价值的实现。一方面，金融机构需要建立长期化的考核指标。通过经济资本考核、平衡计分卡等手段，协调财务目标与非采取目标、短期目标与长期目标。另外，需要鼓励经营管理层开展反向抵押贷款等业务创新，注重文化建设，以远景、目标和价值观激励员工，提高自我驱动和自我约束的能力，实现经营管理行为的长期化、理性化，使其自觉服务和服从于金融机构科学发展和股东价值最大化的目标。

3.完善风险管理机制，控制损失。虽然反向抵押贷款的初期由政府进行兜底担保，但由于风险的损失性和金融市场化的迫切要求，金融机构需要加强全面风险管理，强化信息系统和风险管理技术。

房价波动风险。首先，金融机构可以根据房价的波动定期对支付额度进行调整，或者规定最高贷款比例，用以调整房价波动对贷款的影响，当然这部分储备可以在后几年发放给老人或者作为遗产留给子女。其次，应该分散抵押房产的分布，尽可能减少个体房屋价值变动风险。比如吸引不同地区、不同类型的住房，排除非系统性风险的影响。另外，可以借鉴美国私人机构的做法，对反向抵押贷款进行资产证券化，或者在期权市场上对风险进行转移。

长寿风险。首先，在签订合约时，需要对借款人的健康状况进行严格审查，聘用保险精算师对预期寿命进行准确预测。其次，在对抵押贷款产品进行设计时，可以时代提高贷款者的申请年龄、采取递减的贷款支付模式或者规定贷款支付年限，当贷款到期时，申请者可以继续住在原房屋内但是停止供款。另外，可以扩大借款人的数量与规模，构造不同的资产组合，充分发挥“大数法则”的风险分散作用。

利率风险是金融机构经营管理过程中面对的最重要的风险。目前我国仍以简单的缺口分析为主，我们必须加快利率风险管理的程序开发和数据库建设，尽快提高信息抽离能力和反馈水平，充分收集和累计有关基础数据，准确预算利率缺口，为正确评估和有效控制利率风险提供支撑。其次，商业银行要更多地参与到金融市场中去，利用一些金融衍生产品交易规避风险。

另外，对于房屋维护风险、逆向选择和道德风险，银行需要对反向抵押贷款进行严格审查和追踪调查，在合同期间对借款人健康状况、房屋价值进行定期审查，及时对合同进行调整。也可以建立激励约束条款，与借款人共同承担房屋贬值损失和分享房屋增值收益。

4.培育金融人才，提高专业技能。考虑到反向抵押贷款涉及证券、房地产、资产评估和财务会计等方面的知识，离不开专业知识广泛且基础扎实的技术人员，因此必须非常重视相关人才培养与管理。美国反向抵押贷款的成功离不开发达的金融体系和庞大的金融人才储备，而国内缺乏相关实际运作经验，我们可以考虑从国外引进人才，除了参加反向抵押贷款工作外，还负责定期开展内部人员培训。

在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全开放情况下，为少走弯路，金融机构可以先在老龄化程度高，市民观念开放，金融市场较成熟，房屋二手房市场及中介机构发达的大城市先行试点，如上海，北京，广州等。通过试点经营，可以检验住房反向抵押贷款产品的合理性和适用性，并逐步进行完善和补充，同时可以扩大宣传，为全面普及住房反向抵押贷款做准备。

参考文献

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基金项目：教育部人文社科规划基金项目“我国住房公积金制度及管理运营模式研究”（10YJA790117）。

作者简介：宋绍泽（1989-），女，东北财经大学硕士。