商业地产成开发重点 北京新南站或将改变南城地产格局

对于有“亚洲第一站”之称的新北京南站而言，当初在建造之时便以其大规模和高档次吸引了人们的眼球。随着这座集高铁、地铁、市郊铁路、公交、出租等各种交通方式于一体的城市综合交通枢纽正式开通运营后，新南站将带来哪些变化一直是业内讨论的热点话题。

据悉，北京新南站占地面积约49.92万平方米，其中主站房建筑面积达到约31万平方米，是目前北京市单体最大的火车站。“每天10多万的客流，高峰时期甚至达到50万的客流量将为北京南站商圈开启财富之门。”不少业内人士均认为这是新南站开通运营后带给区域最大的变化。

然而，在正式开通运营近半年时，当初关于南站的种种设想是否已成为现实?南站是否已具备形成商圈的基础?为此，《楼市》记者实地调查了南站内部商业配套情况和区域呈现出的商业特征，同时采访了相关业内人士，力求为读者呈现出南站所在区域现在及未来的商业潜质。

新南站能否蕴育新商圈

随着北京南站的通车，在自身规模和输送客流的能力上均大大超过了北京站和北京西站，已成为南城最为重要的交通枢纽之一。诚然，北京南站的改扩建为丰台南城建设创造了机遇。一个以南站为中心而蕴育的新商圈在很多业内人士看来将会一步步变成现实。

然而，目前南站的商业分布和周边商业地产的格局是否已具备形成一个新商圈的基础。为此，记者日前走访了南站和周边区域，直观的感受了当地的商业氛围。从地图上看，北京南站正好坐落在南二环、开阳路和马家堡东路之间，与正在建设中的地铁4号线和地铁14号线相交。

当初为了配合南站经济圈的建设，南站周边的站前街路、永定门车站路、马家堡路北段、凉水河南侧路、万芳亭公园东侧路、京山铁路南侧路和四路通中路等7条道路都已在奥运前完成建设。然而，南站所处位置还是让不少人在寻找它的时候花费了些时间。“南站可以说是藏在了一个老式住宅楼群后面，很难在远处发现它。公交线路目前也还欠发达，找到直达的公交车较难。我第一次找南站，花费了很多功夫。”在南站候车室内，准备乘车去天津的李先生说道。

除了对现有交通线路的调查以外，南站周边的商业布局呈现怎样的状况成为了此次记者调查的重点。紧挨着南站北侧的马路两边是一些简陋的平房。记者发现，在沿街的小门脸中有为数不多的几家小餐馆、理发店等。与南站北侧破旧的情况相比，南站西侧可以说是较成熟的社区商业。与南站只有一路之隔的开阳里社区位置得天独厚，大社区中包括开阳里三街等区域朝东的底商，由于正对着北京南站，受车站人流的影响比较明显，沿街底商大多是中小型的餐厅和与社区息息相关的生活配套商业。

然而，环顾南站四周，记者并没有看到有其他大型商业设施，除了京明酒店、侨园饭店、大康国际鞋城这几家大型商业以外。“北京南站周边大多是老居民区，周边已没有大规模的商业用地，在短期内没有大型商业开设的空间。”北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏认为。在他看来，北京南站的修建能使城市重要交通枢纽南移，进一步拉动京、津两地之间的互动，实现京津冀经济圈的快速发展。显然，南站更多的是充当交通枢纽的角色来对周边的商业地产产生影响。

“商圈的形成必须具备一定规模和档次的商业物业，而从目前南站周边情况来看，还没有具备形成商圈的基础。南站相对围合式的设计一定程度上也限制了人流与周边商业设施的交流。未来，只有想办法来吸引南站庞大的客流量到周边进行消费才会刺激周边商业的繁荣。”北京伟业商业公司副总经理姜黎明如是说道。

商业、写字楼成开发重点

尽管目前在南站周围并未明显感受到浓厚的商业氛围，但周边的商业地产格局仍在悄然进行着变化。商铺需求增加、商务酒店、写字楼相继落成等现象均反映出整个南站的商业氛围正呈现出自身的特色。

记者在南站周边看到，虽然商铺大多属于社区底商的性质，但商铺均实现出租，并没有出现空置的现象。而在一年前，南站周边很多商铺均是空置的状态，无人问津。随着南站的开通运营，原本空置几年的商铺均实现出租，尤其是在紧邻开阳路的社区底商。据区域内链家地产、中大恒基等中介信息显示，包括西罗园等紧邻北京南站四周的商铺近期相当抢手，目前已经基本没有空置，并且新出租的商铺租金也有一定程度的上涨。

事实上，在南城房地产开发结构中存在着一个明显的问题，那便是普通住宅比重较大，商务办公楼和商业设施比较少。正因如此，南城商务地产市场存在着相当大发展空间。“以交通枢纽来看，南站不需要大规模的繁华商业，而是需要能够提供快速、便捷的服务性商业。因为来此乘车的客群大多是商务办公人士，未来，写字楼、商务酒店将是区域发展的重点。”胡骏说道。从商务酒店的分布状况来看，在南站周边1公里左右范围内，多个小型商业项目在业态定位不约而同地选择了酒店。例如在开阳路西一个新近完成开发的酒店已挂出了醒目的酒店标志。据中原地产公布的数据，南站周边目前已有包括京明酒店、侨园饭店等多个酒店，距离南站2公里的范围内仅去年开业的经济型酒店就有4家。

虽然南站已经被东庄、开阳里、西罗园等多个大型住宅社区包围，暂不具备大规模商业地产开发的条件，但在距离南站一公里左右区域却仍有不少商业地产发展空间。南站周边将会形成以中档写字楼、酒店为主的商业地产的聚集区，而这一趋势在其周边商务写字楼开发上已经表现较明显。据资料显示，目前在南站周边区域已聚集了包括搜宝商务中心、立业大厦、正旗大厦、未来假日大厦、玺萌中心、富力摩根中心等一批商务写字楼，区域商务写字楼项目总量已经超过了70万平方米。

“酒店、写字楼等商务设施的进驻，在提升南站周边整体商务氛围的同时还将会增加更多的就业机会。大量从业人员的到来反过来也会带动周边零售业和商业的崛起。这样一来，商业、酒店服务、写字楼整体的发展态势就会形成，从而就会有大量的从业人员选择在离南站较近的南城居住、购房。如此良性循环下去，南城整体房地产的发展将得到迅速提升。”对于未来南城的发展，很多业内人士寄希望于依托南站所带来的附带效应。

“站台商业”如何成功

在商业地产发展多元化的今天，依靠交通枢纽而发展的商业经济被称为站台商业。相对于北京西站等交通枢纽而言，刚开始运营的南站在自身商业定位和规划上有着明显的特征。为此，我们采访了曾参与南站前期商业策划与定位的胡骏，请他以南站为具体实例，来阐述站台商业究竟应以什么样的形式来打造才能获得成功。

作为中国铁路客站建设突出功能性的标杆，南站集铁路、地铁、公交、出租车等市政交通为一体，形成了一个大型的综合交通枢纽。在这个大型建筑里面总共分为了五层，且按照运营的要求划分了每层应有的功能，包括有能容纳一万多人的候车区域、铁路公共综合区域、地下换乘大厅、地下汽车库、两条地铁换乘车站等设施。(具体如图示)。

因此，商业业态的分布必须要满足车站所划分的功能。相应的功能设计便决定了商业业态分布的楼层。例如南站的高架层在设计时确定了具备购票、候车的功能，因此便分布着像麦当劳、肯德基、上岛咖啡、多乐之日等诸多商家，从而满足旅客在候车时的消费需求。

在胡骏看来，正确的商业定位、清晰的招商对象和科学的经营模式是站台商业成功的关键所在。站台商业从根本上来说是定位于车站的配套商业，是满足旅客在候车过程中的商业需求。因此，打造各种业态齐全、商品品种丰富的商业中心对于站台商业或许并不适合。

据悉，南站的商业配套采用的是类似首都机场内部商业配套的经营模式。在具体招商过程中，首先吸引中高档品牌入驻，而站内商业配套的规划早已在设计时就完成。因为火车站的性质决定了在商业打造过程的特殊要求。由于车站的人群都是属于快速人流，不太有可能长时间停留在车站进行大宗的购物。因此，那些能够提供快速、便捷的服务性商业，例如餐饮、便利店、综合服务店等业态成为南站招商的重点对象。

此外，专业公司的提前介入到商业规划中来也是保障站台商业后期运营成功的重要因素。在南站开始动工之前，胡骏便带领他的团队具体调查了南站周边的商业情况、包括购买力、业态分布、人流量等细节层面的数据，从而在前期为南站提供相关的商业策划和方案设计。“专业商业运营管理公司是站台经济取得成功必不可少的一环，因为例如招商、管理很多方面的问题，作为物业方没有太多实操的经验。专业运营公司能保证商业在定位、招商、管理上的科学性，从而能实现项目价值的最大化。”胡骏说道。