房产测绘与管理一体化信息系统设计

【摘 要】本文从房产管理的实际需求出发，设计了在GIS软件下的房产测绘信息管理系统，实现了房产测绘的外业数据数字化采集、内业数据自动化处理、业务流程一体化管理、信息大众化服务的特点，解决了房产测绘和房产管理的一体化问题。

【关键词】GIS 数据库 数字化 一体化 房产测绘 房产管理

随着城市建设步伐的加快以及住房制度改革的进一步深入，房产管理业务量迅速增加，权属变更日益频繁，各行各业对房产管理水平也提出了更高的要求。目前房产测绘管理还存在很多的问题，对于房产管理部门，房产测绘成果的表现形式很复杂，涉及数据信息种类繁多、信息流量大，现有的手工或半手工管理方式已经变得越来越不适应形势的发展，在科学技术日益发展的今天，如何利用计算机技术、网络技术等高新技术和产品，根据房产测绘信息管理的需要，实现房产测绘、房产管理的各项工作的规范化、科学化、数字化、网络化、智能化，是目前从事房产管理人员的工作重点。

一、系统的设计目标

在数字城市的整体框架下，利用先进的计算机技术、网络技术、GIS技术、数据库技术、工作流技术，构建从外业数据采集到内业数据整理计算、从业务流程管理到社会大众服务的一体化房产测绘信息管理系统，通过系统将原来分散于房产局下属各部门的异构系统互联起来，实现数据采集实时化、数据处理自动化、数据管理集中化、数据服务大众化的需求，将政策性住房管理、房产交易、房产产权登记、物业管理和房屋管理等跨部门业务系统的集成改造，构建协同办公体系，从而解决系统交互能力差、数据标准不一致、图形属性不能互访等问题，充分发挥网络功能，同时可以提升整个城市的房产业务管理水平，达到房产测绘、房产管理和房产服务一体化目标，科学的管理房产的各项工作。

二、系统设计的原则

（1）实用性原则。目前房产管理还存在一些问题，国家正在进行房产管理的改革，房产管理正从杂乱的局面到依法、有序的转变中。基于这样的情况，在系统设计时既要考虑到目前房产管理法律有待完善，数据有待规范的实际情况，又要考虑在改革后的有法可依，管理有序的新局面，而且技术上要可行。因此系统在设计上考虑了当前正在讨论的最新的房产管理的一些方式方法，同时又满足当前的实际情况，面向最基层的房产测绘管理人员，提供灵活简单的操作界面，操作流程贴近实际工作，使用简单、快捷。

（2）规范性原则。目前国家已出台了《房产测量规范》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产管理法》，目前房产管理基本上是根据这些法律条文来进行的。因此本系统严格按照这些法律法规进行设计，保证系统的房产测绘管理工作标准化、规范化。

（3）一致性原则。本系统集合房产测绘的数据获取和房产权属管理为一体，数据结构统一、组织和管理方式统一，实现了房产测绘从外业到内业，从数据到管理的办公自动化。

（4）可扩充性原则。在目前我国正在大力建设的数字城市系统中，房产测绘信息管理系统只是整个大系统中的一个很小组成部分。如何使得本系统能够和数字城市体系进行功能的整合、数据的无缝交换，这也是本系统在设计上需要考虑的问题。

三、系统结构设计

（一）GIS软件选择

房产测绘涉及到很多空间的和属性的数据，数据结构复杂，数据形式多样化，因此必须选择具有强大的空属数据综合管理分析能力的GIS软件进行本系统的构建。在利用GIS技术的系统中，需要利用已有的GIS基础平台，在已有平台上进行二次开发来实现专业应用功能。本系统选择SuperMap GIS为开发平台。SuperMap GIS提供了包括空间数据管理、数据采集、数据处理、三维虚拟现实等类型的大型应用系统开发、地理空间信息和移动/嵌入式应用开发在内的全方位的产品，涵盖了GIS应用工程建设全过程。SuperMap基于技术和SuperMap Objects组件技术开发，采用面向Internet的分布式计算技术，支持跨区域、跨网络的复杂大型网络应用系统集成，提供可伸缩、多种层次的大型GIS解决方案，全面满足GIS应用系统建设的需要，是开发C/S、B/S结构的专业GIS应用系统的理想平台。

（二）数据库平台选择

一个好的房产测绘信息管理系统，数据管理是关键。数据管理最好的方式就是适用数据库进行管理。因此在系统的结构中，选择一个好的数据库是非常重要的。由于关系型数据库的技术比较成熟，从系统性能价格比和应用普遍程度看，当前的数据库系统软件中，Microsoft SQL Server具有很好的安全管理机制和海量数据的管理能力，能够将图形、属性、文字、图像、文档等数据进行有效的存储和管理。而且选择的GIS软件SuperMap平台与SQL Server数据无缝集成，因此本系统选择Microsoft SQL Server作为数据库管理平台。

（三）系统体系结构

系统的三层体系结构主要是表现层、应用逻辑层、数据服务层。

数据服务层构成了一个存贮、访问和管理空间和非空间数据的关系数据库服务器。用户对数据的访问请求，通过表现层的客户端软件提供的用户界面输入，并经表现层的客户端软件、应用逻辑层中的各种应用服务器转换为对数据服务层的数据服务器的请求，数据服务层的服务器处理完请求后，将结果通过应用逻辑层，返回给表现层，由表现层显示和输出用户所需的结果。

应用逻辑层主要是由各种应用服务器构成，它们包含了针对各种业务处理与分析的逻辑。应用逻辑层将表现层提出的请求转换为对数据服务层的请求，并将数据服务层返回的结果提交表现层。对系统功能的扩展主要在应用逻辑层中增加实现各种业务处理与分析逻辑的应用服务器（可以是一些控件或其它一些应用程序），并通过表现层中的客户端软件调用。

表现层主要包括各种客户端软件，以显示与用户交互的界面。表现层与应用逻辑层的通信协议采用HTTP和DCOM协议。通过HTTP协议调用Web服务器的页面，页面中包含的VBScript和Java程序可以调用应用逻辑层中的各种组件，实现基于Intranet的办公自动化系统。对于需要对图形直接编辑和修改的性能要求较高的应用，由GIS桌面平台或者采用开发工具开发的应用系统客户端软件通过DCOM直接调用应用逻辑层中的各种组件（包括SDE API）来实现。

四、系统功能设计

（一）房产数字化测绘子系统

数据是信息管理系统的核心，本子系统实现全数字化的基础测绘，通过使用各种测绘仪器和各种测绘方法，进行房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量等，采集各种要素的点、线、面对象，录入房产测量的各种属性数据、填写房屋调查信息。系统主要有图形编辑、属性编辑、控制点管理、数据维护与管理、制图输出、数据导入导出等功能。

（二）房产数据处理子系统

数字化测绘得到的房产数据，只是最原始的外业数据，还需要进行一系列的复杂计算，才能形成符合规范标准的房产成果数据。房产数据处理子系统是专门针对房产测绘分层分户图面积计算及分摊的目的而设计的。本子系统可实现房产测绘面积计算、分摊处理、分层分户图及各类面积表格的输出。它根据房产项目测绘勘丈数据，在编辑绘制房屋分层分户图的同时，通过定义户室和公用区域、智能生成半墙等功能，自动合理分摊，所绘图形即可表达各种数据，并可对数据结果进行有效的管理和利用。本系统主要包括了计算模型建立、图形编辑、面积计算等模块。

（三）房产信息管理子系统

在房产管理的过程中，从最开始的登记到最后房产资料的归档，是一个很复杂的流程，包括了房屋产权的登记、监理、测绘、计算、预警、变更、注销、转移、转让、归档等程序，结构复杂、流程多变，必须使用信息管理子系统对整个流程进行管理。同时信息管理子系统还要管理房产测绘的成果资料，包括房产簿册、房产数据和房产图。本子系统是通过在电脑网络上自动检索“房产测绘要素分幅图（或分丘图）-分户图（房籍表册）”的实际流程来实现房产图开形/产籍属性/表册的检索、查阅、打印输出等管理工作。

（四）三维管理子系统

本子系统通过使用外业数字化数据成果，进行三维可视化的构建与管理。实现各楼房、楼层、公用建筑等的三维显示和可视化信息查询，给用户虚拟到实地的感觉，更能生动逼真的显示外业测绘数据的真实性、合理性。主要设计的功能有：三维建筑物的模型建立、纹理贴图、三维浏览操作，三维信息查询等。

（五）查询统计分析子系统

在房产测绘的数据成果基础上，本子系统在设计上实现对成果数据的各种查询统计分析功能，包括图属互查、SQL自定义查询、空间查询等功能。同时还能实现在查询检索的基础上，根据特定条件，进行统计，并出具统计结果，包括报表、饼图、直方图、图形等形式。

（六）信息子系统

本子系统通过万维网和触摸屏的方式来实现，主要功能是向社会大众经过审批的各种测绘成果数据、业务查询、办事流程、法律法规等信息，提供政府与社会大众的自由交流平台。

（七）系统管理子系统

本子系统的主要功能有：人事管理、权限管理、角色管理、工作流管理、数据字典管理、元数据管理，系统登录、系统日志管理、数据导入导出等等，实现整个房产测绘信息管理系统的全局控制。

参考文献：

[1] 周逸群.《GlS技术在房产管理信息系统中的应用》[M].北京：科技资讯，2007年

[2] GS/T 1786.1，《房产测量规范》[S]