PPP模式在房地产中的应用研究

[摘要]ppp模式是国际上通行的公共部门和私人投资者基于项目而形成的相互合作的关系的形式，它已经涉及到各国的基础建设领域中，并且获得了广泛的成功。在房地产中，PPP模式主要应用在住房保障体系，这对将来的城市住房保障体系的建立和完善起到很重要的作用。

[关键词]PPP模式；住房保障体系；应用研究

PPP模式即为公共私人合伙制，它是一种新兴的公共基础设施市场化项目融资模式。其在国际上有着比较成功的运作经验，根据英国的有效统计数据表明，80%的PPP项目都可以在计划时间内完成，而且80%的PPP项目能过控制在预算之内。所以PPP模式在交通、能源、职业培训、电信、技术转让、研发促进、社会保障系统社会服务以及商业金融服务等领域得到了广泛的应用。而城市住房保障体系的建设存在资金不足的问题，但是其在运行过程却又存在着持续和稳定的长期收益，这是符合私人投资者对利益稳定性和持续性的追求，因此在城市住房保障体系中，特别是在廉租房和经济适用住房的运行中，可以引入PPP模式，通过PPP模式可以来运行城市住房保障制度。

一、PPP模式在城市住房保障体系中的具体运行

对于城市住房保障体系的建设来说，将补给和运行分开运作是一种比较好的方式，具体一点说，就是在补贴的方式上采用“补人头”的方法，将所筹集起来的资金集中起来，将其中大部分的资金都直接用于补贴中低收入群体用于解决住房的问题。引入PPP模式到城市住房保障体系的运行中，是十分明智的决定，特别是对于在廉租房和经济适用住房的运行。其中的流程大概可以分为：住房保障房源收购、住房保障工程的建设、住房保障体系的营运以及住房保障体系的管理和退出。

二、住房保障房源的收购

我国目前在已有的城市住房保障制度中存在的问题就是，房源都是由政府负责供给的，但是各个地方政府财力却存在差异，而且在资金投入上也存在不同程度的差别，从而就导致了政府手中实际控制的房源是比较少的，并不能满足住房保障的需求。另外，我国的收入结构是呈现的金字塔结构，不是发达国家的“橄榄球”结构，所以中低收入人群体在我国的总人口的比例是比较大的，需要通过住房保障体系解决的人口的数量比较大。

在ppp模式引入到城市住房保障体系之后，就需要设置特殊目的公司（SPV），在SPV的工作安排当中，就可以弥补现有的缺陷，就可以向居民收购住房。但是ppp模式在住房保障房源的收购当中存在一定的障碍，主要的原因是来自于我国当前居民居住的住房普遍是追求大户型的，比如三口之家的房屋动辄要120平方米或是140平方米，这种房型的设计就没办法和城市住房保障的房源需求进行对接。然后，在房屋的内部设计也是没有办法满足租住的需求的，比如在英国，当孩子长大以后，从原屋当中搬出，然后就可以进行出租，闲置的房屋在结构的设计上是比较合理的，带有独立的卫生间，可以满足承租人的基本的使用需求。

所以，如果想要解决这些问题，就需要明确住房是要满足实际的需求，并不是“欲望”。而且在房屋的设计上，要追求合理化、节能化，要考虑到长期的使用性。

三、住房保障工程的建设

在住房保障工程的建设中，ppp模式的运作包括前期准备、项目论证、设计和协议、项目建设、交互使用以及维护等环节。首先要做的就是前期准备工作，其内容就是对国家政策、法律法规、发展规划以及土地利用规划等资料进行仔细了解，在政策环节上确定在住房保障工程建设中引入ppp模式的可能性。然后就是进行项目论证，通过需求分析以及市场调研，来对ppp模式的可行性进行研究以及私人投资者的机会研究，还有进行SWOT分析和成本效益分析。在可行性研究通过之后，公共部门就和私人投资者签订合约，然后进行出资结构的设计、风险识别与分配、经济效益以及社会效益评价等工作。之后的项目建设、交付使用和维护等工作就是和一般的工程建设内容类似。

四、住房保障体系的营运

首先，要建立起城市住房保障体系信息系统，通过它及时公布和调整住房保障房源的信息，使得有需要解决住房的居民在短时间内可以找到自己合适的房子。然后就是需要建立信用账户系统，从而来支撑城市住房保障体系的运作。

我国目前常用的做法是，将居民的收入状况向居民委员会进行申报，接着由居民居民委员会层层上报。这样的做法存在着很多的弊病：现在社会的流动性急剧增加，居民的工作流动性也在增大，这就使得居民委员会实际上没有办法可以准确地判断居民的真实的收入。其次居民委员会也是认为操作的，这种模糊性的操作，是没有办法确保其真实性以及公平性的。因此，建立居民的个人信息账户信息是很有必要的，并且给与居民独一无二的密码，这个密码会跟随居民这一生，从而能够对居民的个人信用状况进行真实的反映。

五、住房保障体系的管理和退出

住房保障体系的管理主要指的就是，当中低收入的居民进入到城市住房保障体系之后，要做好房屋的管理工作，建立起有效的保障住房的维护制度。至于住房保障体系的退出，就是指当居民的收入达到一定的水平之后，要求其退出住房保障体系。但是这其中会出现居民不愿意搬出原来所居住的房子。导致这个问题发生的原因主要在两个方面。首先是现在个人信用账户体系还没有建立起来，所以没有办法了解到居民真实的收入水平，因此就没有办法对此实施监管。然后就是居民在进入和退出城市住房保障体系的问题上，缺乏很好的激励约束机制，对于超出政策规定的中低收入水平群体范围的居民，还继续占用住房保障的资源的行为没有给出相应的惩罚。想要解决这个问题，就需要尽快将个人信用账户体系建立起来，并且需要建立相应的规章制度。

六、总结

城市住房保障体系的建设，能够有效地帮助我国中低收入的居民解决住房的问题，其中引入和应用ppp模式，能够引进民间的资本参加到城市住房保障建设中来，从而可以有效地提高我国城市住房保障体系运营的效率。

参考文献

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[2]周龙.PPP模式在公共基础设施建设中的应用[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版），2010（02）

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