ERP环境下房地产企业财务管理相关问题探讨

摘要：房地产市场已经从资源稀缺、投机增值、巨额利润的战国时代逐步走向理性回归的常态化发展，泡沫终将破裂、房地产市场的新一轮洗牌业已来临，而如何在严峻的市场环境下获得生存和发展促使房地产企业必须迅速作出选择。本文试从房地产企业财务管理面临的相关问题出发，分析ERP环境下实现物流、资金流、信息流统一的管控运行机制，以便利用现代企业管理信息系统工具更好的为企业实现整体战略目标服务。

关键词：房地产企业；ERP；财务管理；问题探讨

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02

回顾近年来房地产市场，国家对房地产宏观调控的政策措施从来没有停息。可以预见，房地产行业已经从资源稀缺、投机增值、高回报率的战国时代逐步走向理性回归的常态化发展，泡沫终将破裂，房地产市场的新一轮洗牌业已来临。而如何在严峻的市场环境下获得生存和发展，促使房地产企业必须迅速作出选择。

一、ERP实施对房地产企业财务管理的影响

现代企业资源计划系统，从集中于内部流程优化转化为协同外部合作伙伴（客户、供应商）扩展的ERP流程，具有强大的决策分析、财务管理、人力资源管理、业务运作管理和企业服务等完整功能。

（一）促进了房地产企业持续创新能力的提升

竞争不是发生在企业与企业之间，而是发生在企业各自的价值链之间，只有对价值链的各个环节（业务流程）实行有效管理的企业，才有可能真正获得市场上的竞争优势。ERP环境下的房地产企业通过“业务流程再造”来打破固有的、不经济的分工传统，重构业务流程及部门设置，实行以流程为中心的生产经营与管理，从而把财务管理信息贯穿于项目投资决策分析流程、开发建设流程、产品完工交ax验流程、物业管理流程、销售运营服务流程之中，实现企业经营方式和管理方式的根本转变。

（二）有助于改变传统现金管理模式，建立新型资金池、资金链理念

传统信贷、付款和结算费用构成财务部门的主要成本，项目融资金额产生的利息费用还构成产品成本的一定比例。我国现阶段房地产企业性质决定了每个项目的银行账户较多，主要是出于协调各种关系的考虑，每个账户或多或少都会留存部分资金，整个公司开立的大量银行账户会导致沉淀非常可观的资金量，但实际能够作为应急资金、供应整体流动性需求的资金非常有限，而资金集中管理平台的建立弥补了资金使用效率的不足。

（三）实现从传统的成本核算转向动态、适时的项目成本监控管理

房地产企业成本构成一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、融资费用、各种税费、管理费用以及销售费用等，通过ERP系统可以将各阶段成本费用建立规范的成本目标，通过预算指标落实到相关部门和业务流程，使得项目投资、规划设计、招投标、合同管理、建筑安装施工、项目竣工结算、产品销售、物业管理等各个环节有明确的行动计划，并做到全流程受控。这种管理模式在拓宽财务管理视角的同时，实现了财务管理对于企业经营及财务指标的有效分解、理性分析、事中控制和事后考核相结合，使预算控制更为细化。

（四）促进了从传统成本管理向全面价值管理的转变

ERP环境下人力资源管理被纳入到企业的管理体系中，企业工程管理人员、工程造价管理人员、物资供应管理人员、财务管理人员等整体工作的中心发生了转移，通过ERP实施对企业业务流程再造和组织机构重建，运用财务会计、管理会计、生产计划和控制、项目管理、物料管理、质量管理、工厂维护、销售和分销、服务管理、人力资源管理等模块，建立一个符合全面价值管理要求的综合、集成、灵活、开放的现代企业管理系统。

二、当前ERP环境下房地产企业财务管理存在的问题

房地产行业产业链长、产业关联度高，具有较强的地域性，项目开发与国民经济发展、地区经济发达程度以及市场环境等密切相关。近年来，国家系列宏观调控政策措施的出台，导致房地产企业面临的经营和发展环境愈发复杂。房地产企业资本结构中债务资本所占比例过大以及内部管理的缺陷，增加了财务风险发生的可能性，房地产企业落后的财务管理方法和管控机制面临挑战。

（一）财务管理未能贯穿于项目管理全过程

房地产企业由于区域分散、资金密集、项目投资周期长、程序复杂，开发过程中还存在着许多不确定的因素，这些特点从根本上决定了房地产企业在经营发展过程中必然会面临较高的财务风险。而房地产企业的所有者和经营者对财务管理的认识不足，直接导致在房地产企业的日常管理决策、合同签订、招投标、项目建设等过程中侧重于工程项目的规划、设计、施工过程，未能从财务管理角度全面筹划。特别是在房地产企业运作的最初阶段，很多财务管理工作无据可依，导致财务管理的基础信息存在失真和失效的问题。在对一个项目进行投资分析时，更多是依赖人的主观判断，缺乏科学的、完整的市场价值分析和可行性论证。

（二）筹资渠道较少，利润空间受到严重打压

房地产企业在发展初期经历了一个快速上升时期，土地升值带来了巨额利润，房地产企业只要保持足够的资金投入就会获得可观回报，导致房地产企业不计资金成本，盲目拿地；而房地产项目资金绝大部分来源于银行融资，面临严重的利率风险。受国家宏观调控政策影响以及经济周期性变化，通过土地获取巨额收益的时代已经一去不复返，并且银行贷款的成本越来越高，逼迫房地产企业必须改变过去的粗放经营模式。房地产企业财权分割、资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等问题直接导致资金管理效率低下，加大了企业资金运行的成本；项目运作中庞大的资金需求容易造成流动性风险，极易引致资金链断裂而发生严重财务危机。

（三）全面预算管理措施得不到落实

在房地产企业进行项目开发、投资建设过程中，预算机制尚流于形式，项目规划概算、工程预算、施工预算以及工程竣工决算，不能很好地在财务管理工作中得到落实。房地产企业的预算职能不能得到有效发挥，进而导致了企业财务管理部门收集的信息资源有限，无法对企业资金支付的必要性以及合理性作出正确判断，降低了企业财务分析效果，影响到企业决策信息适时、准确、有用。

（四）人员观念亟待更新

目前大多数房地产企业局限于垂直职能的组织理念，人们趋向于以个别部门的狭隘目标为出发点，目标成本的制订存在阻力，财务管理目标难免差强人意、效果大打折扣，在部门与部门之间传递工作时势必也会发生延迟和差错。房地产企业源于内部陈旧观念产生的与现代ERP管理系统引入流程管理模式、弱化了职能部门作用、突出项目的核心地位的冲突亟待消除。

（五）开发成本控制措施有待完善

房地产开发的产业链较长，从项目前期投资分析、土地征用、拆迁、规划、设计、施工、营销策划到物业管理，决定了房地产企业的成本管理是一个复杂而系统的作业过程，也是企业财务管理的核心与重点。在房地产项目开发过程中，往往存在着对成本控制不到位的情况，直接影响到以成本为定价基础的房地产价格，从而损害到企业的经济效益。ERP的功能只局限于内部功能的模块化管理，对于供应链的战略性整合效果未能实现。

三、ERP环境下改善房地产企业财务管理的对策措施

现代ERP信息系统为财务管理提供了一套市场风险分析、贷款风险分析、金融资产管理（主要包含货币市场、外汇、证券及金融产品衍生工具等）手段，具有支持财务交易和头寸管理、计算市值和风险值等关键指标、衡量和管理外汇和利率风险、控制信用和结算风险等功能，财务供应链与实物或原料的供应链平行，它同时从客户的初始定单到对销售的对账、付款等现金流的所有交易活动进行控制，财务供应链是一个B-to-B的范畴，它是与贸易相关的企业内部和外部以交易为基础的财务功能和流程。在ERP信息系统管理中，财务工作的职能从核算转向管理，会计工作的中心也将从对数字的计量与记录转向对信息的提取、加工、分析，通过ERP系统的实时传递功能，将企业的物流、资金流、信息流集成，加工成及时有效的经济运行情况报表，供管理层实时掌握企业各方面经济活动，为企业管理决策提供服务。

（一）把现金和流动资金管理贯穿于项目全过程

由于房地产项目资金从投入到销售回笼要经历的周期较长且资金投入密集，有效管理现金流动性和货币风险是企业的迫切需要。现代ERP管理系统的建立首先要求有严格的投资分析预测机制，同时在项目实施过程中要求能够提供精确且及时的现金报告，并且可以是跨国、多货币、跨分支机构或包含整个集团的，能够灵活地选择其关注点。通过现金管理得到的详尽的实际数据能为分析净流动性缺口和盈余提供一个良好的基础，并建立一个集中的、跨公司的资金管理流程。

（二）拓宽融资渠道，提高资金使用效率

房地产企业项目投资资金大、产品开发周期长、市场风险高、融资压力大，仅仅依靠自有资金和预收的购房定金或购房款难以补足巨额资金缺口，开发资金局限于银行贷款还会造成企业资本构成中过高的负债结构，极易引发财务危机。房地产企业要想稳定获取发展资金必须要通过发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托以及产业基金等方式拓宽融资渠道，积极推进房地产抵押贷款的证券化、房地产信托等金融工具的发展和金融产品创新，降低融资压力和利率风险。企业自身则通过引入先进的管理工具，进行全流程管理系统的适时控制、在线分析，以及资金集中管理系统的构建，合理调配资金资源提高资金使用效率。

（三）建立良性预算管控机制，严格预算考核措施

凡事预则立，不预则废。房地产企业项目管理过程中预算指标本有据可循，但如何将资金链条在投资决策阶段、项目策划阶段、建筑施工阶段、经营阶段联成一片，也就成为财务管理工作目标之重点。房地产企业通过良好的预算机制，逐层分解预算目标并据以进行资金分配，结合项目进度建立资金支付控制，并实现动态管控。现代ERP管理系统通过对房地产项目的事前预算、事中控制、事后分析，适时把控项目进度节点与目标成本的完成情况，各流程节点工作人员能够适时查询工作状况、成本差异、付款进度等信息，完全在线监控成本目标，真正实现全流程价值链管理。

（四）建立满足ERP应用需求的各种人力资源配备

ERP管理系统在房地产行业的成功运用，涉及到企业管理全方位资源整合，是一个全员介入的过程。高度自动化的财务管理系统的建立，在很大程度上简化了会计工作，财务人员工作重点转变为利用系统集成数据转换整理各种报表并进行分析、预测和控制。而企业高层管理理念的转变则尤其重要，决定企业能否在激烈竞争的环境下把握先机，实现企业可持续创新发展。

（五）规范项目成本管理，实现动态适时监控

根据房地产企业的项目成本构成特点，实现包括合同性成本、非合同性成本、待发生成本在内的全项目动态成本管理，在项目整个生命周期的任一时间点都可以得到项目的动态成本。利用项目成本计划管理、目标成本和预算管理、成本归集管理，可以实行以动态管理为主线的项目成本管理。在ERP系统中采用标准模块功能、企业个性化开发，完成企业成本管理体系的架构。

现代ERP管理系统以企业内部资源整合和外部资源协调为目标，集成利用各方面资源实现企业价值最大化。ERP系统环境下，财务管理以此为立足点，围绕项目产品的生命周期，从进度、质量、成本、收入等关键要素，优化资源配置实现物流、资金流、信息流、价值流的统一，贯彻企业全价值链管理理念，致力于提升房地产企业核心竞争力，实现企业的持续、稳定、健康发展。

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