房地产股:寻找超额收益品种

房地产股在行业政策的调控中步步下滑，目前房地产行业的市盈率在13.5倍左右，市净率为1.95倍，但房地产行业的业绩增速并不低。

从2013年中报看，142家上市房地产开发企业上半年共实现营业收入2746.65亿元，共实现营业利润511.15亿元，其中净利润378.77亿元，归属母公司股东净利润343.78亿元，同比分别上升43.80%、34.16%、32.13%和34.16%，中期收入与利润稳步提升创历史新高。

数据显示出，房地产行业整体经营状况良好，后续行业整体利润率将保持稳定甚至小幅提升。这对提升行业板块估值水平将起正面作用。

分析师表示，目前市场刚性需求仍较充足，下半年开发商加大推盘力度，需求稳定释放将是大概率事件。全年行业将能取得良好的销售增长，未来业绩有保障。同时，房地产行业集中度进一步提升，龙头公司已经锁定2013年下半年及2014年收入的68%，业绩较为确定。

另一方面，房地产行业当前估值水平仍维持在历史底部区间，行业景气度回升后得以维持，同时行业利润率提升、业绩增长有保障等均足以支持板块估值的修复。

不过，估值修复的空间显然受到政策的影响。广发证券建议，寻找房地产行业拥有超额收益的品种。两种类型的企业将会持续获得超额收益，一类是解决土地稀缺性的企业，比如华夏幸福；再有是基于高周转、高杠杆下的企业规模快速增长，比如阳光城与泰禾集团。

分析师指出，要跳出传统框架、探寻新型运营模式的房企，在新一轮经济发展的周期中可能会率先受益，能够协助地方政府一起推动地方发展的房企，将有机会分享区域经济增长的成果，模式包括推动新型城镇化的土地整理和城中村改造、拉动经济发展的园区开发等。这类运营模式能够帮助相关房企在一定程度上解决土地资源获取的问题。如华夏幸福对于园区的前期投入集中在基建和土地整理，整理完成后，由于整体开发使得公司拿地方面基本上没有竞争者，可以低价获取土地储备。再如外高桥，也将直接受益于上海自贸区的建设。

此外，在利润率保持平稳的情况下，房企净资产回报率的提升更多地将依赖于高周转和高杠杆，这类房企的代表是阳光城以及泰禾集团。它们的主要特点是在拥有一定市场容量的区域进行深耕，强调快速周转，同时借助高杠杆继续扩大在深耕区域的市场占有率，实现规模增长。

近期，上海自贸区建设成为市场资金关注重点，自贸区园区基础设施建设首先将拉动土地开发和地产投资，之后在政策支持下吸引企业和人员进入，使自贸区租金上涨、物业增值，进一步推动地产投资。申银万国建议关注真正存在直接受益于自贸区未来发展的公司，如外高桥、阳光城、浦东金桥和陆家嘴。

外高桥（600648）

总股本：10.1亿股

每股净资产：5.24元

2012年每股收益：0.44元

2013年中期每股收益：0.52元

动态市盈率：27.79倍

基本情况：

公司主营房地产经营开发，保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运业务、外商投资项目的咨询、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输业务。

特别关注

今年起，公司正在加快森兰项目进程，该项目是建设上海国际航运中心的重要配套项目，是上海国际贸易示范基地的功能载体。公司作为自贸区园区主要开发公司的优势地位将得到进一步巩固。

阳光城（000671）

总股本：10.2亿股

每股净资产：2.17元

2012年每股收益：1.04元

2013年中期每股收益：0.14元

动态市盈率：45.18倍

基本情况：

位于福建的房地产开发企业，公司的产品持续热销、项目开发周期不断加快，并已于去年年底将管理总部从福州搬至上海。

特别关注：

阳光城是除外高桥外在自贸区拥有最多土地储备的公司。今年上半年，公司累计在外高桥新市镇取得建筑面积3.89万平方米的商业地块储备，平均楼面地价6420元，后续开发将大幅受益于区域房价提升。

浦东金桥（600639）

总股本：9.29亿股

每股净资产：4.72元

2012年每股收益：0.36元

2013年中期每股收益：0.21元

动态市盈率：37.56倍

基本情况

浦东金桥成立于1992年5月，主营房地产开发、经营、销售、出租和中介。

特别关注

在自贸区范围内有1.78万平方米仓库，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平方米土地储备。公司未来2年租金收入将保持15%稳健增长，具备较强的安全性。

保利地产（600048）

总股本：71.4亿股

每股净资产：6.21元

2012年每股收益：1.18元

2013年中期每股收益：0.48元

动态市盈率：11.32倍

基本情况

主营一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计等。

特别关注

公司业绩锁定性强，上半年公司预收款已锁定今年全部业绩和明年部分业绩。预计公司2013年～2015年的收入增速分别为28%、28%、25%，净利润增速分别为28%、22%、29%。

万科A（000002）

总股本：110亿股

每股净资产：6.05元

2012年每股收益：1.14元

2013年中期每股收益：0.41元

动态市盈率：12.15倍

基本情况

一家实力雄厚的房地产开发企业。

特别关注

预计2013年公司销售面积增速有望保持在20%左右。作为行业龙头未来有望优先受益于市场回暖和集中度提升，在多元化的融资渠道下，公司融资成本有望进一步降低，同时股权激励下将促进公司业绩释放。