不动产部分权益价值评估研究

中图分类号:C936 文献标识码:A

内容摘要:不动产部分权益价值评估理论,是国内评估理论上的一项空白,也是不动产评估实践工作所缺乏的重要理论。本文从理论和实务上界定了不动产部分权益,论述了不动产部分权益的种类,阐述了不动产部分权益的评估思路,并创新性地提出了对不动产部分权益进行评估分析的方法。

关键词:不动产 部分权益 价值评估

不动产价值评估作为一种法定的制度,其理论与方法已较为完善,但主要是服务于不动产完整权益价值评估的理论与方法,部分权益的价值评估理论与方法还比较缺乏。探讨不动产部分权益的价值评估,无论从丰富我国不动产价值评估理论上,还是从满足不动产价值评估实践工作需要上,都具有重要意义。

不动产部分权益的分类

不动产权益,是不动产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。不动产部分权益,即指在权利、利益或收益上不完整的不动产权益,具体可分为以下几种类型:

(一)权利性的不动产部分权益

权利性不动产部分权益的特征是它具有部分权利,与它相对的是绝对的所有权。绝对的所有权包括占有、使用、收益和处分等四项权利,当其中的任何一项权利被分割出去时,分割出去的权利或剩余的权利都成为部分权利,在评估对象上都属于权利性的不动产部分权益,它包括:租赁权、地役权,收费权、可转让的开发权、抵押不动产权益和抵押权权益。其中,租赁权是指因租约对不动产权利束的分割而产生的部分权益,分为出租人权益和承租人权益两种;地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权,分为附属地役权和总地役权;收费权是指能够获取某一标的物收益的权利,如公路收费权、桥梁收费权、隧道收费权、风景旅游区的门票收费权等;可转让开发权是自土地所有权人拥有的权利束分离出来,经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地所有人的开发权;抵押不动产权益,是不动产所有人所拥有的权益,它指抵押不动产所有人在该宗不动产上所拥有的在抵押期间的占有权、使用权、收益权和有限制的处分权及偿还债务的责任或义务;抵押权权益,是贷款人(抵押权人)所拥有的权益,它是指贷款人有权将不动产权作为本票担保并要求借款人偿还贷款本金和支付借款利息的权利,以及借款人无力还债时向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿的权利。

(二)时间性的不动产部分权益

一般的所有权是指业主对其物业在任何时候都具有所有权,但随着不动产业的发展,业主只在某个规定的时间对某一物业拥有所有权的情况已经出现,这种情况的所有权即是时间性的不动产部分权益,一般称为时间分享权,包括附加所有权的时间分享权和无所有权的时间分享权。其中,附加所有权的时间分享权,是指仅在一年内特定期间使用的不动产所有权;无所有权的时间分享权,是仅可以在特定时间使用一单元、没有所有权的时间分享权和相关财产权利。

不动产部分权益的价值评估思路

(一)利用剩余法进行评估

不动产部分权益是不动产完整权益与所缺权益之差,因此评估不动产部分权益价值,首先可以采用剩余法的评估思路,即不动产部分权益的价值,等于不动产完整权益的价值减去所缺权益的价值。例如:出租人权益价值等于无租赁权限制的不动产价值,减去承租人权益价值;基于公共目的的地役权的价值等于供役房地产供役前的价值,减去其供役后的价值;抵押不动产权益的价值等于不动产在估价时点的完全产权市场价值减去需要继续偿还的贷款本金余额在估价时点的现值。

(二)利用收益法进行评估

对于可以独立取得收益的不动产部分权益,可以用收益法的思路评估其价值,即将其在剩余收益期限内的各期收益折现成估价时点的现值,并进行累加。例如:出租人权益的价值,等于租赁期间可获得的合同租金和租赁期满后的市场租金或转售收益在估价时点的现值之和;简单承租人权益的价值,等于各期市场净租金与合同净租金的差额在估价时点的现值之和;“三明治”承租人权益的价值,等于各期的转租合同租金与原租赁合同租金的差额在估价时点的现值之和;转租承租人权益的价值,等于各期的市场租金与转租合同租金的差额在估价时点的现值之和;抵押权益价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和,或者等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值与抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和;收费权的价值等于剩余收益期限内各期净收入在估价时点的现值之和。

除上述的剩余法和收益法两种主要评估思路之外,不动产部分权益的评估还有市场法、分配法和成本法等三种次要的评估思路。只要有足够多的可比实例,均可以采用市场比较法评估不动产部分权益的价值,只是实际中的部分权益的可比实例太少。对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役房地产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行。做新的时间分享权开发方案估价时,可以考虑采用成本法。

不动产部分权益的评估分析

(一)权利的分析

1.权利的种类与时点。权利的种类分析,是指分析评估对象具有哪些权利;权利的时点分析,是指分析评估对象在时间上于什么时点拥有何种权利。例如:在权利的种类上,地役权对标的不动产没有占有权、收益权和处分权;在权利的时点上,出租人权益中的占有权时点是租赁期满之时;抵押权中的对抵押物进行处分的权利是借款人无力还债之时。

2.权利的期限与范围。不动产的四种权利都具有一定期限,例如:简单承租人权益的期限是剩余的租赁期,且租赁总期限不能超过20年;政府还贷公路收费权最长不能超过15年,经营性公路收费权不能超过25年;典权期限仅是典当期间;“三明治”承租人权益的收益权期限是转租之日至转租合同结束的期间;出让土地使用权期限是土地出让合同中所规定的期间。权利的范围主要指行使权利的空间范围,例如:在共同承租人权益的价值评估中,要分析该承租人是否有权共同使用和占有物业内部的所有部分(当某承租人不可以使用共同的阳台和厨房时,则其承租人权益价值就会受到影响);除此之外,权利的范围也包括在用途选择上的范围。例如:同样一种土地使用权,当其用途的选择范围越广时,其价值也就越大;同样一种承租人权益,当其用途或使用方式选择范围越大时,其价值也就越高。

3.权利的限制性与弹性。权利的限制性是指权利受到限制的程度和内容,它是权益分析的重要内容,例如:在出租人权益的价值评估中,要分析出租人是否具有调涨租金的权利,是否受到了承租人续约选择权或购买选择权的约束或限制,是否受到了承租人逃避条款、撤出条款、竞争条款的限制,其出卖、抵押、赠与是否受到了租约的限制;对简单承租人权益,需要分析在租赁期满后是否具有续约选择权和在租赁期间是否具有对租赁房屋的改良权和转租权。

4.权利的专有性和受到影响的程度。一般来说,权利的专有性越强,受到的影响程度越小,则其价值越高。因此,对于不动产部分权益的评估需要分析其权利的专有性和受到影响的程度。例如,对承租人权益的分析,就要分析承租人占有和使用的部分是独有还是共有,如果是共有,则还需分析其占有权和使用权受到他人影响的程度;对于共同共有的房屋所有权和合作房屋所有权来说,其在处分房地产所有权时要取得共有的人同意,当共有人越多,其处分权受到的影响也就越大;同样,当某一房屋周围有噪音或其电梯运行具有时间限制时,其使用权的行使就受到了影响,从而价值就会降低。

(二)利益的分析

利益是符合人们需要的某种效用,当某种产品或行为符合人们的需要时,就是有利的,反之则是不利的。利益有直接利益与间接利益之分,直接利益是一种与不动产的主要功能直接相关的利益,间接利益是一种与不动产的主要功能不直接相关,但是对于产权人有用且会影响理性市场参与者作出价值判断的一种利益。

不动产的直接利益主要是经济利益,如地下空间权带动的地上房地产的增值,抵押权拥有者得到的借款人支付的利息收入。除经济利益之外,不动产的直接利益还包括使用利益或效用利益。例如:地役权对需役不动产的产权人来说增加了通行的便利性;简单承租人权益可以使承租人拥有一个生产或生活的场所。

不动产的间接利益主要是心理利益,如建筑物区分所有权中的良好社区人文环境和相邻关系结成的良好或有价值的邻居关系。不动产的间接利益也包括经济利益,例如:在商务写字楼中因相邻关系而结成的业务关联关系,商业地产的承租人权益中的一般承租人与主力店的相邻关系等。

在不动产权益中,利益不仅包括利益的得到,也包括利益的损失。例如:在合作房屋所有权中,某个股东所有权的转让受到其他股东的限制;在抵押权利益中,存在其他债务优选受偿权的行使而使其在申请处分抵押物时利益得不到保证的风险、抵押物的价值贬损的风险、抵押物难以变现的风险和抵押人的欺诈或抵押物被不可抗力毁灭的风险;房屋出租人可能因为租约的限制而失去转让出租房地产的机会等。

(三)收益的分析

收益是利益的一种量化。收益的分析包括收益构成分析、收益期限分析、收益风险分析等三个方面。

收入构成分析,是分析标的不动产权益包括哪几种收入。例如,地下空间利用权的收入包括:出口处地上房屋的增值收益,地下商业设施的销售或出租收益,地下其他设施的运营收益;建筑物区分所有权的收益包括:替代不动产的租赁收入,转售时的增值收入;地役权的收入是需役不动产增加的运营收入或价值;抵押权的收入为按照抵押合同约定或法律规定的利息收入;可转让开发权的收入是转让开发权的销售收入;出租人权益的收入是合同约定的租金和租赁期满后出租房屋的市场价值;简单承租人权益的收入为市场租金高于合同租金的差额;典权的收入包括在典当期间的出典不动产的租金,出典人无力偿还典金时出典房地产的市场价与典金的差额。

收入期限分析,即分析标的不动产权益中的各种收入的期限。例如,出租人权益和承租人权益可获收入的期限,是评估时剩余的合同租赁期限;典权能够获得租金收入的期限是典当期间;抵押权能够获得利息收入的期限是抵押期间;国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费权获得收费收入的期限最长不得超过20年,而国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路获得收费收入的期限最长不得超过30年。

收入风险分析,即分析有哪些因素影响收入的实现和收入实现的可能性。例如,影响出租人权益收入实现的因素有:承租人的信誉(承租人有可能拒付或逃避租金),承租人的经济状况(待承租人经济状况恶化时有可能中途退租),承租人的道德(道德差的承租人有可能对房屋进行破坏);影响抵押权人通过拍卖实现抵押权益的因素有:未来政策的变化带来的房屋经济性贬值,未来人们消费观念变化产生的功能性贬值,未来抵押标的物所处区域的衰退导致的房屋经济性贬值;影响抵押权人获取利息收入和贷款本金的因素有:借款人的信誉,借款人的经济状况,借款人借款的数量与其经济总量的比值,未来国家宏观经济形势的变化,国家产业政策的走向等。

参考文献:

1.美国估价学会著.不动产估价(第11版,中译本).地质出版社,2001

2.[美]查尔斯•H•温茨巴奇,迈克•E•迈尔斯,苏珊娜•埃思里奇•坎农著.现代不动产(第5版,中译本).中国人民大学出版社,2001

3.[美]理查德•M•贝兹,赛斯•J•埃利著.不动产评估基础(第5版,中译本).经济科学出版社,2002

4.王利明著.物权法研究.中国人民大学出版社,2002

5.中国房地产估价师学会编.房地产估价相关知识(中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材).中国物价出版社,2002

作者简介:

张东祥(1965―),男,江西师范大学城市建设学院教授,博士,副院长,硕士生导师,香港测量师学会产业测量师分会专业会员,中国房地产估价师与经纪人学会专家库成员,江西省及南昌市城市房屋拆迁补偿评估鉴定专家。

廖燕华(1968―),女,江西师范大学政法学院教师,中国注册房地产估价师。