美国房地产何以成投资热点

美国房地产增值机会最多

根据外国房地产投资人协会对投资者的调查，在受访者中，有60%的人认为美国房地产增值的机会最多，72%的人表示他们在2011年会比2000年在美国房地产市场的投资更多。参与这项调查的投资者在全球拥有的房地产市值高达6270亿美元，其中在美国拥有的房地产市值为2650亿美元。

2011年全球房地产投资最热门国家排名中，美国名列第一位，英国排在第二位，德国居于第三位，中国名列第四位，法国居于第五位。而在房地产价值最有增长潜力国家的调查中，美国和中国均被投资者看好。不过看好美国房地产价值增值的受访者人数是看好中国房地产增值人数的6倍。英国在此项排名中名列第三，第四位和第五位分别是巴西和澳大利亚。

而在全球2011年房地产投资环境稳定和安全度上，所有的新兴经济体国家均未进入前十名，这包括在全球房地产投资最热门国家排名第四和在房地产价值最有增长潜力国家排名第二的中国。中国的房地产市场受多种因素影响，国际投资者仍对中国房地产市场投资环境的稳定和安全度有一定疑虑。在全球2011年房地产投资环境稳定和安全度上，美国仍是领先世界其他国家，德国在这项评比中名列第二，加拿大位于第三位，英国居于第四位，第五位则为澳大利亚。

纽约成房产投资最热门城市

既然美国成为全球房地产投资者最青睐的国家，那么美国又有哪些城市成为热点中的热点呢？根据调查，投资者最喜欢在美国投资房地产的五大城市依次为纽约、华盛顿、波士顿、旧金山和洛杉矶。

在全球大都会城市中，英国伦敦从2001年以来一直是全球房地产投资最热门城市的第二名。但在2011年，伦敦只能屈居第三。在2011全球房地产投资最热门五大城市中，纽约名列第一、美国首都华盛顿位居第二，英国伦敦下降到第三位，法国巴黎排在第四位，中国上海位居第五。虽然中国在2011年继续采取措施遏制高房价，但外国投资者依然看好上海房地产市场。因此，在最热点房地产投资全球大都会城市中，上海的排名也从2010年的第九位快速上升到2011年的第五位。

房地产市场包括商业房地产和住宅等多种产品，而投资者最喜欢的美国房地产产品首推为家庭住宅，其次是零售业地产，排在第三位的是酒店、第四位是办公大楼，第五则为工业地产。

哪些国家居民在美买房最多

最新的调查显示，在国际房地产投资者眼中，未来十年美国的房地产都有投资价值。

2010年全球至少有53个国家的居民在美国购买住宅，而在美国买房的外国居民主要来自北美洲、亚洲和欧洲。如果按国家来分，加拿大居民在美国购买住宅的人数最多，约占外国居民美国购屋者人数的23%；其次是墨西哥，占10%；排在第三位的是英国居民，占9%；中国居民（包括香港居民）购买美国住宅名列第四，占8%。这4个国家居民构成了外国居民购买美国住房的大户，合计占50%。德国和法国居民在美国买房人数占全部外国居民美国购屋者的7%，印度居民占5%，俄国居民占3%，阿根廷和巴西居民占2%。

外国人最喜欢买哪个州的房

外国居民最喜欢在美国哪些州购买住宅呢？美国50个州中有39个州是外国居民购买住宅的主要地区，但是佛罗里达州、加州、亚利桑那州和得克萨斯州这4个州是外国居民最喜欢在当地购买住宅的州。

在2009~2010年，外国投资者在佛罗里达州购买住宅的人数最多。佛罗里达州的迈阿密风景迷人，是旅游度假的好去处。而关键的一点是，佛罗里达的房价比纽约和旧金山、洛杉矶等大都会城市要便宜很多。因此更多的投资人喜欢在佛罗里达州买房置产。加州也是外国投资者购买住宅最多的州之一，洛杉矶、旧金山豪宅区很多，只要有钱不愁屋大、地大的理想住宅。而排名第三到第五的外国投资者购买住宅最多的州一般人恐派想不到，居然是亚利桑那州、得克萨斯州和佐治亚州。其实，美国人购买住宅的热点并不像外国人想象的那样一定是纽约、旧金山或是洛杉矶。上面提到的3个州，其实是美国人退休后购买房产最好的州，为什么？房价超便宜，而且地大物博，那是养老的好地方。不少外国投资者也跟着美国人的感觉走，在美国适合养老的地方买房、买地，颐养天年。纽约州当然也是外国投资者购买住宅的宝地之一，不过要想在纽约市购买独立住宅那就要花大价钱，而且纽约市的公寓特别是豪华公寓的价格也是不菲，所以想购买独立住宅的人恐怕不会将纽约州列为首选。排在第七位的是内华达州，说穿了大多数外国投资者是在内华达州的拉斯维加斯市购买住宅。拉斯维加斯的赌场出名，而房地产市场却是靠钱也吹不起来的，所以在拉斯维加斯购买住宅很容易捡到便宜货。

什么价位住宅最受欢迎

在人们的想象中，能在美国购买住宅的外国居民一定是财大气粗，特别是中国的富人在美国买房不怕贵，越贵越值。但实际上大多数外国居民在美国买房是选择中低价位的住宅，而30万美元以下的住宅最受欢迎。相比之下购买百万美元以上住宅的外国居民只占外国居民购房者人数的7%。当然，外国居民购买美国住宅的价格略高于美国人购买住宅的平均价格。例如2009至2010年外国居民购买美国住宅的平均价位是219400美元，而同年美国民众购买住宅的平均价位为173000美元。

如果将美国的住宅价格分成高档（100万美元以上）、中档（50万～100万美元）、中低档（20万～50万美元）和低档（20万美元以下）4个价格档次，从上表外国居民购买美国不同价位住宅的比例可以明显看出，低档价格的住宅，也就是20万美元以下的住宅销售量最大，46%的外国居民购房者选择购买这类住宅。中低档价位的住宅可以说也很受欢迎，38%的外国居民购房者选择购买中低档价位的住宅。50万美元以下价格的住宅成为外国居民在美国买房的主体，84%的外国居民选择购买这个价位的住宅。而对于中档和高档价位的住宅，喜欢购买的外国居民当然也是大有人在，不过比例并不算太高。9%的外国居民购房者选择购买价格在50万～100万美元之间中档价位的住宅，7%的外国居民购房者选择购买价格位于100万美元以上高档价位的住宅。

外国人在美国买房为了啥

外国人在美国买房最喜欢购买独立住宅。85%的外国购屋者购买的是独立住宅，而外国居民购买集合住宅的比例只有8%，购买公寓的人数比例最低，为7%。在美国购买住宅的外国居民中，有一半的人购买住宅的目的是为了自己家庭考量，即作为常住住宅使用，当然要做到这一点，就得把老婆孩子接到美国来。22%的人在美国购买住宅是当作度假屋来用，一年中抽空在美国住个两三个月，连玩带住，酒店的费用也就免了。而且买了房就有了对房地产增值的期盼，几年后房价能翻番也就算是值了。也有14%的外国居民在美国购买住宅是为了赚钱，有了房自己不住，靠出租来以房养房。另有14%的外国居民购买度假屋既为了自己一年中有个把月度假享受，也为了在自己不住时出租赚取个养屋费。

这几年中国居民在美国置产的人数不断上升，而大多数中国居民在美国买房主要是自用，真正投资住宅房地产业的人数并不多。不少中国居民在美国买房最主要的考量是孩子在美国读书有住的地方，也有的是把老婆安排在美国，“内在美”了那就得有栖身之处。在外国居民美国置产用作自用住宅上，30万～50万美元的住宅最受青睐，购买这类价位住宅的人数占外国人购买住宅自用人数的25%；其次是20万美元以下价位的住宅，购买这类价位住宅当作自用住宅的人数占外国人购买住宅自用人数的14%。如果外国人在美国购买住宅是为了出租赚钱，那么高档价位就不太受欢迎了。在美国买房为了出租的外国人群中，23%的人是购买10万美元以下的住宅，20%的人是购买10万～15万美元的住宅。

外国人在美买房有啥难题

美国房地产特别是民用住宅成为外国人青睐的原因首推是价格便宜，所以就有人要到美国来“抄底”。如果有资本，现在可谓是在美国买房置产的一个好时机。那么外国人在美国买房考虑最多的因素是什么呢？在美国购买了住宅的外国人中有45%的人认为买房最主要考虑的是在哪里买房，也就是Location。Location当然很重要，这牵涉到学区的质量、社区环境和治安、交通的便利与否等，这些对当地的房地产市场走向都有很大影响。29%的外国购屋者则考虑买房投资能否赚钱，买了房租不出去就有点闹心了，所以说亏本的买卖绝对是没人愿意做。而18%的外国购屋者则是关心买房投资的安全度，他们更关心房地产价值能否稳定上扬。

尽管在美国购房的外国居民越来越多，但外国居民在美国买房也会遇到一些难题。首先外国居民购房很难从美国的银行获得住房贷款，因此外国居民在美国买房多是以现金交易，不少买主是一次性付款来购得住宅。外国居民在美国买房的人群中有55%是靠现金一次性购屋，只有44%的人是靠银行贷款购房。相比之下，美国人购买住房依赖银行贷款的人数比例高达92%。而根据统计数据，在那些想在美国买房的外国居民中有34%的人最终无法完成购房交易。究其原因，39%的人表示他们没有找到合适的住宅，19%的人是因为住宅价格不合适而决定不买房，13%的人由于受到美国移民法的限制放弃买房的意愿，9%的人因不愿意披露个人的财务状况而难以买房，7%的人感觉美国房地产税太高，4%的人不愿失去在母国的福利，3%的人认为在美国买房的住宅保险费用太高。

中国人在美国买房多为自住

2009年，美国民用住宅价格大幅下跌，当时兴起了一股中国人组团赴美购房的热潮，参与美国房地产“抄底”团的成员年龄在35岁到50岁之间，他们想买30万～80万美元之间的房屋或公寓。根据组团人士的估计，购房团中至少有三分之一的人赴美购房是为了供子女留学居住。他们对房屋和公寓都感兴趣，像大学或高中附近的房产，还有法院委托拍卖的房子。由于美国很多房屋的平均价格在30万美元上下，相当于200万元人民币。这对于某些中国人而言，可谓“小菜一碟”。

随着人民币升值、美元贬值，这种汇率差往往会降低中国人在美国所购房地产的价值。但对于在美国买房的中国人而言，不少人将汇率的变化看成是一个次要因素。据了解，一些中国人称他们不在乎美元汇率是升是降，他们买房用的是零用钱，花这些钱对他们的生活没有影响。是否赚钱、赚多少钱，都不是考虑的因素。

当然这种组团到美国“抄底”的购房行为并未持续多久，更多的中国人在美国买房并不是大张旗鼓，反而是静悄悄地在美国某个较好的社区大手笔购买豪宅。中国人到美国购屋的人群大多属于富有之人，所以在美国买房也多喜欢购买100万美元以上的豪宅。

中国人不远万里来到美国买房，多数人并不是出于投资的需要，而是要在美国建个窝，让自己和家人享受享受美国梦。在购屋自用上，中国居民大致有3种考量：一是在美国有生意，买了房到美国后就有了落脚之地。二是为了子女在美国接受教育时能有栖身之地，买了房总比租房强。三是移民的需要，现在流行“内在美”，男人在中国赚钱，老婆孩子移民美国，办绿卡、转公民前前后后得个十年八年，没房子怎么行？不是太亏待老婆孩子了吗？而根据调查，现在在美国买房的中国人有60%左右是为了子女在美国读书而购买住宅的，尤其是那些送孩子到美国读高中的家长，更倾向在好的社区为孩子买房。