城市基础设施与房地产的联动开发

摘要：本文从城市基础设施与房地产的概念入手，以城市土地经济学的视角分析城市基础设施与房地产开发的关系、作用和相互之间的影响。在此基础上，提出城市基础设施与房地产的联动开发理念，并以上海市轨道交通建设与房地产开发为例，分析联动开发的必要性，并提出相关政策建议。

关键词：城市基础设施；房地产；联合开发；上海

中图分类号：F294 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）03-（页码）-页数

1 .城市基础设施与房地产的基本概念

1.1 城市基础设施（建设）的定义与特征

基础设施一个城市得以正常运转与健康发展的基石。从定义与分类上看，城市基础设施有广义与狭义之分，前者更为宽泛，涉及文化、卫生、教育等各领域，后者更偏向于基础设施的技术性领域，譬如给水、供电等。本文采用城市基础设施的狭义定义，即为城市居民提供生产和生活所必需的最基本设施，包括：交通、水、能源、通信、环境和防灾设施或系统（图1-1）。从概念界定中可以看出，城市基础设施是城市社会经济等城市物质实体的承载体，这使得它具有“社会支撑性”的特征。同时，城市基础设施的建设与运营并不完全着眼于经济利益，而在于为整个城市经济的发展提供基础条件，即具有公益性特征[1]。而从投资角度看，城市基础设施建设具有投资量大、建设周期长、回收风险高的特征。

1.2 房地产（开发）的定义与特征

房地产是指土地及定着于土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。房地产开发则是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资建设适应城市社会和经济发展需要的房屋建筑及配套设施，并以此实现企业盈利和提高土地使用社会经济效益的活动[2]。从市场投资角度看，房地产开发以盈利为目标，具有投资量大、建设期长、投资周转慢的特征。而从空间角度来看，一个城市中不同地区的房地产价格也会有高低之分，即区位差异性。

2 .城市基础设施建设与房地产开发的关系、作用及影响

城市基础设施（建设）与房地产（开发）的概念表明，它们两者都具有投资量大、建设周期长、回收资金慢的市场特征，但由于投资或开发主体不同，导致了两者社会属性的根本差异。城市基础设施建设与房地产开发犹如一枚硬币的两面，一面是公益性，一面是盈利性。从城市土地经济学的视角，可以较为清楚地分析二者之间的关系及相互作用与影响。

2.1土地的增值、贬值和外部性

土地本身的自然属性（有限性、不可搬动性、差异性等）和经济属性（稀缺性、集约性等）都会影响城市基础设施建设与房地产开发。新古典经济学家阿隆索的“城市竞租模型”充分说明了这一点。他认为：城市土地利用（种类、强度）受该块土地的可达性（相对于城市中心）及形成的运输费用的影响，不同的土地利用方式对可达性要求有差别，其结果就形成了不同陡缓的地租曲线。如图2-1所示，一般情况下，从城市中心出发向外推分别是一般商业服务业、住宅、工业、别墅、农地等[3]。

土地价值在很大程度上取决于区位优势及相邻地块土地使用的影响，但是城市土地使用存在较大的外部性，这些外部性效应是土地的价格机制很难反映出来的[4]。以房地产开发为例，不同土地的使用性质对应相关的房地产开发项目。按照阿隆索的“竞租模型”，可以认为从城市中心出发向外推，房地产开发项目的总体趋势是商业地产、住宅地产、工业地产、别墅地产等。若从土地价值的角度看，土地自身价值决定了房地产价值。然而，在一块 “七通一平”的土地上进行开发的地产价值肯定要高于在一块没有任何基础设施的土地地产价值（尽管这块土地可能是在城市中心区），也就是说，城市基础设施建设是一种可以让土地产生外部正效应的行为。

就某一个城市地块而言，由于土地区位优势的存在，城市中心区的土地会最先被开发。大量的资金会投入到城市基础设施的建设中，包括轨道交通、道路，给排水、供电等，以确保在此基础开发的房地产可以较高的价格出售。从城市中某个地块这个“点”上讲，城市基础设施的建设投入量越大，房地产的开发量也会也大，收益也会越高，它们成正相关的关系（图2-2）。

城市中心区的土地供应量是有限的，当中心区的开发量趋于饱和之时，人们理所当然的会转到“跳出旧城，发展新城”的思路上去。新城的建设需要城市基础设施的巨大投入，但事实上，在新城的建设中，房地产的开发始终走在城市基础设施建设的前面。这是因为政府只有先把土地出售，获得相应收益，政府才能支撑城市基础设施的建设。同时，政府行为对土地价值的外部性效应，也使得在中心城地区的基础设施建设要落后于房地产开发。所以，从城市这个“面”上讲，城市基础设施建设与房地产开发之间的关系表现为：随着离城市中心区距离的增加，二者之间的相互作用关系减弱，房地产的开发往往走在基础设施建设的前面，但后者对前者的作用仍然重要（图2-3）。

2.1 “囚犯困境”：城市基础设施建设与房地产开发的博弈

“囚犯困境”模型是博弈论中经典的理论。在这个模型中，假定每个参与者（即“囚徒”）都是利己的，都寻求最大自身利益，而不关心另一参与者的利益。所以，“囚犯困境”模型反映个人最佳选择而不是团体最佳选择[5]。

运用这一模型，可以从另一角度分析城市基础设施与房地产开发之间的关系。

假设城市基础设施建设与房地产开发都认为独自运行而不是合作会取得比较好的收益和社会效益，按照 “囚犯困境”模型，表2-1中的结果显示，两者共同合作的收益是最高的，各自单独运行的收益是最差的，而有一方有意合作的收益（可以理解为适度的合作）为中等收益。所以，即使在假设只考虑自身利益的前提下，城市基础设施建设与房地产开发之间相互合作所获得的利益仍然是最大的。但现实中这种情况却很少发生。投资主体都认为公益性的城建项目投资大且回收期慢，都等待对方来承担。虽然政府是城市基础设施建设的投资主体，但是相当一部分政府只顾短期利益，靠低价卖地获得财政收入，其中相当一部分的收益又再次进入房地产市场，造成的结果就是房地产开发的发展速度要远远高于基础设施的建设。这就可以解释为什么当前各地区热衷于新城的建设。旧城基础设施落后于经济发展水平，但既有的城市结构又使得基础设施的更新变得十分困难，导致更新旧城的成本比发展新城要高的多，跳出旧城发展新城一方面避免了旧城更新的种种困难，另一方面也使得政府靠出让土地获得财政收益的“粗放式”发展模式得以维系。

2.2 小结

从以上分析看出，城市基础设施建设与房地产之间的关系是复杂的。总结起来，有如下几点：①城市基础设施的建设对房地产开发始终起着积极的作用，即两者呈正相关关系；②随着离城市中心区距离的增加，两者相互作用关系减弱，房地产开发的步伐要走在基础设施建设之前；③城市基础设施建设与房地产开发的合作，能使二者的收益得到最大。

3 .城市基础设施与房地产的联动开发

3.1 联动开发

从城市基础设施建设与房地产开发的关系看出，两者只有紧密结合，才能得到最大的经济效益和社会效益。在此基础上，本文提出“联动开发”的理念。

联动开发（Joint Development）的理论在欧美等发达国家已被研究多年并付诸实践[6]。联合开发就是在城市发展过程中，将城市基础设施建设与房地产开发相关活动当成一个整体来考虑，并对其进行一体化规划设计，以使其整体利益大于其中任何一个单一规划与建设的利益[7]。

3.2 联动开发的主体

3.2.1 政府

通过对城市基础设施与房地产的统一规划和开发，政府可以引导城市向规划目标方向发展。城市基础设施与房地产的联动开发可以将二者有机结合，进一步促进城市基础设施建设水平与城市功能及空间布局的完善，更利于城市形象和投资环境的改善，同时也可有计划的疏散中心城区人口，改善市区人口分布结构，缓解城市地面交通压力，从而使新城的建设具有其现实的积极意义，以促进城市经济社会的健康发展。

3.2.2 房地产开发商

房地产开发商是城市基础设施建设的受益者，基础设施的建设是房地产企业参与开发并获益的保证。进一步讲，通过联动开发，城市基础设施沿线土地往往可进行高强度开发，开发企业能够高密度使用土地以获取最大的投资收益。而获得的投资收益，又可以通过联动开发的参与机制对城市基础设施的建设进行反哺，从而形成二者的滚动开发与更新，从而保证城市的合理有序发展。

3.3 案例分析：上海轨道交通建设与房地产开发

3.3.1 上海房地产开发

以商品房开发为例，从行政区域分布看（图3-1），2002-2008年上海商品房开发面积主要集中在中心城内的浦东新区，其次是中心城外的宝山区、闵行区、嘉定区、松江区、青浦区等。而从内中外环线空间分布看（图3-2），商品房开放面积主要集中在外环线以外，2006与2007年两年的比例均超过50%，增长速度明显，开发平均增长率分别为24.2%。同期，内环线以内的商品房开放面积呈现逐年下降的趋势。

3.3.2 轨道交通建设与房地产开发

上述数据显示，上海房地产的开发主要是集中在中心城。但从目前的状况来看，对于基于轨道交通将其与中心城联系的郊区来说，轨道交通的供给是十分缺乏的。

截至2009年，中心城现状轨道交通站点周边（1000米服务半径）居住用地面积约43平方公里，占中心城现状居住用地总量的24%。郊区现状轨道交通站点周边居住用地面积约16平方公里，占郊区现状居住用地总量的6%。郊区新城和部分新市镇虽有规划轨道交通覆盖，但轨道交通建设相对滞后于房地产开发（这里具体指住房建设），尤其是位于新市镇的已实施的中低价商品房和重大工程配套商品房基地尚未轨道交通支持[9]。这也直接导致了上海中心城周边的新城虽已开发，但人气不旺，未能发挥疏散中心城区人口、缓解中心城区交通压力的作用。譬如松江泰晤士小镇，现在俨然已成为婚纱摄影基地，这距其作为新城的作用相距甚远。

可见，城市基础设施与房地产的联动开发是必要的。

3.4 联动开发的相关政策建议

基于以上分析，本文提出以下政策建议：

3.4.1 发展模式转变：由“粗放型”转为“集约型”

如果不改变靠“卖地”为本的发展模式，城市基础设施的建设将始终落后于房地产的开发，这也将直接影响房地产的收益，也会对未来城市的发展构成严峻挑战。所以，城市基础设施与房地产联动开发的前提是城市发展模式的转变，即由“粗放型”转为“集约型”。

3.4.2 制度保障：成立专门机构并制定联动开发的实施办法

成立相关专门机构，以确保相关合作能顺利进行。为了保障联动开发的顺利实施，应尽快制定联合开发实施办法，包括要求编制轨道沿线土地利用专门规划，并制定相应审批管理制度。

3.4.3 规划先行：从空间上落实城市基础设施与房地产开发的同步性

在制度保障基础上，各个层面规划应结合联动开发的相关原则，制定相应具有可实施的规划，在空间上落实落实城市基础设施与房地产开发的同步性，譬如TOD发展战略。同时，应对各层面规划的实施进行跟踪评估，发现问题时应及时做出相应调整，以期使城市基础设施建设和房地产开发健康发展。

4 .结语

由于相关资料（上海轨道交通建设对沿线房地产价值的影响）不足，本文未能对案例进行充分描述与分析，以致不能对城市基础设施建设与房地产的联动开发进行相应定量分析，在此表示遗憾。但笔者相信，城市基础设施建设与房地产的联动开发是城市得以健康发展的有力保障。同时，基础设施建设与房地产联合开发的复杂性、参与主体多样性的特点，制定更为合理的制度政策十分必要，也是本文可以继续深化的方向之一。

参考文献

[1] 程立茹，江若玫，周煊. 城市基础设施建设：概念、特点及各国引资经验比较[P]. 新疆农垦经济， 2009.6.

[2] 李勇. 城市基础设施建设和房地产联合开发[T]， 2005.11.

[3] 康琪雪. 西方竞租理论发展过程与最新拓展[P].经济经纬， 2008年第6期.

[4] 田莉. 有偿使用制度下的土地增值与城市发展——土地产权的视角分析[T].中国建筑工业出版社， 2008.6.

[5] 维基百科，囚徒困境. .

[9] 上海市城市规划设计研究院. 上海市住房发展规划研究总报告. 2009.7.