论房地产企业工程造价的过程管理

摘要：房地产企业工程造价的全面管理是房地产项目开发过程中一项非常重要的基础性工作，这是因为工程造价的全面管理贯穿于房地产企业投资、预算、招标、施工、验收、后期维护等各个阶段。实践证明，科学合理的工程造价管理，可以有效的保证施工有序、资金投放安全准确、工程质量过关及企业利益最大化。

关键词：房地产企业 工程造价全面管理有效控制招标 核算

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

近十年间，伴随着我国城市化进程的不断加快，房地产项目建设和发展异常迅速。房地产市场受国家政策和市场的影响，经历了起起伏伏的发展过程，尤其是随着最严厉的“限购”、“信贷”等国家宏观政策的出台，房地产企业进入优胜劣汰和重新洗牌的关键阶段。那么应如何在压力和困境中有效的提高房地产企业的效益呢？笔者认为，在房地产项目开发过程中，有效的工程造价管理应成为降低企业成本、提高投资效益的重要手段。下面就结合房地产项目决策、设计、招标、施工、验收几个方面进行分析和研究。

一、决策阶段是房地产企业项目成本有效控制的核心

决策阶段对房地产项目工程造价的控制起着非常重要的作用。应建立科学的评价体系，从土地面积、建筑高度和密度、性价比、品味、使用功能、交通、市政配套、公共设施等方面综合考虑，提高项目在政策干预、资金上的抗风险能力；因土地在房地产项目成本中所占比例较大，所以在土地竞拍阶段，要做好土地的拟建和预测，在能接受的竞拍价格内参与竞拍，不能盲目竞拍，造成对后续的不可控局面 [1]。

二、科学合理、高水准的设计是实现房地产企业自身效益和社会效益的重要因素

虽然设计费在房地产项目中所在的比例较小，但是对工程造价的影响很大，因此，高水准、科学合理的设计方案是房地产项目成本控制的重点和关键。具体的做法有，一是要引入设计招标竞争体制，择优选择，对于建筑项目的主题和配套同时招标，可促进设计在项目上的整体把握，从而降低工程造价；二是要采取科学、客观、合理的限额设计，从而有效控制工程造价，这就会使得一些技术创新、经济效益高的设计方案的产生，以此来降低工程造价。三是要引入设计变更违约制度，因设计考虑不足，往往会在施工的过程出现一些设计变更，从而增加了工程的额外造价，通过违约制度来降低一些设计不合理性的出现。

三、引入公正公平的招标发包市场体制是控制工程造价的重要手段

在招标环节中，引进公正公平的市场竞争机制，达到资源最优配置的目的，是工程造价控制管理的重点。主要措施有：

1、使用邀请招标和公开招标相结合，对于工程设计单位、监理单位、承包建设单位采用公开招标，对于次要的工程且在邀请招标范围内的可采用邀请招标，从而缩短招标周期和成本。

2、制订合理完善且准确的招标书，对投标单位进行严格的资格审核，从资金、资质、经验、业绩、信用等综合审核，从源头上避免以后施工过程中出现质量问题所产生的损失。

3、由于工程项目本身是一个复杂的经济和技术系统，对其产生影响的评价因素较多，所以在对投标单位的选取要建立一套科学、客观、合理的评价体系[2]。

四、对施工阶段各个环节进行有效规范和科学管理

施工阶段因材料物价、人工费用、天气、地址条件等因素的影响，会给工程设计阶段的造价产生一定的影响和变更。因此，在施工阶段，如果有必要或者必须对工程设计进行一定的变更，应尽量提前，变更的越早所受的损失就越小；在具体变更过程中要根据变更设计图纸的可行性、合理性、工程造价等方面的经济性进行控制，把价值工程的最优值充分在成本控制上进行运用，避免因考虑不足带来经济损失；特别是对造价出入比较大的变更，一定要做到先造价预算后再变更。总之，应紧紧围绕最经济、最合适同时又能达到原设计功能的变更方案来实施。

五、工程完工阶段一定要做到按合同验收、做到客观公正

在工程竣工时，开发单位一定要组织精干精通的工作小组跟施工单位按着合同约定办理结算；要深入工地，查勘工程实际是否与施工图相同，对原工程预算以外产生的费用要严格审查控制，对于没有按着设计图纸完成的施工和跟原设计图纸不符的施工都要进行一定的费用核减；对于不符合合同施工的违约费约定也要进行严格的核减；同时还要对在施工阶段进行变更的一些工程进行重点的核算；做到准确、合理、客观、公正。其次，在核对施工合同和结算书时，一定要查看工程承包方的资质等级、具体承包方式和内容；尤其是部分工程的大包，一定要查看施工工程量签证的合法性、真实性、有效性和准确性。对于工程造价审核的计算过程，一定要认真核对取费系数及材料差价，特别是随着周期性的价格波动产生的价格变化，一定要具体进行严格审核控制 [3] 。

总之，房地产企业工程的造价管理是一个系统、复杂的过程。通过科学合理的组织，有效的工程造价控制及防止超预算是提升企业核心竞争力的关键，是关系到房地产企业生存的根本所在。

参考文献：

[1] 杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D]. 南昌大学 2007

[2] 龚云平. 房地产企业工程项目设计阶段成本优化研究[D]. 华南理工大学 2010

[3] 侯爱红. 房地产项目全过程工程造价研究[D]. 中国海洋大学 2010