继承公证文书撤销对房屋登记的影响

房产登记实践中，继承公证文书是一种比较常见的权利来源证明文件，如果由于各种原因被公证机构依法撤销，那么对已经完成的房屋登记会产生何种影响？笔者将结合一则案例谈谈对这个问题的看法。

案例：王某与张某系夫妻，王甲系王某养子。王某去世后，张某凭某公证处出具的继承文书办理了房产登记，将王某房产转移至自己名下。王甲发现后向某公证处提出撤销申请，称张某隐瞒真实情况、提供虚假证明材料，侵犯其继承权，要求撤销公证，经调查后某公证处做出了撤销公证的决定。王甲遂持公证处的撤销决定向房屋登记机构申请撤销转移登记，将房产恢复至王某名下。

本案中，对王甲的撤销申请，房屋登记机构当如何处理，笔者认为应从以下几个方面考虑。

一、公证机构的撤销决定能否成为房屋登记机构撤销登记的法定依据

根据《房屋登记办法》第81条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。适用撤销登记的前提是有生效法律文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，且该生效法律文件的制作主体限定为：司法机关、行政机关、仲裁委员会。解题的关键在于公证机构的性质，其是否可归入司法机关或者行政机关。

首先，无论是司法机关还是行政机关，都是国家权力组织，行使的是一种国家权力。司法机关行使司法权（主要以审判权为中心），法院常被视为司法机关的代名词，在我国，广义上的司法机关还包括检察院以及在刑事追诉程序中承担一定职能的公安机关；行政机关行使行政权，对公共事务实施行政管理，在我国，行政机关主要包括国务院及其各部委、地方各级人民政府及其职能部门。

其次，公证机构并不属于国家权力组织，这一点可从我国公证制度的立法演变得以印证。1982年的《公证暂行条例》曾经规定“公证处是国家公证机关”，不过此条例已随着2005年《公证法》的出台而成为历史。《公证法》第6条对公证机构的界定是“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构”。由此，从现行法律制度来看，公证机构应该是一种提供法律服务的市场中介组织，主要功能是对有关民事法律行为、具有法律意义的事实或者文书的真实性、合法性予以证明，并且公证的结果被法律赋予较一般证明更高的效力。公证活动中，公证机构和申请人本质上是一种民事法律关系，如果因过错造成当事人权益受损，公证机构应承担相应的民事责任。

公证机构既不是司法机关，也不是行政机关，当然更不同于仲裁委员会，那么其作出的撤销决定显然不能作为房屋登记机构撤销登记的法定依据。

二、恢复登记是否可行

本案中，王甲要求撤销转移登记、将房产恢复至王某名下，从法理上分析并不可行。

第一，王某已去世，其作为民事权利主体的资格已灭失，其曾享有的财产权也一并消灭，恢复登记并不能反映真实的权利状态。根据《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，自王某死亡时，该房产的所有权已经发生变化，即时由王某的继承人取得。即使公证书被撤销，对房屋登记而言，也绝不是简单地撤销和恢复，而是应当通过法定程序重新确定房产的权属状况。

第二,恢复登记在王某的继承人名下也不可行。房屋登记机构无法对继承这一民事法律关系作出实体认定。本案中，王某究竟有多少继承人、是否留有遗嘱、继承份额如何等问题，必须通过法定程序予以确定。根据现行法律规定，公证和诉讼都是确定继承关系的法定渠道，登记机构只能依照上述程序形成的文书进行登记，而不能自行认定。

三、利害关系人的救济渠道

本案中，王甲的继承权确实受到侵害，其撤销房产登记的申请合乎情理，但是于法无据。此种情形下，王甲有何救济途径？

如果该房屋已被张某转让或者抵押，那么王甲很有可能因第三人的“善意取得”而丧失对房屋的权利，转而追究张某、甚至是公证机构的民事责任。庆幸的是，本案的争议房屋尚未处分，仍登记在张某名下。因此，王甲首先应当采取措施阻断该房产登记的公信力，预防交易发生。这一措施就是《物权法》和《房屋登记办法》规定的“异议登记”制度，所谓异议登记，是指利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。需要注意的是，异议登记有时效，《物权法》第19条规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起19日内不，异议登记失效”。故异议登记只是一种临时保全措施，不能解决实体问题，利害关系人还应当及时通过司法程序确定房产权属，并凭生效法律文书进行相应登记。