房产税后,地产股何去何从?

目前房地产税开征只是个别的试点城市，一旦开征影响只是局部的。而且在商品房销售仍是卖方市场条件下，中长期来看销售不会明显地下降。

1月9日，重庆“两会”上传出消息，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年第一季度出台文件开征高档商品房房产税。无独有偶的是，第二天(1月10日)，一位接近上海市政府的相关人士向媒体证实，上海房产税的相关内容已近确定，有可能在上海“两会”前后揭开神秘面纱。1月28日，沪渝房产税落地。

外界一直认为，房产税的开征将对地产股产生重要的影响，事实上，2010年地产股疲弱不堪的原因也包括对房产税出台的预期。但是，目前房产税已经箭在弦上，地产股却一反前期的弱势，走势强于大盘。这究竟是为什么呢?“抗跌”的地产股又能走多远呢?

房产税影响几何?

兴业证券福州五一中路营业部理财服务部经理陈少东表示，从目前对房产税的报道来看，房产税主要是抑制投机性需求，对高端住宅有影响，面对一般住宅影响较小；此外，从地域来看，目前只是局部城市开征，从进程来看，房产税也不会一步到位，为了防止“一管就死”的局面，政府在推出房产税上会相对审慎，这就给了市场更多消费策的时间。

东兴证券房地产行业研究员郑闵钢也表示赞同。他认为，目前房地产税开征只是个别的试点城市，一旦开征影响只是局部的。而且房产税的推出能在一定程度上减低部分投资购房行为，短期销售市场可能会出现“骚动”，但在商品房销售仍是卖方市场条件下，中长期来看销售不会明显地下降，虽然2011年的销售同比增速将有所下降。总体来说，房产税的出台来说是能起到拨开雾云作用，使得市场朝向更为确定的方向转变。虽然房产税的出台对房地产开发企业有压力，但企业的承受能力的差异性将促使企业间的分化加大。市场表现应该出现分化，部分企业仍将保持较好上升。

《新闻展报》刊载的文章也认为，高档商品房在所有商品房中所占的比重，应该是很有限的。这样一来，征收范围自然很小，理论上也就只是对那些买得起高档商品房的富裕阶层征税。征税的目的看上去也就变成了调节社会贫富差距，为政府增加一个新的财政收入来源。而普通商品房不征税，那么拥有这些房产的人自然也不会增加保有成本。因此，房产税并不指向房价。地产股缘何坚挺?

在重庆开征房产税的消息传出后的一周内，地产股在大多数是时间里保持着对大盘的相对强势。从1月10日到1月14日，大盘累计下跌1.68％，而同期地产板块仅微跌0.74％。陈少东称，在12月底到1月初的下跌中，地产股是最为强势的板块，起到了稳定大盘的作用。

为什么地产股会体现出“抗跌性”呢?陈少东谈到，2010年在强烈的调控政策影响下，投资者都形成了房价将会下跌的预期，于是从去年第二季度开始，房地产股票全面下跌。但是，大半年过去了，房地产市场并没有“崩盘”，甚至不但房价坚挺，而且也能够保持一定的成交量，房地产开发商资金链也没有如大众预期般的那样发生什么问题。于是，从股票投资的角度来说，其估值是严重偏低的，相反安全边际较高。“人们对地产股的预期改变了。”他说。

郑闵钢表示，近期地产股主要是估值修复的行情。目前来看，2010年房地产市场销售表现不错，截止11月全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8％；商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5‰主流的房地产上市公司销售增长好于行业平均水平，如万科的年销售额已突破1000亿元。市场预计房地产上市公司2011年的业绩仍能保持增长，由于2011年的动态市盈率偏低近期出现了一个估值修复的行情，底部也被提升。

还有一个因素则是人民币的升值。预计今年人民币会继续保持升值的态势，而地产等以人民币计价的商品会迎来一个价格上涨的过程。在这三重因素的影响下，地产股成为近期“最抗跌”的股票。

未来走势

对于地产股的走势，陈少东认为，从行业本身来看，相对中长期(5～10年)而言，房地产行业的利润率保持稳定，行业景气度持续看好，只要中国经济能够持续稳健增长，地产股就仍将会迎来一轮向好的行情。当然，未来1～2年仍都是地产业的紧缩期，只有等到政策松动之后才有真正的机会。短期来看，政策因素仍然是影响地产板块的最重要因素，如房产税开征的进度、保障房推出的速度和总量，等等。在市场资金相对缺乏的时候，建议配置盘子较小的二线地产股，避开“招保万金”这样的大型地产公司。

郑闵钢认为，今年影响地产股的因素主要有加息、各地限购政策城市的进一步扩大、通胀以及企业的资金承受能力等。由于前两年房地产市场销售保持较好水平，今明两年房地产上市公司的业绩仍可保持增长。

郏闵钢预计，随着年报开始，房地产上市公司的年报行情值得期待。建议关注一线太公司“个大且灵活”和拥有优势开发模式“筋骨好”的区域性公司；另外，对拥有资产较多的开发类公司和商业运营类公司适当关注。推荐招商地产(000024)、鲁商置业(600223)、保利地产(600048)、建发股份(600153)、万科(000002)、张江高科(600895)和广宇集团(002133)。2011年，房地产开发企业在这种挤压过程中弱势企业的成长将明显降低，而强势企业仍将保持很好的增长。在企业被挤压的环境下，调控压力将促强势企业突破，下半年强势企业的投资机会将进一步地被显现出来。