商业地产,2011楼市香饽饽

2011年开年，元旦这天，金融街万达广场首日迎来30万客流，可谓。“一石激起千层浪”，也掀开了商业地产布局福州的好彩头。有机构人士预测，未来3-5年内，商业地产将会大面积开花。

万达模式

在中国的商业地产发展历史上，有一个企业在市场别显眼：万达。在它22年的发展过程当中，已经俨然成为―部中国式房企发展教科书。从1988年万达集团开始介入房地产开发到1992年万达集团成立，至2001年，万达集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。

但在房地产发展道路上，2001年之前的万达。开发路径还一直是集中在住宅地产上。赫赫有名的万达星海人家、万达长春明珠、大连明珠、江南明珠、万达星城、万达河滨印象等一系列上乘之作，都是邪N代的杰作。假设万达迄今为止仍然延续着住宅开发路线，今日可能同样可以与像万科这样的王牌企业齐名。

在2001年底，万达忽然笔锋一转。当年随着长春万达沃尔玛购物广场开工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，包预示着一个企业领跑中国商业地产的时代开始了。大连万达

民企大亨青睐商业地产

2010年9月6日，以复星集团、易居中国旗下的基金管理公司，以及前金地集团高管赵汉忠先生为主发起的“星浩资本”正式启动。这对2010年的地产界来说，的确是件大新闻。在星浩资本背后，除了上述三位商界大亨外，还有郭广昌、马云、史玉柱、王健林等国内重要民企掌门人的身影。

商业地产到底有什么魅力，令这么多商界翘楚集聚一堂，投身地产?

据“星浩资本”CEO赵汉忠先生介绍，星浩资本是―个全新的商业模式，发展主体将囊括基金、实体开发和商业服务三发业务板块，实体开发将专注于民营企业总部为核心的星光耀城市综合体。

据规划，每个星光耀城市综合体占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，引入定位明确的商业物业，比如高档超市、百货、餐饮、影院、特色商业街、情景式酒店等。而民企总部包含政府招商服务平台、企业资产交易平台、企业金融服务平台、企业公共服务平台、企业公共办公中心等几大平台。使该城市综合体具备了办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施，是―个超大型复合性都会。

赵汉忠称，大家都希望能借助一种项目，在世博结束后仍有一个平台继续推广发扬民企的创业精神、价值观，而在全国多个地方建立民企总部CBD是个不错的选择。

对此，诺亚财富福州区域总经理傅晓唏评价认为，民营企业经过了改革开放三十年来的飞速发展，龙头企业已经过了资本积累的阶段，现在，民企到了回馈社会、帮助其他中小企业发展的阶段。而致力于建立民企CBD的星光耀模式，足以打动他们的心。

从“借心”到“造心”

商业地产发展至今，经历了一代。二代到三代的过程。第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。

“万达广场已经发展了三代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品。一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。”万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品做出简单而明晰的描述。

结合到福建市场来看，傅晓唏分析认为，福州3-5年时间内，商业地产将会大面积开花。大则出现万达这样的大型城市综合体，小则可以容纳多个宝龙、万象城-这样的小型购物中心。“在我看来，依福州的规模和消费能力，容纳10个大型综合体是毫无压力的。市中心区域，东街商圈、台江商圈、仓山商圈、五四北商圈，就可以吸纳4～5个大型综合体。”

而在更远一些的将来，傅晓唏判断，在未来十年内，随着城市化进程的继续扩张，农村城镇化也将成为太趋势，商业地产潜力巨大。

2010年，中国人均GDP超3000美元，“到了该消费的时候了”，由此催生大批商业地产遍地开花。傅晓唏告诉记者，有强大资金实力和丰富造城经验的商业地产企业，如万达，就可以从“借心”到“造心”，依靠自身的品牌影响力，在荒地上起新城，打造新的城市中心。而其他中小型开发商，前期仍然只能依靠市中心的人流量，来带动商业氛围。

在未来，强者愈强，弱者更弱，地产的两极分化或更为严重。

因此，对中小商业地产来说，定位显得尤其重要。比大肯定拼不过万达，比高端，也底气不足，能做的就是做细分市场。将定位做到极致。譬如说，开发以美食为主的主题广场、以特色女装为主的主题商场等。