城市综合体停车场设置方式对经营效益的影响分析

【前言】城市综合体停车场设置方式对经营效益的影响分析由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。本文试图通过分析城市综合体不同的场地内的交通及停车方式对城市综合体经营的影响，提出城市综合体停车方式的建议，便利城市综合体直接用户（包括消费者、商户），提升综合体周边建筑及群体使用价值等，促进城市综合体经营的良性循环。 二、城市综合体停车场设置方式 ...

一、背景

随着国民经济的持续稳定增长和汽车工业的迅速发展，城市机动车拥有量急剧增加，城市交通需求也迅猛增长，随之而来的交通拥挤、阻塞和“ 停车难、乱停车”更加严重的现象，已成为我国许多大中城市普遍存在的交通问题，许多城市商业区的交通及车辆停放已经越来越多的受到有关部门的重视。

城市综合体是从2006年开始出现，由购物中心、公寓、住宅、酒店、写字楼等组成，均在一个区域内，其中购物中心内还通过一条大型室内商业步行街与各大主力店自然衔接为一体。

城市综合体的规模，特大城市为100万平方米左右，大城市为50-100万平方米左右，中型城市为30万平方米左右。按照现有100平方米配一个停车位规定，最小的城市综合体须安排3000个停车位，按平均每个车位占用33平方米建筑面积，需按总建筑规模的30%配置停车场。

现实的情况是，虽然中国城市综合体的停车位设置远远低于30%的配置水平，大部分停车位设置甚至10%的水平都达不到，但许多停车位却经常处于空置状态，其主要原因是目前我国城市综合体的停车库设置方式主要以集中式为主，而且大部分设置于地下，对于城市综合体建筑这样一个大尺度的建筑而言，单一而集中设置于地下的停车场，其服务半径太长，其后果是直接影响有车一族的消费和城市综合体的经济效益的提升。

本文试图通过分析城市综合体不同的场地内的交通及停车方式对城市综合体经营的影响，提出城市综合体停车方式的建议，便利城市综合体直接用户（包括消费者、商户），提升综合体周边建筑及群体使用价值等，促进城市综合体经营的良性循环。

二、城市综合体停车场设置方式

城市综合体大部分位于城市中心或副中心，土地资源昂贵，停车场设置方式一般采用地下停车场、停车楼、屋顶停车场、机械停车等方式，地面一般不设停车场。

1.地下停车场

现代化城市空间发展的方向之一是向地下延伸。由于地下空间具有多方面优点如合理利用土地资源，扩大城市空间容量，缓解城市交通问题，提高城市中心区的土地使用效益，增加城市绿地，保持历史文化名城风貌，减少城市污染，改善城市生态环境，减轻灾害，节约能源等，因此，在我国各城市综合体中得到广泛的应用。

2.停车楼

停车楼包括独立停车楼、联通式停车楼、分层式停车楼。

独立式停车楼是指为汽车专门建设的独立的用于停车的建筑物，在城市综合体中很少使用。

联通式停车楼是指为汽车专门建设的独立的但与城市综合体其他功能的建筑物相连的停车楼，在城市综合体中部分使用，如北京金源购物中心。

分层式停车楼将商业价值很大的低层空间开发为商业空间，而将上部商业价值不大的空间作为停车空间，例如地处商业黄金地段的上海香港新世界商厦将地下及一至六层裙房作为商业空间，七八九层作为停车空间，之上为高层塔楼部分办公空间。在寸土寸金之地，是一种解决停车空间的好办法。

3.屋顶停车场

相对于地下停车，屋顶停车建设成本较低，又不占用地面土地，因此许多开发商更愿选择将屋顶设计为停车场。缺点是如若楼层较多，屋面标高很高的话，则汽车坡道会很长，占用大面积空间，投资效率低。另外屋面停车使屋面景观比较乏味，还需考虑适当景观处理。

4.机械停车

机械停车随着城市用地强有力的开发建设，城市土地资源越来越紧缺，尤其是停车供需矛盾最突出的中心商业区，由于城市用地的紧张和土地价格的昂贵，要开辟较大面积用地来建设地面或坡道式停车场显然行不通。机械式立体停车库具有占地面积小、空间利用率高、设置灵活方便等优点，在当前停车泊位供应严重不足、机动车拥有量急剧增长和土地资源日趋紧缺的情况下，发展机械式立体化停车已刻不容缓。

三、目前我国城市综合体停车场设置方式优点与不足

城市综合体的出现并得到迅速发展，其主要原因是中国市场消费环境（从单纯购物到多元化消费）、商业设施（从购物场所到消费场所）的更新换代。从居民出行与抵达工具的角度看，交通工具也从比较单一的公共交通发展至多元化交通，其增长最大的就是私人汽车。

由于私人汽车群体是城市综合体的主要消费群体，由于停车和发车是该群体到达与离开城市综合体的第一和最后一个场所，因此，停车场的设置方式的不同将直接影响城市综合体的运营与社会环境经济效益。

受地下空间免地价、建筑面积不计入容积率等因素的强烈利益吸引，加上对新型城市综合体认识不深，在国外甚至在先进发达国家都无案例可供参考借鉴的情况下，目前我国新一代城市综合体基本上延续原有停车场设置方式，将停车场全部设置于地下。单一的停车场设置方式，必然形成以下的不足：

1. 分流方式的先天不足

人、物的分流方式有水平分流方式、垂直分流方式及混合分流方式。目前我国城市综合体将停车场全部设置于地下，主要分流方式为垂直分流方式，造成分流方式的先天不足。

2. 造价高昂

目前我国城市综合体地下停车场都按标准高配设置，地下二层早已突破，大部分在地下三层，有些甚至达到地下五层。开挖深度的增加，由于施工措施维护、消防、防灾、采光通风、环保、停车位面积加大等原因造成单位车辆停车位造价的成倍增加。

3. 停车场设置层次低

受地下空间环境等因素影响，目前我国城市综合体停车场设置只能满足能停车（有车位）的层次，不能达到好停车（安全、易达、愉悦）的层次。

4. 管理维护成本高

与其他停车方式相比，由于环境空间的限制，增加了通风、采光、防灾减灾、单位停车位面积等使用成本，地下停车场存在管理维护成本高的不足。

四、创新建议

1. 转变观念

城市综合体是因应中国市场消费环境（从单纯购物到多元化消费）、商业设施（从购物场所到消费场所）的更新换代而产生的，其停车场设置方式要从开发商角度出发转向从使用者的角度出发，根据使用者的需求和要求设置停车场。

2. 克服单一停车场设置方式

由于公共场所的停车配置标准时间落后于私人汽车的发展，造成目前我国城市综合体停车场设置标准在高配的情况下仍然不足，而设置方式单一化，则加剧了这一矛盾。因此，要根据使用者、场地、功能、技术等条件，科学、人性化设置不同方式的停车场，以满足使用者的需求与要求。

3. 创新停车场设置技术，提高停车效率与效益

目前，我国停车场基本上是平层一部车，空间利用率较低，可通过机械停车、错位停车、屋顶停车等手段提高空间利用率，提高停车效率。

另外，学习先进停车设置方式，提高提高停车效益。例如，适当发展联通式停车楼，达到人、车同时与消费场所的无缝连接。

五、结语

我国城市综合体源自一线城市，其开发正如火如荼的进行，目前正向二、三线城市蔓延，由于我国二、三线城市公共交通（特别是轨道交通）远远落后于一线城市，开车消费购物在二、三线城市尤其明显，因此，停车场的设置方式尤其重要，不能因为某些一线城市综合体单一的停车设置方式的成功而误导二、三线城市综合体的开发运营。