商业楷“模”以何取胜?

随着国内房地产市场的逐渐成熟，以及土地稀缺性越发明显，目前有多家公司开始进军商业房地产，众地产商跻身持有化经营的趋势愈演愈烈。但商业房地产自身具有独特性，在开发模式和整体运作思路上与住宅地产不同。群雄逐鹿的中国商业地产市场，典型的商业模式以何取胜？本刊对几家有代表性的商业地产开发企业的商业模式进行了梳理。

万达模式：“订单式商业地产”和全产业链制胜

万达是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达摸索出了被称之为综合体的租售平衡模式——将百货商场、超市、写字楼、公寓、酒店、步行街、影院、餐饮街等业态放进一个几十万平方米的综合体中，只留酒店和商场自持，剩下的面积全部卖掉。

此外，万达的“订单式商业地产”商业模式已经成熟，因此万达开发项目已经呈现出“工业化”特征，不是一个个建设，而是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目便可实现快速启动。而且，万达将产业链延伸到百货、影院、KTV的能力，是很多跟随者无法复制的。

华润模式：背靠大树好乘凉

华润商业地产是华润集团整合地产业务的平台，华润集团通过独特的“集团孵化模式”，向华润置地注入大量优质资产。华润置地的经营战略，由此形成“住宅+商业+增值服务”三位一体的全新商业模式。

整个华润系的商业地产产品线很丰富，既有定位高端的（辐射全城、选址一、二线城市核心地段）万象城、定位于中高端（辐射区域）的五彩城及欢乐颂，还有定位于社区配套的邻里中心PLUS365。

在商业模式上，华润是“租售并举”的策略，这与业内规模最大的商业地产开发商万达的模式原理一样，但运营内核有区别：尽管核心都是依靠物业的销售来推动商业地产的发展，万达是项目层面的租售并举，即以销售物业的现金流支持商业地产的建设与运营；而华润则是公司层面上的“租售并举”，即地产开发与商业运营是分离的，很少用住宅销售回款支持商业开发，其着眼点在于后期的商业地产运营而非地产开发。

中粮大悦城模式：瞄准年轻中产阶层

中粮大悦城便将自己的产品定位于现代时尚高档商城，满足升级的消费者购物体验。而旗下大悦城的商业模式，有着鲜明的自身品牌特征：大悦城主要以18-35岁新兴中产阶层为目标客群，以主流时尚品牌为零售主力，均衡组合餐饮和休闲功能的主题性购物中心。

中粮学习的主要是凯德商用的持有和资本化的运营模式。大悦城的经营，中粮实行了“租金+销售提成”的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，注重营造消费体验和购物氛围，收到了较好的效果。不过，相对于万达模式和传统百货模式，大悦城模式也面临一些短板，例如叫好不叫座，对二、三线城市购买力的估计也有过于乐观的倾向，引进的某些品牌消费层次落差较大。借助央企平台的中粮尽管有更便宜的融资渠道，能够承受更长的资金回报周期，但在大规模的扩张中，存在的风险仍然值得警惕。