以房地产投资信托推动我国公共租赁房建设

中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)04-155-02

摘 要 我国房地产市场在经过几年的飞速发展后,房价一直居高不下。为解决“夹心层”住房难问题,在2009年的两会期间住建部部长明确表示要加快公共租赁房的建设。但由于房地产市场过度的火热,中央已经紧缩对房地产市场的信贷,而地方政府有没有足够的资金来解决公共租赁房的建设问题。因此如何从银行以外的其他渠道获得融资已经成为一个重要的话题。本文主要目的在于探索房地产信托投资在我国公共租赁房的建设融资的运用,并提出未来我国发展公共租赁房REITs的路径选择。

关键词 公共租赁房 融资 房地产投资信托

一、绪论

随着我国经济的进一步的深入发展,我国已经基本建立了一套房地产体系,但即便这样,在房地产市场上依然存在着许多问题。例如租售价比严重不合理;房地产开发的结构不合理;房地产企业资金过度依赖银行信贷等。这一系列的问题使得我国的住房价格不断的攀升。为此,我国也出台了一系列措施来解决低收入群体的住房问题。例如在绝大多数城市实施的经济适用房和廉租房政策。但这些政策都是面对一些低收入群体的,想要享受到这些政策都是需要通过严格的条件筛选的,这样使得一些不属于低收入但又确实无力承担昂贵的商品房的群体享受不到这些优惠政策。于是形成了这一群体的尴尬局面,既不满足申请经济适用房和廉租房的条件,又没有能力承受商品房的房价,造成了这一群体的住房困难。

推行公共租赁房的建设是解决这一群体住房问题的有效途径。

二、我国公共租赁房的现状

(一)公共租赁房的定义

公共租赁房是指政府或者企业持有一部分房源,并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定的人群。租金水平高于廉租房,但低于商品房。这部分群体不属于低收入,但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此,政府提供给他们一定的帮助,过一段时间,当这部分群体有支付能力了,他们就离开公共租赁住房,到市场购买或承租住房。公共租赁房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”,其目的在于提供过渡性的保障。公共租赁房概念的提出,现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难,其更广泛的意义,则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变,其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。

(二)公共租赁房在我国的发展

在2009年两会期间,住建部副部长齐骥第一次明确的指出了要加快公共租赁房的建设。这是中央政府第一次如此高规格的将这一信息铺陈于公共视野。可见公共租赁房的发展在我国还是处于起步阶段的,许多事项都还处于研究深化的过程中。经过一年多的发展,许多地区都已经开始正式启动了公共租赁房的项目,例如厦门、深圳、北京、天津都开始积极推动公共租赁房的建设,并且一部分租赁房已经投入使用。

(三)公共租赁房面临的问题

我国在公共租赁房各个方面都还处于起步阶段,发展程度十分有限,面临着许多问题,例如开发难以获得正常投资回报等。但其中最主要的问题还是来自于建设资金方面。公共租赁房的修建需要大笔的资金,就我国的情况来看,这部分资金应该还是主要来自于银行,但是由于我国房地产市场过于火爆,以及考虑到通货膨胀的因素,使得中央政府和中央银行于今年出台了许多政策来控制流动性、紧缩银根,种种情况显示公共租赁房的修建想要从银行方面融资是比较困难的。资金的另一方面来自于地方政府,但是地方政府本来财政收入就比较少,再加上经过几年的城市建设后,地方政府也有了一定的债务,显然单一的靠地方政府财政资金的投入也是不太现实的。所以单就以上两个情况来看公共租赁房在资金方面已经是困难重重,但是这一问题又是急切的需要解决的,可见如何解决融资问题就是公共租赁房面临的最关键的问题。而借鉴美国房地产开发中普遍采用的房地产投资信托将有助于这一难题的解决。这种直接的融资方式大大降低了银行风险和地方政府的财政负担,政府每年只需补贴租金与资本市场回报率之间的缺口,而不用再出资建房。

三、 房地产投资信托的概述

(一)房地产投资信托的含义

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或受益凭证)的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。

(二)公共租赁房REITs的特点

1.具有较高的流动性。房地产属于不动产,由于其本身的固定性使其流动性较差,而公共租赁房只租不售的特点,更决定了其产权的固定特征。因此,仅靠租金收益的公共租赁房较一般的商业房地产更加难以回笼资金,而REITs正好可以解决这一难题。REITs实质上是一种房地产证券化产物,通常采用股票或者收益凭证的形式,赋予房地产这种不动产很强的流动性,同时还便于投资者参与或退出投资。

2.长期稳定的高回报。公共租赁房REITs可以将公共租赁房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红,从而吸引倾向于稳健投资的投资者。良性的市场反馈可以更好地化解公共租赁房建设、经营中的财务风险。

四、公共租赁房引入房地产投资信托的必要性和可行性

(一)必要性的分析

1.拓宽公共租赁房的建设融资渠道。目前我国公共租赁房建设资金来源价位单一,主要是地方财政支出和银行贷款,但是银行信贷政策日趋紧缩,使得建设资金匮乏。因此拓宽融资渠道是迫在眉睫的任务。而房地产投资信托的特点在于可以集合不特定的投资者,将资金集中起来,它这一特性使得其能够成为解决建设资金缺乏的有效金融工具。

2.缓解“夹心层”的住房需求。“夹心层”面临着既无法承担高昂的商品房费用又无法满足申购廉租房或者经济适用房条件的尴尬。这样不仅会引起经济风险还会引起社会问题。而公共租赁房的建设能够确实的解决这一阶层的住房问题,改善他们的住房环境,促进社会的和谐、平稳发展。

3.促进我国房地产行业的健康发展。我国房地产市场存在着增量与存量发展不平衡的问题,由于增量在市场定价中占主导地位,使得我国的房地产价格是由房地产开发商主导的,价格炒作盛行,使得我国的房地产项目价格高。公共租赁房的建设可以推动我国存量市场的发展,推动我国房地产市场上增、存量的平衡,推动我国房地产市场的不断完善与发展。

4.拓宽我国投资渠道。我国资本市场上的资金充足,投资渠道、金融产品创新较少,所以无法满足包括机构投资者和广大的个人投资者的投资需求。公共租赁房REITs作为一种新形式的金融产品,不仅能填补我国在房地产投资信托的空白,还能推动我国的金融创新,丰富我国资本市场的投资渠道。

(二)可行性的分析

1.民间资本充足。居民收入的不断增长,带来了居民储蓄存款的快速增加。2008年我国城乡居民储蓄存款年底余额一举突破20万亿元,达21.79万亿元,按现价计算比2007年增长26.3%。2000年以后,由于城乡居民的收入快速增加,居民储蓄存款余额增长迅速,按现价计算,2000-2008年间年平均增长率达16.5%。可见我国有充足的民间资本来参与这项投资。

2.公共租赁房的需求巨大。随着土地、钢材等原材料价格的不断攀升,造成了住宅成本的上升,形成了我国房地产项目价格偏高的局面,这使得“夹心层”在很大程度上不能在短时间内通过一己之力购买商品房。商品房价格的高涨使得这一阶层人数众越来越多,其对住房的需求不断的扩大。这势必需要租住公共租赁房来缓解其住房问题。

3.投资者能够放心投资。我国虽然有大量的民间资本,但绝大多数还是存放在银行中。这是因为我国的投资渠道十分单一。公共租赁房的房地产投资信托作为一个投资项目隐含着一定的政府信用使得这一项目不仅具有收益稳定,风险低的特点,还具有税收优惠、贷款优惠、土地优先开发的特点。这些特点使得房地产投资信托不仅可以解决公共租赁房建设的资金问题,还可以为居民提供一个安全可靠的投资渠道。

五、我国公共租赁房的RETIs运作模式框架构想

公共租赁房RETIs首先是想社会大众募集投资资金,RETIs利用募集来的资金修建公共租赁房。由政府制定一定细节标准例如房屋设计标准,入住资格审查标准,租金标准等等。一切条件就绪后将公共租赁房租给既符合要求又有需求的居民。租赁户根据指定的租金标准按时支付租金,政府补贴租金与市场回报率之间的差额,这两部分金额都交给公共租赁房的保管机构,再由保管机构将这些收益反馈给公共租赁房RETIs,并由保管机构监督RETIs。基金取得收益后再将利润分红给投资人。如图1所示:

六、 对我国发展公共租赁房房地产投资信托的建议

1.尽快健全我国有关REITs的法律法规。从性质上说,REITs属于投资于房地产的产业投资基金。目前中国没有“产业投资基金法”,《证券投资基金法》没有将REITs纳入其规范的范围。而且中国的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》有对资金信托合同总份数不得超过200份(含200份),金额不得低于人民币5万元(含5万元)的限制,这导致房地产信托的发行量不是很大,融资困难。我国应当从立法角度赋予信托公司可以筹措以公共租赁房为投资标的更多的资金,推进公共租赁房的快速发展。

2.制定相关的优惠政策。公共租赁房主要面向的阶层不属于高端消费阶层,所以可以预见其租金收入也不会太高,为了减少运营成本,政府应当给予REITs适当的优惠政策。例如优惠的税收政策,在租赁房的土地优惠政策等。

3.建立有效的信托产品流通机制。公共租赁房REITs作为一种房地产投资信托基金具有长期性、高收益、低风险的特点。目前我国的房地产投资基金产品期限较短,以1-2年为主,3年以上的项目极少。而公共租赁房的建设无疑是需要长期稳定的资金的。因此让标准化的信托产品在证券市场上市交易,使得投资者可以随时参与或者退出,不仅可以增加投资者投资意愿,还可以为投资基金带来长期稳定的资金。

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