浅析南昌产权式酒店的发展

[摘要] 产权式酒店作为一种新型的旅游房地产形式，具有广阔的发展前景。文章主要对南昌发展产权式酒店的市场条件进行了分析，介绍目前南昌产权式酒店的发展状况，指出了产权式酒店发展中存在的问题，并针对这些问题提出了详细的对策和建议。

[关键词] 产权式酒店 旅游 房地产

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产业和旅游业的创新经营模式。2003年产权式酒店登陆南昌市场，树立了地产投资新概念。这朵地产奇葩给南昌带来了新鲜的投资理念、置业方式和生活方式。

一、产权式酒店简介

产权式酒店(Property Hotel)是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到各处名胜休闲度假。

产权式酒店的特征主要是：业主一般拥有酒店40年～70年的独立产权；酒店提供各种酒店式服务，但管理费较高；酒店兼具居住度假与投资两种功能

二、南昌发展产权式酒店的市场分析

1.产权式酒店发展的SWOT分析

(1)发展优势：南昌是一座文化积淀深厚的城市，素有“物华天宝，人杰地灵”之美誉。 “风光旖旎，钟灵毓秀”，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，市区内外湖泊众多，是一座“城在湖中，湖在城中”的景观城市。

南昌旅游资源非常丰富，有以江南名楼滕王阁和著名的山人书画纪念馆为代表的古色旅游；有以南昌八一起义纪念馆等为代表的红色旅游；有以百花洲、象湖森林公园为代表的绿色旅游；还有以号称绿洲中的沙漠――厚田乡、都市里的候鸟――天香园为代表的特色旅游。

2006年南昌被联合国《城市发展报告》评为全球十大最有活力的城市、被《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市，美国《新闻周刊》评选世界十大动感都会，南昌成为中国惟一入选城市。2007年南昌入选央视“最值得向世界介绍的中国名城”。2007年南昌市被中国野生动物保护协会授予全国惟一的“城市候鸟之都”称号。

作为发展中的城市，南昌毗邻于长三角和珠三角地区，有着独特的区位优势，近年来，南昌经济发展迅速，城市和经济已经驶入健康快速发展的轨道，城市综合竞争力全国200个主要城市中排名进入前30位。

(2)发展劣势：目前由于国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规，造成一些酒店在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。因此，在实际操作过程中，一旦发生纠纷，业主维权缺乏法律依据，维权将很艰难。

(3)发展机遇：近几年，南昌市经济持续快速增长、吸引内外资力度加大，一批具有高消费能力的白领阶层已初具规模，超前的消费业已形成。2007年南昌人均GDP突破4000美元大关，人均消费支出达10064元，恩格尔系数为39.9%。国际旅游学研究表明，恩格尔系数小于50%大于30%则进入旅游冲动区。而南昌早已进入旅游冲动区，市场消费潜力已经开始释放。

旅游业和房地产业展现出蓬勃的生机。，自2003年全市游客突破500万人次以来，南昌市旅游人数每年以100万人次的速度增长。2006年全市接待国内外游客945.5万人次，比2005年同比增长13%。旅游总收入66.73亿元人民币，与2005相比增长20.6%，旅游人次和旅游收入均创新高。以上统计只考虑了旅游方面的数据，如果将在酒店内进行商务活动的消费进行统计，南昌酒店业有一个更大的增长空间，从而带动相关产业的快速发展。房地产业迅猛发展，兴旺发达，一大批不同品种的特色地产迅速崛起，产权式酒店业的市场环境日趋形成。南昌已不再是最初的二线水平，实际已具有和一线城市相似的特征：面向全国市场，外来资金以消费和中长期投资为主，本地消费能力较强，房价出现较高涨幅,如南昌首家产权式酒店每平方米价格便达到6600元。

近来，国家出台了一系列政策来抑制投资性需求，平抑住宅价格的持续上涨。然而产权式酒店属于商业项目，而非住宅产品，它与平时接触的酒店本质上是一致的。所以新政对房地产市场尤其是住宅市场影响很大，但与产权式酒店并无直接关联，这样会使一部分投资需求从住宅中分流出来，投入到产权式酒店中来获取收益。

根据南昌市统计局的一项调查显示，第七届城运会2011年将在南昌举行，这必将极大地促进南昌商贸旅游的发展，也给南昌的酒店业带来严峻的考验。而快速发展的新型酒店能够在很大程度上缓解压力，南昌产权式酒店将迎来重大发展机遇期。

(4)挑战：近期中央出台了一系列旨在抑制过度投资、打击投机的宏观调控政策，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。另外，下一步是否会对此类物业出台有关政策或调控措施，不得而知，这种政策的不可预期性极易影响产权式酒店的投资热情和资本的流入。

投其他投资产品市场变化也会对产权式酒店投资产生较大影响，例如从2005年底持续到现在的牛市行情、央行2007年连续六次上调存贷款利率,以及其他投资渠道的日益健全，都会分流产权式酒店的投资人群，从而引发一系列的连锁反应。

2.发展产权式酒店的现实意义

首先，产权式酒店兼具房地产业与旅游业的双重属性，为发展南昌房地产业与旅游业开辟了新模式。南昌旅游产业的迅速发展迫切需要旅游配套产品迅速跟进。产权式酒店的发展将有利于完善南昌旅游配套服务体系。另一方面，南昌房地产业迫切需要从单一开发模式走向多元开发模式。目前，南昌的房地产业主要采用传统的商品房开发模式。而产权式酒店把投资与消费相结合，业主既是投资者，也是消费者。这种“多元化”的房地产开发模式，将为南昌房地产业走出单一开发模式积累宝贵的经营。

其次，产权式酒店创新的多赢投资模式，为启动南昌民间投资、形成长效投融资机制提供了新理念。产权式酒店把酒店宏大复杂的管理与巨额集中的投资分解为单体的组合，以其诱人的“多赢”利益为众多投资者所青睐。据WTO国际旅游组织统计，全球产权式酒店或酒店以年均15．8％的速度递增，早在1995年全球81个国家4000个旅游目的地就有35万个家庭投资产权式酒店或酒店。在我国，先行一步的发达省市，出现了投资产权式酒店的热潮，如浙江临安钱王大酒店94间产权房刚开盘就一售而空，北京金色假日酒店开盘一个月，400套客房被抢购一半，南昌的首家产权式酒店――国恩宾馆开盘初期便销售了二百余套客房。

三、南昌产权式酒店的市场发展现状分析

1.发展现状

自2003年南昌首家四星级产权式酒店国恩宾馆建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年海航酒店品牌成功登陆南昌，推出南昌海航白金汇酒店，这是南昌首家五星级产权式酒店，在南昌造成了轰动效应。

在南昌市民对产权式酒店的认知度的调查中，受访者中36%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占64%；产权式酒店投资模式在南昌的普及度并不高。

2.产权式酒店出现的问题

（1）目前，产权式酒店最大的投资风险主要是开发商的诚信问题。作为一项新兴事物，产权式酒店在南昌还属于幼年期，其中必然潜藏着一定的投资风险，因此要想将优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或是经营公司在酒店营业中经营不善导致酒店经营成本较高。一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障，更会影响到其他消费者的购买信心。

曾经在南昌轰动一时的国恩宾馆的开发商新洪房产陷入了一起案件中，致使正在装修的国恩宾馆被迫暂停施工。长达一年多的停工让新洪房产元气大伤，造成1000多万元损失，并且业主与业主约定的交房日期，也无法兑现，导致业主蒙受经济损失。

（2）产权式酒店投资回报率极易受到市场风险的影响。投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。不少产权式酒店的经营者向投资者承诺的10%至30%的投资回报率很有可能是水中月镜中花，难以兑现。尤其是一些酒店向投资者推销时，经营利润的计算往往是按80%至100%的入住率乐观估计的，若达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，利润将会大打折扣，甚至是无利润可分，投资者便有可能被“套牢”。

（3)目前缺乏对业主的个人所有权和委托经营权，开发商以及经营者之间法律条款的约束。当产权式酒店房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突时，在没有相应条例规范或规章制度的情况下，冲突不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响整个酒店的长远发展，最终导致业主与酒店的利益受损。

(4)产权式酒店的市场目前依然缺乏良好的秩序。个别产权酒店发展商容易盲目冒进，项目仓促上马，产权式酒店客房销售完成后，后期配套服务往往跟不上。例如：产权酒店延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上等问题，开发商和经营上不易给出准确的答复。

四、对策分析

1.企业、媒体等应正确宣传产权式酒店的理念。产权式酒店作为新生事物在南昌出现，有一个被消费者和投资者所认识，接受、发展、完善的发展过程。通过宣传，消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展，从而引导消费，培育市场。

2.政府应当有效鼓励、规范和促进产权式酒店的发展。产权式酒店模式的引入，对政府管理能力提出了新要求。政府在发展中，既要能够站在发展的角度鼓励、支持、扶助其发展，鼓励包括民营企业家在内的各类投资主体大胆尝试，积极引入国内外分时度假公司，培育市场消费主体，出台优惠政策，扶持企业发展；又要站在维护消费者利益的角度，有提前介入的意识，通过规范市场的制度和秩序，并在实践中不断调整和完善，强化信誉避免金融欺诈，从而增强消费者的信心和安全感，使产权式酒店健康、有序、规范地发展。

3.产权式酒店的成功不在于是将酒店卖完了事，而是后期经营业绩的可持续发展。酒店可通过加入分时度假交换体系，联合酒店网络，来增强产权式酒店的连锁优势。开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。开发商还可运用自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。

4.产权式酒店的发展需要本土化改良。若要进一步巩固发展，产权式酒店就要适应南昌市场的消费特征，满足当地的消费需求，进行本土化的改良。例如，酒店可以考虑将产权的期限缩短或增加提供较短的产权年限，如30年、20年、10年、5年和3年。酒店可根据消费水平适当降低销售价格以吸引更多的投资者。

从南昌目前的实力看，尚未完全达到产权式酒店增长极的要求，但这个市场环境正在形成。随着南昌外向性经济的扩展，人流，信息流、资金流正在迅速流向南昌，产权式酒店在南昌一定会有广阔的前景。

参考文献：

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