怎样看房地产走势

2008年以前，房地产价格经历了较长时期的大幅上涨，出现了泡沫化倾向，2008年下半年以来，房地产价格又随着经济的下滑而回落，到今年5月份前后出现了反弹，这是否构成了房市长期回暖的信号呢?

我个人看，目前楼市的情况，更多的是之前积累的刚性需求的释放。从2003年至2008年，中国经济已经连续6年高增长，人们的收入提高，为了购买住房也积攒了相当一部分储蓄。但是由于之前房价的不断上涨，有购房需求的人，一直在持币观望，希望房价降下来。但结果是房价不降反升，最终在刚性需求的支撑下，很多人还是选择了购买。

但是，销售的短期上涨，并不意味着房市长期回暖。判断楼市的走向，要放在宏观经济环境来看，不能只看楼市内部的这些指标。楼市的这些指标无法反映较大的宏观经济转向，只能表明楼市在一段时间内的一些小波动。从宏观经济环境的角度，总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析，今年3月份全国发电量同比下滑0.71％，4月份的发电量同比下降3.55％。这些数据表明短期内，经济下行的压力继续增大。从宏观环境回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭来购房的，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。现在宏观经济的未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向也面临着很强的不确定性。

目前有一种观点认为，适度宽松的货币政策是造成楼市回暖的主要动力，例如购房贷款在贷款增长中占比在提升，我看还不能完全这么看。

适度宽松货币政策的目的是为了拉动增长。增长是财富的创造过程，人们的收入都是从经济增长当中获得的。但现在有一个相互矛盾的情况：一方面贷款投放的增速很快；而另一方面经济启动的迹象却并不明显。

在此次启动经济的过程中，我们遇到了和以往历次经济增长都不同的现象：投资上去了，工业下来了。在过去拉动经济增长的过程中，采取的基本模式是以投资拉动工业增长。但目前，大量资金的投人主要是加速现有项目的完成。全国大概有20万亿规模的在建项目，其中还有很大一部分投资需要完成，之前一段时间投资商因为受到危机影响，加上资金链紧张，相当一部分定单下给了生产企业，到结算时却付不了钱，设备生产出来就成为企业库存。

但现在贷款一放松，资金给了生产商，实际上生产商并没有增加生产。而只是一个去库存化的过程，即把已产出的产品发货销售。所以，这就意味着贷款投放之后，去库存化导致投资完成额的上升，而工业生产却不增加。这些投资实际上是延续了原来的产业结构，原来的产业结构是一个过剩的结构，是产生不了效益的。产生不了效益，劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策，如果只是维持了原有的生产过剩的结构，那么对于提高居民收入、房市回暖，都不能构成根本的支撑。现在的购房是实现前一阶段抑制的需求，而并不是当经济持续增长，人们收入普遍增加所产生的新增需求。

这一判断并非否定把刺激购房需求作为拉动内需的重要举措，而是提出经济增长的基础还没有稳固的时候，房地产市场的反弹就是有限的。货币政策与其他启动内需的政策对刺激楼市都有一定的作用。但是在大环境不变的情况下，发挥的作用会很有限。因为，当宏观经济没有稳固时，刺激楼市无非是鼓励人们去买房子。尽管在税费等方面政府能够给予一些优惠政策，但买房子还是老百姓用按揭贷款去买，这些优惠和用几十年的时间付房贷的压力相比，还是微不足道的。消费者会把这个帐算清楚，到底要花多少钱，背不背得动贷款的负担。如果工作和收入的预期不好，购房者还是要等等看。所以，针对楼市的这些政策并不能产生非常大的刺激，关键要让宏观经济进入稳步上升的阶段，房市才会看好。

如果说政府想要把房地产作为在短期内启动内需的重要举措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建设力度。一个社会总是有相当一部分人买不起商品房。我曾经做过一个估算，我们城市在这一轮经济增长之中，大概有40％的城市人口的收入增长低于房价增长，也就是说他们永远买不起房。对于这些居民，全面市场化的道路就有问题，政府需要用公共福利的形式，把居住作为一种公共产品来提供给他们。现在政府在推进廉租房，中央每年对廉租房的投入不断增加，目前解决了约5％的城市人口的住房问题。但覆盖面还比较小，比较理想的覆盖率是50％，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就会对商品房市场产生很大的减压作用。保障性住房的推进是一个长期工程，从现在开始每年进行一定量的投入，就会逐渐覆盖更多的城市中低收入人口，能够推进城市化，打开更大的经济需求。从这点看，虽然目前保障性住房的投资在4万亿元刺激计划中已经占了十分之一，还是不够，还应该加大。

今年一季度，房地产开发投资同比增长4.1％，增幅比去年同期减少28个百分点，比同期同定资产投资增幅低22个百分点，是1998年以来同期最低水平。购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长，且降幅增大。从这些情况看，房地产市场似乎已经陷入了困境。但我相信，这个困难是暂时的，楼市价格的回调也是暂时的。从长期看，中国房地产市场有着巨大的增长前景，而且楼市价格在经济增长走稳后会率先反弹。

这样的前景是由中国的特殊国情与房地产业的特殊性决定的。我们的土地政策要保住18亿亩耕地不动，同时到20年后的人口高峰时还要增加2亿人口，其中85-90％的人口要进城，将增加8亿城市人口。要解决8亿新增城市人口的居住问题，和现有4亿城市人口的住宅条件改善问题，就必然会拉动一个巨大的房地产市场。同时，从国际经验看，在发达国家财富积累形态中，有三分之二是房地产，也说明了在未来中国房地产市场的前景广大。

要创造中国房地产市场的广阔前景，就必须把住房问题放到城市化的背景下来考虑，这不仅是发展房地产市场的要求，也是中国经济长期发展的要求，以及摆脱当前世界性经济危机影响的短期要求。

城市化能够创造的需求是非常庞大的，这个需求被压抑了60年。从建国以来就是以牺牲城市化的方式搞工业化，改革开放后的30年，还是继续这样的模式，城市化的需求被长期压制，一旦被释放出来，对于经济的拉动作用是巨大的。

以前的高增长前景是建立在全球化的背景下，建立在外需急剧膨胀，美国经济不断的虚拟化，贸易逆差能够有持续拉大的能力，美元资产稳步上升的背景下，现在这种环境已经不存在了。从目前的情况来看，经济还有下滑的可能，如果不进行结构上的根本调整，对于经济的拉动作用就会不足，还有可能变成一个“w型”趋势，即在外部环境继续恶化的同时，又没有长期的、根本性的应对危机的措施，而且只是把这场衰退看成是一个短期的、温和的衰退所采取的一些措施，使经济有短暂的上升，但不可持续，反反复复地徘徊。总之，如果在不触动原有经济结构的基础之上来考虑出路问题，是不行的。