开发区土地集约利用评价及问题分析

摘　要：开发区通过土地集聚效益，成为城市经济的增长极，对促进社会经济发展起了巨大的作用。但随之也出现了开发区土地利用粗放的问题，造成土地资源的浪费。鉴于土地资源的不可再生性，国家对开发区土地的集约利用问题越来越重视，走节约集约用地道路是开发区发展模式实现质的飞跃的必然选择。文章通过采用国家开发区评价指标体系，对长沙经济技术开发区从土地利用状况、用地效益、管理绩效三个方面进行节约集约用地评价，并与湖南省设定的开发区土地集约利用标准进行对比分析，试图理清开发区在土地利用和管理方面存在的问题，为开发区走出一条集约用地的道路提供思路和建议。

关键词：土地集约利用；集约用地评价；问题分析

中图分类号：F293.2

文献标识码：A

文章编号：1003-6997（2012）14-0009-02

1　引言

我国是一个后备土地资源非常有限的国家，在今后的发展中可以利用的各种土地资源也将越来越少，可持续发展受到严峻的挑战。开发区作为城市经济发展的增长极，必须走集约型发展道路，才能保障社会经济的持续健康发展。土地集约利用是针对粗放式利用土地而言，其基本涵义是在有限的土地利用总面积和建设用地供应总量上，最大限度地提高土地利用率和单位面积的土地投入产出率，促进土地作为生产要素的最佳配置，走内涵式发展和可持续发展道路，达到社会价值和经济价值的最大化。长沙经济技术开发区作为较早设立的国家级开发区，对其进行节约集约用地评价，并分析问题所在，对促进开发区节约集约用地具有重要意义。

2　长沙经济技术开发区发展和用地现状

2.1　开发区实际管辖范围

根据《国家级长沙经济技术开发区落实开发区四至范围材料》（2005第14号），开发区批准面积为1 614.88 hm2。经过数年发展，长沙经济技术开发区实际管辖范围已远远超过批准范围，为了真实准确的反映开发区节约集约用地现状并有针对性的分析问题，以开发区实际用地范围作为评价对象。截至2009年12月31日，长沙经济技术开发区实际用地范围涉及长沙县星沙镇、榔梨镇和黄花镇，东至长株高速，西北至京珠高速、西南至东四线，北至常永高速，南至机场高速，总用地面积为3 889.48 hm2。

2.2　土地利用现状

2.2.1　土地建成情况　截至2009年，长沙经济技术开发区总用地面积3 889.48 hm2，其中已建成国有建设用地2 306.08 hm2（其中工矿仓储用地1 297.98 hm2），未建成城镇建设用地1 583.40 hm2，无不可建设土地。

2.2.2　土地供应情况　截至2009年，长沙经济技术开发区已供应建设用地2 306.08 hm2，其中划拨土地778.08 hm2，有偿使用土地1 528.00 hm2（均未到期）；尚可供应土地1 583.40 hm2；无不可供应土地。

2.3　经济社会情况

长沙经济技术开发区自成立至2009年12月31日，工业（物流）企业固定资产投资总额共计332.37亿元，2009年度开发区工业（物流）企业总产值631.02亿元，实缴税收25.66亿元。

3　长沙经济技术开发区节约集约用地评价

3.1　确定评价指标体系

根据国土资源部于2010年的经修订后的《开发区土地利用评价规程（试行）》，从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面，采用13项指标对长沙经济技术开发区进行评价。

3.2　节约集约用地评价

根据长沙经济技术开发区管委会提供的资料，获取各项经济数据、供地情况数据、闲置土地情况数据；根据开发区地籍图，获取土地建成情况和建筑情况数据。根据上述各项基础数据，计算开发区各项评价指标现实值[1]。

3.3　与湖南省标准对比

将长沙经济技术开发区各项指标的现实值与湖南省国土资源厅《关于湖南省开发区土地集约利用评价更新工作中指标权重及理想值设定有关问题的通知》（湘国土资发[2010]109号）（以下简称109号文）中规定的标准进行比较(见表1)。

4　问题分析

湖南省109号文是针对全省14个地州市设定的开发区集约用地标准，长沙市是湖南省省会城市，长沙经济技术开发区是长沙市发展条件最好的开发区之一，各项指标均应达到甚至超过湖南省标准的要求。但从表1的对比可以看出，开发区仍然有5项指标未达到湖南省要求，在节约集约用地方面存在以下问题。

4.1　土地供应率低，影响开发区土地集约利用整体水平

从表1中可以看出，在已达到供地条件的土地中，也就是进行了农转征并实现三通一平的土地中，有25%的土地征而未用，尚可供应土地达1 583.40 hm2。这部分土地不属于闲置土地，也不影响工业用地的投入产出强度指标现实值，但大大降低了开发区土地利用效率的整体水平。

4.2　开发区整体土地利用强度偏低

从开发强度上看，开发区综合容积率和建筑密度、工业用地建筑系数三项指标均偏低，说明园区内单个建设项目的土地利用强度有待提高。

4.3　工业用地率较低，开发区单位用地产出效益不高

工业用地率仅为56.29 %，开发区建成区内部有大量的其他用地。对于开发区而言，建成区内的交通运输、公共管理与公共服务、住宅等用地基本上是为工业用地服务的，虽然单位工业用地的产出强度达到4 861.58万元/hm2，但是建成区单位用地产出效益仅为2 736.35万元/hm2，如果将尚可供应的土地纳入，整个开发区的单位用地产出效益仅为1 622.38万元/hm2。

5　结论与建议

长沙经济技术开发区在土地节约集约利用方面尚存的问题，说明目前开发区土地利用仍然走的是粗放利用的道路。建议从加快批而未用土地供应节奏、提高单个用地项目的土地利用强度，以提高开发区整体开发强度、压缩开发区建成区内其他用地面积，从而提高工业用地率几个方面来促进节约集约用地。

从2004年开始，国家了一系列节约集约用地相关的法规政策，均有涉及开发区土地集约利用问题，开发区节约集约用地理念正逐步融入国土日常工作。但要真正实现质的转变，使开发区走上集约型发展的道路，不仅要从用地的角度，更应当从产业结构的调整、投资强度的增加、科技生产力的加强等更多的方面来实现。

参考文献：

[1]潘锡辉,雷涯邻.开发区土地资源集约利用评价的指标体系研究[J].技术经济与管理,2004,10:35.